Cine sunt proprietarii de malluri care nu au grija ratei de la banca

Cati dezvoltatori de centre comerciale nu si-ar dori in aceasta perioada sa nu aiba grija ratelor la creditele pentru constructia mallului? Lista celor aflati in aceasta situatie este insa extrem de scurta, in conditiile in care majoritatea proiectelor imobiliare dezvoltate in ultimii ani au fost construite cu finantare bancara.

In afara primelor centre comerciale de pe piata - Bucuresti Mall sau Iulius Mall Iasi - proprietarii unui numar extrem de redus de proiecte pot dormi linistiti, fara presiunea bancilor care au finantat constructia proiectelor, in conditiile in care investitia in mallurile construite in urma cu zece ani a fost deja amortizata.

In ultimii ani, dezvoltatorii au mers pe principiul "no credit, no project", dar sunt si exceptii, companii care au mizat toti banii actionarilor pe un proiect, dar acum au cel putin o grija in minus: rata la banca.

"Bineinteles ca este placut sa nu simti presiunea ca maine trebuie sa platesti rata. Nu ai multe alternative daca ai fost finantat, trebuie achitata rata, restul taxelor si sa speri ca iti mai ramane ceva", spune Bogdan Dancau, managing director al companiei Atrium European Real Estate, proprietarul proiectului Militari Shopping din Bucuresti.

Compania a investit aproape 75 de milioane de euro, exclusiv fonduri proprii, pentru dezvoltarea proiectului din vestul Capitalei, cu o suprafata inchiriabila de 51.000 de metri patrati si chiriasi precum Auchan, Praktiker, Decathlon, C&A, Hervis, Takko, Deichmann sau Humanic.

"Dezvoltatorii de pe piata locala fie luau 60-70 sau chiar 80% din banii necesari investitiei de la banca, fie faceau initial din banii proprii, cu intentia de a refinanta ulterior. Acest lucru este riscant acum, deoarece poti ramane cu banii blocati", explica Razvan Gheorghe, directorul firmei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield, riscurile unei asemenea investitii.

Cu alte cuvinte, cu resursele cu care un investitor face un centru comercial, punand toti banii in acel proiect, alti investitori puteau face patru, dar asumandu-si un risc mult mai ridicat in conditiile actuale de piata in care siguranta pe veniturile din chirii nu mai este la fel de mare.

Atrium se confrunta astazi cu majoritatea problemelor resimtite de ceilalti proprietari de pe piata locala, dar nu si cu raportul dintre valoarea creditului bancar si cea a mallului, care i-a fortat pe o serie de proprietari sa mai vina cu bani de acasa pentru a echilibra acest raport.

Probleme mari, credit mic. In afara Militari Shopping, un alt proiect construit in mare masura din banii actionarilor este Grand Arena din Berceni, unde actionarii francezi ai companiei Euroinvest au contribuit cu peste 100 de milioane de euro la constructia mallului, restul de bani fiind obtinuti de la banca UniCredit.

In conditiile in care cele mai multe spatii de la al doilea etaj al proiectului sunt in continuare goale, reprezentantii Grand Arena ar fi putut avea probleme cu rambursarea creditului, veniturile din chirii fiind mult sub estimarile initiale. "Din cate stiu, nici Ixis nu a finantat achizitia centrului comercial European Retail Park din Targu-Mures", incearca Razvan Gheorghe de la Cushman sa mai dea un exemplu de proprietar care nu poarta in aceste zile grija bancii. Pe langa gradul de ocupare redus, discounturile oferite chiriasilor mananca la randul lor din veniturile proprietarilor, care sunt nevoiti in permanenta sa negocieze cu retailerii.

"Este un joc al cifrelor. Majoritatea companiilor au dezvoltat pe credit si simt presiunea din partea bancilor si a firmelor-mama. Nu pot scadea chiriile sub un anumit nivel, iar nervozitatea se manifesta pe toate partile", explica Dancau de la Atrium.

Managerul spune ca nu a redus pana la ora actuala chiriile retailerilor din Militari Shopping, in ciuda faptului ca Atrium a oferit discount-uri pe piata din Rusia, spre exemplu, pe fondul devalorizarii puternice a rublei.

"Nu zic ca nu vom oferi. Este chiar probabil sa o facem, dar in 2010. Nu facem business de caritate. Ii ajut pe chiriasi ca sa ma ajut pe mine, ca vreau sa tin un brand in centrul comercial. Pe noi cine ne ajuta? Riscul nostru este mult mai mare decat al lor", spune Dancau.

Campionii creditelor. Referitor la risc, o serie de companii imobiliare pot fi declarate "campioane" pe piata locala.

Printre acestea pot fi mentionate Iulius Group, detinuta de omul de afaceri iesean Iulian Dascalu, unul dintre cei mai indatorati antreprenori locali, sau AFI Europe, care si-a asumat de una singura o investitie de 300 de milioane de euro, finantata in proportie de peste 70% printr-un credit bancar, intr-o perioada in care afacerile cu malluri nu sunt cele mai profitabile.

Creditele contractate de Iulian Dascalu se ridicau in urma cu un an la aproape 370 de milioane de euro, dar din fericire pentru acesta, criza l-a prins cu majoritatea proiectelor finalizate, generatoare de venituri.

Iulian Dascalu are patru malluri in operare, in Iasi, Timisoara, Cluj si Suceava, care i-au generat numai in primele sase luni ale anului venituri de 19 milioane de euro. In prezent compania mai are in lucru extinderea Iulius Mall Timisoara, care ar trebui finalizata in urmatoarele saptamani, dar si megaproiectul Palas din Iasi, care implica o investitie de 200 de milioane de euro.

