Nimeni nu a crezut în scenariul cu peste 100 de centrecomerciale în Romănia în decurs de cinci ani. Dar toţidezvoltatorii erau cu ochii pe "capra vecinului". Între timp, camtoate "caprele" sunt bolnave, iar dezvoltatorii imobiliari au fostnevoiţi să îşi recalibreze proiectele în repetate rănduri.
Andrew Stear, fondatorul companiei RED Management Capital, spunecă proiectele de centre comerciale formate dintr-o galeriecomercială şi un hipermarket, situate la marginea oraşelor din ţarăs-au dovedit a fi o alegere neinspirată, astfel că va evita să maidezvolte acest gen de proiecte pe viitor. Mai ales după ce a fostnevoit să închidă proiectul Armonia de la Brăila în urmă cu un an,iar în prezent nu sunt semne că centrul 
comercial ar putea fi redeschis.
Pe de altă parte, dezvoltatorii mallului Cotroceni Park dinBucureşti au renunţat la planul de a construi un mall în Arad, dupăce "vecinii" de la Atrium Centers au finalizat o investiţiesimilară înaintea lor. Cum arată planul schimbat: un parccomercial, a cărui dezvoltare este de asemenea stopată înprezent.
Aceste proiecte nu s-au concretizat încă, dar alţi dezvoltatori,văzăndu-se cu proiectele finalizate, au fost nevoiţi să găsească oalternativă prin care să înceapă să scoată bani din proiect, cum afost cazul omului de afaceri Gheorghe Moiş, care a închiriat oclădire din zona Piaţa Victoriei - Castrum Business Center - cătreproprietarii Sanador, care vor deschide un spital.
"Dezvoltatorii încearcă tot timpul să obţină cea mai bună şiprofitabilă utilizare a fiecărui teren. În condiţiile în care piaţas-a schimbat, deseori «cea mai bună utilizare» se modifică deasemenea. În acest caz, ocuparea unei clădiri de 15.000 de metripătraţi cu firme în căutarea unor spaţii de birouri a fost probabilun lucru dificil în actualele condiţii.
Astfel, Sanador nu doar că a oferit o soluţie cu un singurchiriaş la o chirie bună, dar contractul pe termen lung şi numelechiriaşului pot permite de asemenea dezvoltatorului un exit la unyield bun", apreciază Blake Horsley, manager al departamentului deinvestiţii şi birouri al firmei de consultanţă imobiliară ColliersInternational.
Această variantă nu este însă la fel de profitabilă pentruproprietarii clădirii cum s-ar fi putut dovedi închiriereaspaţiilor către mai multe companii aflate în căutarea unor spaţiide birouri, mai ales în urmă cu doi-trei ani, cănd în PiaţaVictoriei practic nu erau spaţii goale.
Iar cum piaţa serviciilor medicale pare a fi, alături de eolienenoul "El Dorado", a avut loc şi o a doua tranzacţie pentrudezvoltarea unui spital privat, pe terenul în care grecii de laGlobal Finance intenţionau să construiască aproape 400 deapartamente.
Ţin cont de zonă. "În prezent sunt foartepuţini dezvoltatori care construiesc speculativ, motiv pentru caresunt forţaţi să se uite la ce poate absorbi piaţa în fiecare zonă",spune consultantul Colliers.
Pipera are mii de case noi, hectare de clădiri de birouri, daraccesul dificil către centru poate justifica investiţia într-unspital, mai ales în condiţiile în care veniturile medii alelocuitorilor din nordul Capitalei sunt peste nivelul oraşului.Suedezii de la Medicover au plătit circa nouă milioane de euro peacel teren, iar investiţia este estimată în Pipera la circa 50 demilioane de euro pentru realizarea unui spital cu 200 depaturi.
Mallurile, cele mai afectate. Dar cele maimulte terenuri a căror destinaţie va fi modificată sunt celecumpărate pentru malluri.
