Planul Z pentru dezvoltatori

Care este ultima soluţie pentru dezvoltatorii imobiliari când cererea pentru locuinţe, malluri şi spaţii de birouri tinde spre zero? Şeful unui mare grup european recomanda, ironic, în toamna anului trecut "plantaţiile de cartofi". Unii au închiriat clădirile de birouri pentru un spital, alţii au vândut terenurile pentru locuinţe tot către un operator din servicii medicale. Ce alternative mai sunt?

Nimeni nu a crezut în scenariul cu peste 100 de centre comerciale în Romănia în decurs de cinci ani. Dar toţi dezvoltatorii erau cu ochii pe "capra vecinului". Între timp, cam toate "caprele" sunt bolnave, iar dezvoltatorii imobiliari au fost nevoiţi să îşi recalibreze proiectele în repetate rănduri.

Andrew Stear, fondatorul companiei RED Management Capital, spune că proiectele de centre comerciale formate dintr-o galerie comercială şi un hipermarket, situate la marginea oraşelor din ţară s-au dovedit a fi o alegere neinspirată, astfel că va evita să mai dezvolte acest gen de proiecte pe viitor. Mai ales după ce a fost nevoit să închidă proiectul Armonia de la Brăila în urmă cu un an, iar în prezent nu sunt semne că centrul comercial ar putea fi redeschis.

Pe de altă parte, dezvoltatorii mallului Cotroceni Park din Bucureşti au renunţat la planul de a construi un mall în Arad, după ce "vecinii" de la Atrium Centers au finalizat o investiţie similară înaintea lor. Cum arată planul schimbat: un parc comercial, a cărui dezvoltare este de asemenea stopată în prezent.

Aceste proiecte nu s-au concretizat încă, dar alţi dezvoltatori, văzăndu-se cu proiectele finalizate, au fost nevoiţi să găsească o alternativă prin care să înceapă să scoată bani din proiect, cum a fost cazul omului de afaceri Gheorghe Moiş, care a închiriat o clădire din zona Piaţa Victoriei - Castrum Business Center - către proprietarii Sanador, care vor deschide un spital.

"Dezvoltatorii încearcă tot timpul să obţină cea mai bună şi profitabilă utilizare a fiecărui teren. În condiţiile în care piaţa s-a schimbat, deseori «cea mai bună utilizare» se modifică de asemenea. În acest caz, ocuparea unei clădiri de 15.000 de metri pătraţi cu firme în căutarea unor spaţii de birouri a fost probabil un lucru dificil în actualele condiţii.

Astfel, Sanador nu doar că a oferit o soluţie cu un singur chiriaş la o chirie bună, dar contractul pe termen lung şi numele chiriaşului pot permite de asemenea dezvoltatorului un exit la un yield bun", apreciază Blake Horsley, manager al departamentului de investiţii şi birouri al firmei de consultanţă imobiliară Colliers International.

Această variantă nu este însă la fel de profitabilă pentru proprietarii clădirii cum s-ar fi putut dovedi închirierea spaţiilor către mai multe companii aflate în căutarea unor spaţii de birouri, mai ales în urmă cu doi-trei ani, cănd în Piaţa Victoriei practic nu erau spaţii goale.

Iar cum piaţa serviciilor medicale pare a fi, alături de eoliene noul "El Dorado", a avut loc şi o a doua tranzacţie pentru dezvoltarea unui spital privat, pe terenul în care grecii de la Global Finance intenţionau să construiască aproape 400 de apartamente.

Ţin cont de zonă. "În prezent sunt foarte puţini dezvoltatori care construiesc speculativ, motiv pentru care sunt forţaţi să se uite la ce poate absorbi piaţa în fiecare zonă", spune consultantul Colliers.

Pipera are mii de case noi, hectare de clădiri de birouri, dar accesul dificil către centru poate justifica investiţia într-un spital, mai ales în condiţiile în care veniturile medii ale locuitorilor din nordul Capitalei sunt peste nivelul oraşului. Suedezii de la Medicover au plătit circa nouă milioane de euro pe acel teren, iar investiţia este estimată în Pipera la circa 50 de milioane de euro pentru realizarea unui spital cu 200 de paturi.

Mallurile, cele mai afectate. Dar cele mai multe terenuri a căror destinaţie va fi modificată sunt cele cumpărate pentru malluri.

