Asociaţia Investitorilor de Real Estate din România reacţionează la propunerea guvernului de eliminare a cotei de TVA de 5% la apartamente: „Vom avea preţuri mai mari la locuinţe”

Modificarea TVA şi a impozitelor pentru proprietăţile imobiliare va avea efecte dramatice asupra industriei de real estate şi a construcţiilor, spun reprezentanţii AREI – Asociaţia Investitorilor de Real Estate din România, care reuneşte mai mulţi dezvoltatori importanţi pe piaţa locală.

„Orice măsură de reglementare cu caracter intempestiv care ar viza modificarea regimului actual în ceea ce priveşte taxa pe valoare adăugată (TVA), respectiv eliminarea aplicării cotei de TVA de 5% pentru livrarea de locuinţe, pe de o parte, dar şi potenţiale modificări cu privire la regimul de impozitare a proprietăţilor, ar afecta stabilitatea şi previzibilitatea necesare pentru buna desfăşurare a activităţii companiilor din industria de real estate, a celor din industriile conexe şi, nu în ultimul rând populaţia direct vizată”, au transmis reprezentanţii AREI, într-un punct de vedere comun pentru membrii asociaţiei, adresat guvernului României.

Ei spun că, raportat la media europeană, situaţia condiţiilor de locuire în România este oricum precară, iar ratele supra-aglomerării sunt cele mai mari din UE, în special în cazul familiilor cu copii. Măsurile recent propuse vor face locuirea şi mai dificilă.

„Eliminarea cotei de TVA de 5% va fi resimţită foarte puternic de persoanele cu venituri reduse, în special tinerii şi familiile cu mulţi copii, care nu îşi vor mai putea permite achiziţia de locuinţe noi, cu un grad de confort mai ridicat, din cauza creşterii preţurilor la locuinţe ca urmare a eliminării cotei de TVA de 5%”, spun reprezentanţii AREI.

Situaţia rămâne incertă şi nu este clar ce se va întâmpla în cazul ante-contractelor de vânzare-cumpărare agreate deja, mai ales, în ce măsură vor fi afectate persoanele care au achitat sumele plătite drept avans în baza ante-contractelor încheiate.

„Conform datelor prezentate de Institutul Naţional de Statistică, pentru perioada iulie-septembrie 2023 este prognozată o majorare a preţurilor lucrărilor de construcţii de 24%. Prin urmare, diferenţa reprezentată de scumpirea materialelor de construcţii şi a manoperei nu va mai putea fi suportată de industrie, dezvoltatori, în consecinţă, vom avea preţuri mai mari la locuinţe.”

Comunitatea AREI întruneşte companii cu proiecte de dezvoltare semnificative pe piaţa de real estate din România, însumând investiţii în valoare de miliarde de euro. Printre acestea, se numără AFI Europe Romania, Akcent Development, Alesonor, Argo Property Capital, Avivim Gonen Group, Bog’Art, Ceetrus Romania, Cordia Romania, CPI Romania, Estoria City, Forte Partners, Globalworth, Granvia Romania, Hercesa Imobiliara, Lion’s Head, Mulberry Development, Mitiska REIM, Nepi Rockcastle, One United Properties, Portico Investments Romania, Portland Trust, Prima Development Group, Skanska, Speedwell, Square 7 Properties, Ţiriac Imobiliare.

Coaliţia PSD-PNL lucrează pe un document masiv, care cuprinde câteva zeci de pagini de creşteri de taxe şi taxe noi, pentru a aduce mai mulţi bani la buget în acest an şi, mai ales, anul viitor. Printre principalele măsuri se numără majorări de TVA pentru unele produse, eliminarea mai multor excepţii fiscale, dar şi taxe noi, precum 5% pe vânzările imobiliare chiar şi sub 600.000 de lei sau 1% pe proprietăţi mai valoroase de 500.000 de euro.

Mai jos, mesajul transmis de AREI guvernului României.

„I. Măsuri de modificare a regimului actual în ceea ce priveşte taxa pe valoare adăugată (TVA) – eliminarea cotei de TVA de 5% pentru livrarea de locuinţe cu o suprafaţă utilă de maximum 120 mp.