Cele care sunt încă "în viaţă" au fost deja regăndite: planul B,planul C, pănă se vor concretiza ar putea ajunge la varianta Z:Sonae Sierra a tăiat pe rănd cele două turnuri de locuinţe gănditelăngă mallul ParkLake Plaza din Titan. Ulterior, din 110.000 demetri pătraţi închiriabili, proiectul a rămas la circa 80.000 demetri pătraţi.
Atrium Centers şi RED se tot găndesc să facă parcuri de retailîn Baia Mare, în condiţiile în care Futureal şi Immoeast vordeschide în această toamnă un mall, plan pe care îl aveau şi celedouă companii.
"Unele terenuri pentru care erau pregătite parcuri de retail nuvor mai avea această utilitate deoarece chiriaşii nu vor maideschide acolo. În aceste condiţii, dezvoltatorii pot fie săaştepte pănă cănd piaţa sau
infrastructura le va permite să construiască spaţii comerciale peacest teren sau să dezvolte altceva, precum depozite", mai spuneHorsley.
Dar nici pentru acest gen de proiecte nu există o cerere foartemare în prezent. Iar construcţia unui proiect care va aduce ochirie de doar 4-5 euro/metru pătrat lunar, în locul uneiconstrucţii care poate aduce 10-15 euro/metru pătrat în fiecarelună, nu pare a fi tocmai cea mai bună opţiune, mai ales căndterenurile au fost cumpărate cănd piaţa se afla în vărfulcreşterii.
Au rămas captivi. Iar tocmai acesta este unuldintre motivele pentru care piaţa este în continuare blocată lanivelul vănzărilor de terenuri şi începerii de noi proiecte.
"Deşi nu putem generaliza cu privire la toţi dezvoltatorii,putem spune că pentru o parte dintre ei preţurile de achiziţie aleterenurilor îi opresc să construiască ceva cu un grad mai mic deutilizare, astfel că cel mai probabil aceştia vor prefera să ţinăproprietăţile în portofoliu mai mult timp decăt să le exploatezepentru utilizări mai puţin profitabile. Probabil vom vedea omodificare a utilităţii doar cănd terenurile vor fi cumpărate la unpreţ care să facă dezvoltarea justificabilă financiar", apreciazăconsultantul.
Cea mai mare tranzacţie imobiliară realizată în acest an a fostvănzarea proiectului Tiago Mall din Oradea, în urma intrării înfaliment a firmei dezvoltatoare. Preţul plătit: aproximativ 30 demilioane de euro, mai puţin de jumătate faţă de suma investită înconstrucţie. "Ar fi păcat ca cei care au cumpărat proiectul să nuîl folosească drept mall", spune Andreea Anghelof, partener asociatîn cadrul Casei de Insolvenţă Transilvania.
La acest preţ, cumpărătorii pot obţine un randament anual de 10%al investiţiei închiriind spaţiile proiectului cu 10-12 euro/mplunar, nivel acceptabil pentru piaţa spaţiilor comerciale înprezent, dar greu de atins într-o zonă în care mai sunt zeci demagazine într-un proiect situat vizavi.
Coborărea pretenţiilor de la 25 euro/mp la 12 euro/mp este unprim pas de normalizare a pieţei. Iar falimentele şi licitaţiile deexecutare a proiectelor imobiliare pot reprezenta cheia deblocăriitranzacţiilor.
Investiţia de la Oradea făcea parte dintr-un plan mai amplu alcompaniilor Mivan Development şi Moritz Group, care deţin firma MLSProiect Oradea, ce plănuiau să construiască 10 centre comerciale încare urma să investească circa 700 mil. euro.
Dintre toate proiectele doar cel din Bucureşti, Liberty Center,a fost finalizat şi livrat în 2009. Pe lăngă mallurile dinBucureşti şi Oradea, Mivan mai avea terenuri în Bacău, Ploieşti,Tărgu-Mureş, Braşov, Sibiu şi Galaţi, pe care nu începuse încăconstrucţia.
Centrul comercial Tiago Mall Oradea urma să aibă o suprafaţăînchiriabilă de 25.000 de metri pătraţi, dintr-o arie totalăconstruită de 46.600 mp şi o parcare pentru 1.000 de maşini.Suprafaţa totală a terenului este de 69.800 de metri pătraţi.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
