In afara primelor centre comerciale de pe piata - Bucuresti Mallsau Iulius Mall Iasi - proprietarii unui numar extrem de redus deproiecte pot dormi linistiti, fara presiunea bancilor care aufinantat constructia proiectelor, in conditiile in care investitiain mallurile construite in urma cu zece ani a fost dejaamortizata.
In ultimii ani, dezvoltatorii au mers pe principiul "nocredit, no project", dar sunt si exceptii, companii care au mizattoti banii actionarilor pe un proiect, dar acum au cel putin ogrija in minus: rata la banca.
"Bineinteles ca este placut sa nu simti presiunea ca mainetrebuie sa platesti rata. Nu ai multe alternative daca ai fostfinantat, trebuie achitata rata, restul taxelor si sa speri ca itimai ramane ceva", spune Bogdan Dancau, managing director alcompaniei Atrium European Real Estate, proprietarul proiectuluiMilitari Shopping din Bucuresti.
Compania a investit aproape 75 de milioane de euro, exclusivfonduri proprii, pentru dezvoltarea proiectului din vestulCapitalei, cu o suprafata inchiriabila de 51.000 de metri patratisi chiriasi precum Auchan, Praktiker, Decathlon, C&A, Hervis,Takko, Deichmann sau Humanic.
"Dezvoltatorii de pe piata locala fie luau 60-70 sau chiar 80%din banii necesari investitiei de la banca, fie faceau initial dinbanii proprii, cu intentia de a refinanta ulterior. Acest lucrueste riscant acum, deoarece poti ramane cu banii blocati", explicaRazvan
Gheorghe, directorul firmei de consultanta imobiliaraCushman & Wakefield, riscurile unei asemenea investitii.
Cu alte cuvinte, cu resursele cu care un investitor face uncentru comercial, punand toti banii in acel proiect, altiinvestitori puteau face patru, dar asumandu-si un risc mult mairidicat in conditiile actuale de piata in care siguranta peveniturile din chirii nu mai este la fel de mare.
Atrium se confrunta astazi cu majoritatea problemelor resimtitede ceilalti proprietari de pe piata locala, dar nu si cu raportuldintre valoarea creditului bancar si cea a mallului, care i-afortat pe o serie de proprietari sa mai vina cu bani de acasapentru a echilibra acest raport.
Probleme mari, credit mic. In afara MilitariShopping, un alt proiect construit in mare masura din baniiactionarilor este Grand Arena din Berceni, unde actionarii franceziai companiei Euroinvest au contribuit cu peste 100 de milioane deeuro la constructia mallului, restul de bani fiind obtinuti de labanca UniCredit.
In conditiile in care cele mai multe spatii de la aldoilea etaj al proiectului sunt in continuare goale, reprezentantiiGrand Arena ar fi putut avea probleme cu rambursarea creditului,veniturile din chirii fiind mult sub estimarile initiale. "Din catestiu, nici Ixis nu a finantat achizitia centrului comercialEuropean Retail Park din Targu-Mures", incearca Razvan Gheorghe dela Cushman sa mai dea un exemplu de proprietar care nu poarta inaceste zile grija bancii. Pe langa gradul de ocupare redus,discounturile oferite chiriasilor mananca la randul lor dinveniturile proprietarilor, care sunt nevoiti in permanenta sanegocieze cu retailerii.
"Este un joc al cifrelor. Majoritatea companiilor au dezvoltatpe credit si simt presiunea din partea bancilor si a firmelor-mama.Nu pot scadea chiriile sub un anumit nivel, iar nervozitatea semanifesta pe toate partile", explica Dancau de la Atrium.
Managerul spune ca nu a redus pana la ora actuala chiriileretailerilor din Militari Shopping, in ciuda faptului ca Atrium aoferit discount-uri pe piata din Rusia, spre exemplu, pe fonduldevalorizarii puternice a rublei.
"Nu zic ca nu vom oferi. Este chiar probabil sa o facem, dar in2010. Nu facem business de caritate. Ii ajut pe chiriasi ca sa maajut pe mine, ca vreau sa tin un brand in centrul comercial. Pe noicine ne ajuta? Riscul nostru este mult mai mare decat al lor",spune Dancau.
Campionii creditelor. Referitor la risc, oserie de companii imobiliare pot fi declarate "campioane" pe piatalocala.
Printre acestea pot fi mentionate Iulius Group, detinuta de omulde afaceri iesean Iulian Dascalu, unul dintre cei mai indatoratiantreprenori locali, sau AFI Europe, care si-a asumat de unasingura o investitie de 300 de milioane de euro, finantata inproportie de peste 70% printr-un credit bancar, intr-o perioada incare afacerile cu malluri nu sunt cele mai profitabile.
Creditele contractate de Iulian Dascalu se ridicau in urma cu unan la aproape 370 de milioane de euro, dar din fericire pentruacesta, criza l-a prins cu majoritatea proiectelor finalizate,generatoare de venituri.
Iulian Dascalu are patru malluri in operare, in Iasi, Timisoara,Cluj si Suceava, care i-au generat numai in primele sase luni aleanului venituri de 19 milioane de euro. In prezent compania mai arein lucru extinderea Iulius Mall Timisoara, care ar trebuifinalizata in urmatoarele saptamani, dar si megaproiectul Palas dinIasi, care implica o investitie de 200 de milioane de euro.