In acelasi timp, deschiderea unui mall cu o suprafata inchiriabila de peste 75.000 de metri patrati, respectiv circa 300 de magazine in aceasta toamna este de asemenea o investitie extrem de riscanta.

"Noi avem o piata a retailerilor limitata la vreo 300-400 de nume. Nu ai foarte mult de unde alege. Cotroceni Park va fi un mall frumos, dar nu a adus niciun brand nou puternic pe piata locala. Venirea tarzie a C&A (care are magazin in Militari Shopping si va deschide si in Cotroceni Park - n.r.) spune multe. De venit alti retaileri acum este putin probabil. A venit Kiabi, dar este un caz izolat. Retailerii romani toti au credite, astfel ca ne ingustam si mai mult orizontul", apreciaza directorul Atrium.

Nu se mai extind. Retailerii locali nu doar ca nu se mai extind, in cele mai multe dintre cazuri, dar si inchid din magazine, in special in cazul companiilor cu cea mai mare expunere pe credite, care sunt la un pas de faliment. Printre cele mai rasunatoare firme din retail intrate in insolventa sunt Leonardo si Mondex, care au magazine in marea majoritate a centrelor comerciale, inclusiv in proiectul Militari Shopping.

"Magazinele din proiectul nostru sunt deschise, si Mondex si Leonardo. Mondex acopera un segment pe care nu il avem bine reprezentat si ne-am dori sa ii pastram. Pentru Leonardo avem si alti retaileri din acelasi domeniu, precum Deichmann, Humanic si Otter, si daca nu isi rezolva problemele va trebui sa ii inlocuim", explica directorul Atrium.

Din fericire, lantul amanarilor, inceput de cumparatori, care nu se mai arunca la fel de repede pe achizitii de haine sau televizoare, a fost continuat pana la capatul "lantului trofic": retailerii au platit mai putin sau si-au amanat chiriile, dar si unii proprietari au primit ingaduinta bancilor privind plata ratelor, in timp ce in alte cazuri bancile au inchis ochii la deprecierea raportului loan to value, intre valoarea imprumutului si a activului.

Proprietarii centrului comercial Deva Mall au obtinut o perioada de gratie pentru plata ratelor la creditele contractate pentru constructia proiectului de la bancile Italo-Romena si Bancpost, dupa ce veniturile din chirii au fost cu 40-50% mai mici decat asteptarile. In acelasi timp, bancile KBC si Alpha Bank, care au finantat proiectele Shopping City Sibiu si Shopping City Suceava, nu s-au sesizat la reducerea valorii de piata a proiectelor, cauzata de o serie de discount-uri acordate chiriasilor pe parcursul acestui an in valoare de trei milioane de euro.

Ce proiecte asteapta bani. Bancile au trecut de la o extrema la alta. Astfel, dupa ce intr-o perioada finantau aproape orice, acum numeroase proiecte sunt blocate tocmai din lipsa increderii bancilor. ParkLake Plaza sau Promenada Mall in Bucuresti, Korona in Brasov, Atrium Center in Cluj sau Craiova Mall sunt doar o parte din proiectele de centre comerciale pentru care dezvoltatorii spera sa obtina in urmatorul an finantare bancara pentru inceperea constructiei.

"Pentru un proiect de genul ParkLake Plaza cred ca se va obtine finantare deoarece, din cate am invatat eu de la colegii mei de afara, bancile au apetit pentru cele mai bune proiecte, dominante intr-o tara, nu doar intr-un oras, iar ParkLake Plaza, la fel ca si Cotroceni Park, sunt acest gen de proiecte", apreciaza Razvan Gheorghe de la Cushman & Wakefield.

Pentru ParkLake Plaza firmele Sonae Sierra si Caelum Development cauta o finantare de 300-400 de milioane de euro pentru a construi unul dintre cele mai mari malluri de pe piata locala, in apropierea parcului Titan din Bucuresti.

Sonae Sierra este unul dintre putinii dezvoltatori straini de pe piata care pastreaza centrele comerciale in portofoliu si dupa finalizarea constructiei, avand astfel mai mult de 50 de malluri in proprietate sau coproprietate.

Cu toate acestea, cea mai mare parte dintre dezvoltatorii de centre comerciale sperau ca la momentul finalizarii, cand proiectele ar fi fost inchiriate complet, sa poata vinde proprietatile si sa continue investitiile pe alte terenuri din portofoliu.

Planurile au fost insa date peste cap de scaderea chiriilor si cresterea riscului de tara, reflectata in randamentul mediu anual, pentru care investitorii ar fi dispusi sa cumpere centre comerciale, respectiv preturi mai mici.

Cu toate acestea, gheata instaurata in ultimul an si jumatate asupra pietei tranzactiilor a fost sparta in aceasta luna de sud-africanii de la NEPI, care au preluat centrul comercial European Retail Park din Braila si planuiesc sa cumpere proprietatile dezvoltate de BelRom in Bacau si Focsani.

Pretul de 63 de milioane de euro, la care a fost tranzactionat proiectul din Braila, si randamentul initial al cumparatorilor de 9,3% vor stabili noi puncte de reper in piata, desi consultantii apreciaza ca o serie de proprietari ar renunta la centrele comerciale din portofoliu si pentru preturi mai mici.

Cand va avea loc urmatoarea tranzactie, ramane de vazut, dar pana atunci doar o parte din proprietari au un drum mai putin de facut. Cel catre banca.