Impact social

• Introducerea şi menţinerea cotei de TVA de 5% pentru livrarea de locuinţe, aşa cum o confirmă şi Codul Fiscal, este o măsură de sprijin a populaţiei cu venituri reduse ce a fost permanent asociată cu livrarea locuinţelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite.
• Aplicarea cotei reduse de TVA de 5% pentru locuinţe reprezintă o măsură care contribuie semnificativ la menţinerea şi îmbunătăţirea calităţii vieţii şi a condiţiilor de locuire în România.
• Raportat la media europeană, situaţia condiţiilor de locuire în România este precară. Ratele supra-aglomerării sunt cele mai mari din UE, în special în cazul familiilor cu copii.
• În urma aplicării măsurii de TVA de 5% pentru livrarea de locuinţe se atestă un impact favorabil la nivelul calităţii locuirii familiilor cu copii. Astfel, din punct de vedere al calităţii locuirii măsura devine mai stringentă în cazul familiilor tinere, la care numărul de membri este mai mare.
• Din analiza experienţelor altor state ale Uniunii Europene, a rezultat că adoptarea de măsuri în sensul reducerii cotei de TVA pentru tranzacţiile imobiliare rezidenţiale poate genera efecte sociale importante în strânsă corelaţie cu strategia de dezvoltare urbană şi cu politicile urbane, măsuri, menite să vină în sprijinul populaţiei şi să asigure îmbunătăţirea condiţiilor de locuire.

• În ceea ce priveşte dimensiunea şi calitatea locuinţelor, România are un decalaj considerabil faţă de alte state membre ale Uniunii Europene, având cel mai scăzut număr mediu de camere pe persoană şi cel mai ridicat procent de persoane care locuiesc într-o locuinţă supraaglomerată.
  • Cel mai scăzut număr mediu de camere pe persoană – unei persoane îi revin în medie 1,1 camere;
  • Cel mai mare procent al persoanelor care trăiesc în locuinţe fără toaletă, duş sau baie – este de aproximativ trei ori mai mare decât al ţării de pe locul 2;
  • Cel mai ridicat procent de persoane care locuiesc într-o locuinţă supraaglomerată – 45,1%;
  • Procentul mare de locuinţe vechi – 84% dintre locuinţe erau, în 2020, construite înainte de 1993 – având o vechime mai mare de 27 de ani, conform Institutului Naţional de Statistică.

• În toate statele membre ale Uniunii Europene, deţinerea locuinţei este cea mai comună abordare. România însă, se situează pe primul loc în ceea ce priveşte procentul persoanelor care sunt proprietarii caselor în care locuiesc – peste 96% dintre persoane.

Impact economic

• Eliminarea cotei de TVA de 5% va fi resimţită foarte puternic de persoanele cu venituri reduse, în special tinerii şi familiile cu mulţi copii, care nu îşi vor mai putea permite achiziţia de locuinţe noi, cu un grad de confort mai ridicat, din cauza creşterii preţurilor la locuinţe ca urmare a eliminării cotei de TVA de 5%.
• Tendinţa în România este diminuarea suprafeţei locuinţelor concomitent cu creşterea preţului pe metru pătrat. Această relaţie de inversă proporţionalitate afectează printre altele accesul la locuinţe cu un grad de confort crescut.
• Situaţia rămâne incertă şi nu este clar ce se va întâmpla în cazul ante-contractelor de vânzare-cumpărare agreate deja, mai ales, în ce măsură vor fi afectate persoanele care au achitat sumele plătite drept avans în baza ante-contractelor încheiate.
• Eliminarea cotei de TVA de 5% pentru locuinţe şi respectiv, stabilirea unei cote de TVA mai mari pentru achiziţia de locuinţe va determina şi o creştere a taxelor notariale, care se calculează ca procent din valoarea de achiziţie a locuinţei. În condiţiile în care, spre exemplu, coeficientul cotei de TVA de 5% la locuinţe va creşte spre 9%, ne putem aştepa în mod proporţional la o majorare a preţurilor la locuinţe de cel puţin 4%. Asistăm la o creştere considerabilă a costurilor lucrărilor de construcţii din cauza dezechilibrelor economice din ultimii ani, provocate de situaţia de securitate din regiune, criza energetică şi alţi factori, iar conform datelor prezentate de Institutul Naţional de Statistică, pentru perioada iulie-septembrie 2023 este prognozată o majorare a preţurilor lucrărilor de construcţii de Ă24%. Prin urmare, diferenţa reprezentată de scumpirea materialelor de construcţii şi a manoperei nu va mai putea fi suportată de industrie, dezvoltatori, în consecinţă, vom avea preţuri mai mari la locuinţe, fapt ce va genera taxe notariale mai mari pentru achiziţia de locuinţe, care vor trebui acoperite de consumatorul final.
• Introducerea facilităţilor pentru lucrătorii din construcţii nu a avut impact în ceea ce priveşte scăderea costurilor construcţiilor rezidenţiale, acestea continuând tendinţa ascendentă. Prognoza (2021-2025) pentru volumele lucrărilor precum şi pentru costul în construcţii urmează, de asemenea, un trend crescător.
• Cota redusă de TVA aplicabilă livrărilor de locuinţe este întâlnită şi în alte ţări din UE. În Ungaria, se aplică o cotă redusă de TVA de 5% pentru vânzarea unităţilor rezidenţiale noi, iar în Spania este stabilită o cotă redusă de TVA de 4%. În Portugalia tranzacţiile imobiliare sunt scutite de TVA.