Cele care sunt încă "în viaţă" au fost deja regăndite: planul B, planul C, pănă se vor concretiza ar putea ajunge la varianta Z: Sonae Sierra a tăiat pe rănd cele două turnuri de locuinţe găndite lăngă mallul ParkLake Plaza din Titan. Ulterior, din 110.000 de metri pătraţi închiriabili, proiectul a rămas la circa 80.000 de metri pătraţi.

Atrium Centers şi RED se tot găndesc să facă parcuri de retail în Baia Mare, în condiţiile în care Futureal şi Immoeast vor deschide în această toamnă un mall, plan pe care îl aveau şi cele două companii.

"Unele terenuri pentru care erau pregătite parcuri de retail nu vor mai avea această utilitate deoarece chiriaşii nu vor mai deschide acolo. În aceste condiţii, dezvoltatorii pot fie să aştepte pănă cănd piaţa sau infrastructura le va permite să construiască spaţii comerciale pe acest teren sau să dezvolte altceva, precum depozite", mai spune Horsley.

Dar nici pentru acest gen de proiecte nu există o cerere foarte mare în prezent. Iar construcţia unui proiect care va aduce o chirie de doar 4-5 euro/metru pătrat lunar, în locul unei construcţii care poate aduce 10-15 euro/metru pătrat în fiecare lună, nu pare a fi tocmai cea mai bună opţiune, mai ales cănd terenurile au fost cumpărate cănd piaţa se afla în vărful creşterii.

Au rămas captivi. Iar tocmai acesta este unul dintre motivele pentru care piaţa este în continuare blocată la nivelul vănzărilor de terenuri şi începerii de noi proiecte.

"Deşi nu putem generaliza cu privire la toţi dezvoltatorii, putem spune că pentru o parte dintre ei preţurile de achiziţie ale terenurilor îi opresc să construiască ceva cu un grad mai mic de utilizare, astfel că cel mai probabil aceştia vor prefera să ţină proprietăţile în portofoliu mai mult timp decăt să le exploateze pentru utilizări mai puţin profitabile. Probabil vom vedea o modificare a utilităţii doar cănd terenurile vor fi cumpărate la un preţ care să facă dezvoltarea justificabilă financiar", apreciază consultantul.

Cea mai mare tranzacţie imobiliară realizată în acest an a fost vănzarea proiectului Tiago Mall din Oradea, în urma intrării în faliment a firmei dezvoltatoare. Preţul plătit: aproximativ 30 de milioane de euro, mai puţin de jumătate faţă de suma investită în construcţie. "Ar fi păcat ca cei care au cumpărat proiectul să nu îl folosească drept mall", spune Andreea Anghelof, partener asociat în cadrul Casei de Insolvenţă Transilvania.

La acest preţ, cumpărătorii pot obţine un randament anual de 10% al investiţiei închiriind spaţiile proiectului cu 10-12 euro/mp lunar, nivel acceptabil pentru piaţa spaţiilor comerciale în prezent, dar greu de atins într-o zonă în care mai sunt zeci de magazine într-un proiect situat vizavi.

Coborărea pretenţiilor de la 25 euro/mp la 12 euro/mp este un prim pas de normalizare a pieţei. Iar falimentele şi licitaţiile de executare a proiectelor imobiliare pot reprezenta cheia deblocării tranzacţiilor.

Investiţia de la Oradea făcea parte dintr-un plan mai amplu al companiilor Mivan Development şi Moritz Group, care deţin firma MLS Proiect Oradea, ce plănuiau să construiască 10 centre comerciale în care urma să investească circa 700 mil. euro.

Dintre toate proiectele doar cel din Bucureşti, Liberty Center, a fost finalizat şi livrat în 2009. Pe lăngă mallurile din Bucureşti şi Oradea, Mivan mai avea terenuri în Bacău, Ploieşti, Tărgu-Mureş, Braşov, Sibiu şi Galaţi, pe care nu începuse încă construcţia.

Centrul comercial Tiago Mall Oradea urma să aibă o suprafaţă închiriabilă de 25.000 de metri pătraţi, dintr-o arie totală construită de 46.600 mp şi o parcare pentru 1.000 de maşini. Suprafaţa totală a terenului este de 69.800 de metri pătraţi.