In acelasi timp, deschiderea unui mall cu o suprafatainchiriabila de peste 75.000 de metri patrati, respectiv circa 300de magazine in aceasta toamna este de asemenea o investitie extremde riscanta.
"Noi avem o piata a retailerilor limitata la vreo 300-400 denume. Nu ai foarte mult de unde alege. Cotroceni Park va fi un mallfrumos, dar nu a adus niciun brand nou puternic pe piata locala.Venirea tarzie a C&A (care are magazin in Militari Shopping siva deschide si in Cotroceni Park - n.r.) spune multe. De venit altiretaileri acum este putin probabil. A venit Kiabi, dar este un cazizolat. Retailerii romani toti au credite, astfel ca ne ingustam simai mult orizontul", apreciaza directorul Atrium.
Nu se mai extind. Retailerii locali nu doar ca nuse mai extind, in cele mai multe dintre cazuri, dar si inchid dinmagazine, in special in cazul companiilor cu cea mai mare expunerepe credite, care sunt la un pas de faliment. Printre cele mairasunatoare firme din retail intrate in insolventa sunt Leonardo siMondex, care au magazine in marea majoritate a centrelorcomerciale, inclusiv in proiectul Militari Shopping.
"Magazinele din proiectul nostru sunt deschise, si Mondex siLeonardo. Mondex acopera un segment pe care nu il avem binereprezentat si ne-am dori sa ii pastram. Pentru Leonardo avem sialti retaileri din acelasi domeniu, precum Deichmann, Humanic siOtter, si daca nu isi rezolva problemele va trebui sa ii inlocuim",explica directorul Atrium.
Din fericire, lantul amanarilor, inceput de cumparatori, care nuse mai arunca la fel de repede pe achizitii de haine sautelevizoare, a fost continuat pana la capatul "lantului trofic":retailerii au platit mai putin sau si-au amanat chiriile, dar siunii proprietari au primit ingaduinta bancilor privind plataratelor, in timp ce in alte cazuri bancile au inchis ochii ladeprecierea raportului loan to value, intre valoarea imprumutuluisi a activului.
Proprietarii centrului comercial Deva Mall au obtinut o perioadade gratie pentru plata ratelor la creditele contractate pentruconstructia proiectului de la bancile Italo-Romena si Bancpost,dupa ce veniturile din chirii au fost cu 40-50% mai mici decatasteptarile. In acelasi timp, bancile KBC si Alpha Bank, care aufinantat proiectele Shopping City Sibiu si Shopping City Suceava,nu s-au sesizat la reducerea valorii de piata a proiectelor,cauzata de o serie de discount-uri acordate chiriasilor peparcursul acestui an in valoare de trei milioane de euro.
Ce proiecte asteapta bani. Bancile au trecut dela o extrema la alta. Astfel, dupa ce intr-o perioada finantauaproape orice, acum numeroase proiecte sunt blocate tocmai dinlipsa increderii bancilor. ParkLake Plaza sau Promenada Mall inBucuresti, Korona in Brasov, Atrium Center in Cluj sau Craiova Mallsunt doar o parte din proiectele de centre comerciale pentru caredezvoltatorii spera sa obtina in urmatorul an finantare bancarapentru inceperea constructiei.
"Pentru un proiect de genul ParkLake Plaza cred ca se va obtinefinantare deoarece, din cate am invatat eu de la colegii mei deafara, bancile au apetit pentru cele mai bune proiecte, dominanteintr-o tara, nu doar intr-un oras, iar ParkLake Plaza, la fel ca siCotroceni Park, sunt acest gen de proiecte", apreciaza RazvanGheorghe de la Cushman & Wakefield.
Pentru ParkLake Plaza firmele Sonae Sierra si Caelum Developmentcauta o finantare de 300-400 de milioane de euro pentru a construiunul dintre cele mai mari malluri de pe piata locala, in apropiereaparcului Titan din Bucuresti.
Sonae Sierra este unul dintre putinii dezvoltatori straini de pepiata care pastreaza centrele comerciale in portofoliu si dupafinalizarea constructiei, avand astfel mai mult de 50 de malluri inproprietate sau coproprietate.
Cu toate acestea, cea mai mare parte dintre dezvoltatorii decentre comerciale sperau ca la momentul finalizarii, candproiectele ar fi fost inchiriate complet, sa poata vindeproprietatile si sa continue investitiile pe alte terenuri dinportofoliu.
Planurile au fost insa date peste cap de scaderea chiriilor sicresterea riscului de tara, reflectata in randamentul mediu anual,pentru care investitorii ar fi dispusi sa cumpere centrecomerciale, respectiv preturi mai mici.
Cu toate acestea, gheata instaurata in ultimul an si jumatateasupra pietei tranzactiilor a fost sparta in aceasta luna desud-africanii de la NEPI, care au preluat centrul comercialEuropean Retail Park din Braila si planuiesc sa cumpereproprietatile dezvoltate de BelRom in Bacau si Focsani.
Pretul de 63 de milioane de euro, la care a fost tranzactionatproiectul din Braila, si randamentul initial al cumparatorilor de9,3% vor stabili noi puncte de reper in piata, desi consultantiiapreciaza ca o serie de proprietari ar renunta la centrelecomerciale din portofoliu si pentru preturi mai mici.
Cand va avea loc urmatoarea tranzactie, ramane de vazut, darpana atunci doar o parte din proprietari au un drum mai putin defacut. Cel catre banca.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