II. Modificări privind regimul de impozitare a proprietăţilor – introducerea unui impozit de 1% pentru clădirile rezidenţiale care cumulat depăşesc valoarea de 500.000 de euro.

În ceea ce priveşte măsura de introducere a unui impozit de 1% pentru clădirile rezidenţiale care cumulat depăşesc valoarea de 500.000 de euro, există mai multe semne de întrebare legate de aspectul de oportunitate, precum şi neclarităţi ce ţin de partea de implementare a acestei potenţiale măsuri:

• Metodologia de evaluare a valorii clădirilor – ce metodologie de calcul a valorii clădirilor se va aplica şi cum se va stabili această metodologie? Cine va efectua evaluarea portofoliului şi cum se va desfăşura această procedură? La începutul acestui an, autorităţile au avut intenţia de a schimba modalitatea de impozitare a proprietăţilor în funcţie de valoare. În cele din urmă, s-a renunţat la această măsură tocmai pentru faptul că era foarte dificil de realizat.
• Impactul acestei măsuri raportat la aplicarea făţă de proprietarii de imobile persoane fizice şi proprietarii de imobile persoane juridice, redă următorul tablou:

• În situaţia în care imobilele aparţin unei persoane fizice, impozitarea cu un procent de 1% asupra clădirilor poate fi percepută ca o formă de „penalizare” faţă de o persoană juridică. Totodată, persoana fizică plăteşte şi un impozit pe venit de 10%, fără a beneficia de nicio deducere, la care se adaugă şi contribuţia de asigurări sociale de sănătate (CASS).
• Pe de altă parte, o microîntreprindere ce deţine aceste proprietăţi, plăteşte 1% din valoarea chiriilor şi 8% impozit pe dividende, în cazul în care acestea sunt distribuite. În acelaşi timp, poate beneficia de o deducere a cheltuielilor ocazionate de închirierea apartamentelor la calculul impozitului pe dividend.
• Acest lucru poate conduce la faptul ca în viitor, o mare parte din apartamentele de închiriat să aparţină probabil doar unor fonduri/companii ce vor putea determina marja preţului de chirie. În aceste condiţii, segmentul cel mai afectat va fi populaţia care nu îşi permite să achiziţioneze o locuinţă şi are ca alternativă închirierea unui apartament pentru care va plăti o chirie mărită.

În acest context, reiterăm respectuos solicitarea noastră privind organizarea unei întrevederi cu reprezentanţii AREI în perioada imediat următoare, în funcţie de agenda dumneavoastră (Adresa AREI din 21.07.2023), în vederea iniţierii unui dialog şia  deschiderii unui canal de comunicare pentru a putea discuta şi a avea posibilitatea de a analiza setul de măsuri fiscale ce pot avea un impact asupra industrie imobiliare pe care Guvernul le planifică ca parte a viitoarelor modificări fiscale până la adoptarea lor şi, totodată, de a vă împărtăşi poziţia şi argumentele noastre cu privire la aceste măsuri, cu scopul de a evita efecte şi consecinţe care pot afecta negativ sectorul de real estate.

Menţionăm totodată, stimate domnule Prim-ministru Ciolacu, că apreciem deschiderea pe care aţi manifestat-o faţă de dialogul şi cooperarea cu mediul de afaceri din România. Astfel că, bazându-ne pe aceste principii, ne dorim să putem construi un parteneriat şi să fim parte a dialogului dintre Guvern şi mediul de afaceri, având în vedere că putem contribui cu expertiză de profil extrem de relevantă acestui demers, fiind un partener de dialog important pentru autorităţile publice.”