♦ Marile companii care cresc an de an cu sute sau mii de angajaţi nu mai au unde să se extindă în Bucureşti din cauza lipsei de noi proiecte, în condiţiile în care Primăria Capitalei blochează autorizaţiile de construire, reclamă marii dezvoltatori
Capitala are nevoie de un plan pe termen lung în ceea ce priveşte dezvoltarea şi de un Plan Urbanistic General după care dezvoltatorii să se ghideze, astfel încât Bucureştiul să rămână un pol de dezvoltare în Europa Centrală şi de Est, este concluzia evenimentului ZF Tendinţe în Piaţa de Birouri 2024, realizat în parteneriat cu myhive - CPI Property Group, Forte Partners şi Mobexpert Office.
„Agrearea cu implicarea tuturor stakeholderilor din domeniul public, academic şi privat a unui masterplan al oraşului pe următorii 50 de ani. De aici ar trebui să plecăm. În momentul de faţă nu există niciun fel de viziune, plan, direcţie, criterii, nu există absolut nimic. Şi nu vorbesc doar din administraţia curentă. Este un lucru care nu a existat nici înainte. Toate capitalele din lume au un masterplan. În Cluj, există un masterplan, care este foarte bun şi care este asumat de toată lumea, indiferent de culoarea administraţiei curente. În Bucureşti nu există aşa ceva, deşi este cea mai mare capitală din regiune şi cu cel mai mare potenţial pentru următorii 10-15 ani“, a subliniat Mihai Păduroiu, CEO, Office Division One United Properties, cel mai activ dezvoltator imobiliar de pe piaţa locală. El a subliniat că pentru a creşte eficienţa administraţiei, trebuie implementat un sistem al indicatorilor de performanţă aşa cum se face în mediul privat.
„Cine este funcţionar public şi nu face performanţă anul următor pleacă acasă. De ce trebuie ca cei care administrează cele mai mari resurse ale tării să nu fie evaluaţi periodic după criterii de performanţă? Indiferent cum performează ei rămân acolo. Este total nenatural“, a subliniat CEO-ul diviziei de office a One United.
Laurenţiu Lazăr, managing director al companiei de consultanţă Colliers România, explică faptul că planul pe termen lung pentru Bucureşti trebuie să implice şi dezvoltarea infrastructurii - dacă până acum s-a mizat pe creşterea densităţii, deşi oraşul nu are bariere naturale precum Clujul, poate de acum înainte se va avea în vedere o extindere pe orizontală.
„Eu în locul primarului mi-aş alege trei bătălii, le declar, le aleg foarte bine şi mă ţin de ele. M-am uitat la acel sondaj, dacă luai trei indicatori de acolo erau legaţi de infrastructură, drumuri şi aş spune că acesta ar trebui să fie o prioritate. Aş avea o viziune pe termen lung în ceea ce înseamnă dezvoltarea oraşului din punct de vedere imobiliar. M-aş uita cum se dezvoltă oraşul acesta pe verticală sau orizontală. Bucureştiul în general s-a dezvoltat foarte dens şi aş lua şi acest lucru în calcul, apropo de dezvoltare, dacă nu ar trebui să facem şi o dezvoltare pe orizontală“, a spus Laurenţiu Lazăr.
El a subliniat că Bucureştiul încă are un potenţial foarte mare de creştere. Dacă acum cu cei 3,4 mil. mp de birouri de clasă A stocul este undeva la 1,9 mp/birouri pe cap de locuitor, în Polonia, Varşovia stocul este undeva la 3,6 mp pe locuitor, în Praga este undeva la 3-3,1 mp pe locuitor. Noul Plan Urbanistic General este cel mai aşteptat document, mai ales că în prezent Primăria Generală se ghidează după cel din 2000, care nu mai reflectă realitatea din teren.
„Eu mi-aş dori să văd o viziune de dezvoltare a Bucureştiului care poate fi implementată prin noul PUG. Este o iniţiativă începută de 10 ani, continuată de primarul de astăzi, dar ar trebui prioritizat. Este un process îndelungat, complex, dar de care depinde dezvoltarea oraşului nostru. Din acest lucru aş face o prioritate. De curând am făcut o conferinţă cu consorţiul care se ocupă de acest PUG şi vreau să spun că semnalele sunt foarte bune şi positive şi sunt şanse să avem un plan urmbanistic general coerent. Acum că se va realiza într-un an , doi, trei sau încă 13 ani rămâne de văzut. Ne-am dori să se întâmple cât mai repede. De la noul primar general mi-aş dori să finalizeze acest PUG în linia în care estge astăzi. Este un PUG flexibil, care are grijă de funcţiuni, care dezvoltă în mod coerent oraşul. Investiţiile în infrastructură sunt foarte importante, lipsesc astăzi, trebuie începute, continuate şi definitivate însă se pot implementa şi prin alte metode. 8% din traficul din Bucureşti de astăzi este datorată dezvoltării haotice a oraşului în care toate şcollie sunt într-o parte, toate birourile sunt într-o parte, iar rezidenţialul este în cu totul altă zonă“, a spus Geo Mărgescu, CEO şi cofondator Forte Partners.
El a subliniat că pe piaţă urmează o perioadă „seacă“ din punct de vedere al livrărilor, marile proiecte imobiliare fiind blocate şi acest lucru înseamnă pierderi pentru mediul de afaceri.
Laurenţiu Lazăr, managing director, Colliers România
► Perioada în care companiile reduceau suprafaţa de birouri a trecut. Din ceea ce vedem noi companiile în momentul de faţă au planuri de a o creşte.
► Sunt studii foarte bune făcute de instituţiile cunoscute în care se vede foarte clar că lucrul preponderent de acasă are efecte neutre sau chiar negative.
► La începutul pandemiei sau după câteva luni spuneam că e bine să lucrăm de acasă, în momentul de faţă suntem într-o zonă neutră sau negativă. Evident că depinde de la situaţie la situaţie. Un alt aspect este că nu mai putem să dăm o regulă, depinde de la business la business.
► Ce mai vedem este că biroul în sine, pentru că este făcut cu totul altfel, nu mai este într-o zonă de stup, birourile acum au zone în care te simţi ca într-un lobby de hotel. Biroul este o parte importantă prin care poate atrage angajaţii la birou şi poate să imprime o anumită cultură sau stare în momentul în care vin la birou.
Geo Mărgescu, CEO şi cofondator, Forte Partners
► Eu mi-aş dori să văd o viziune de dezvoltare a Bucureştiului care poate fi implementată prin noul Plan Urbanistic General. Este o iniţiativă începută de 10 ani, continuată de primarul de astăzi, dar ar trebui prioritizat. Este un proces îndelungat, complex, dar de care depinde dezvoltarea oraşului nostru. Din acest lucru aş face o prioritate. De curând am făcut o conferinţă cu consorţiul care se ocupă de acest PUG şi vreau să spun că semnalele sunt foarte bune şi pozitive şi sunt şanse să avem un plan urbanistic general coerent. Acum că se va realiza într-un an, doi, trei sau încă 13 ani rămâne de văzut. Ne-am dori să se întâmple cât mai repede.
► Am finalizat încheierea fazei doi de la U Center şi conform strategiei noastre de a dezvolta următoarea clădire când precedenta este închiriată vrem să ne apucăm de dezvoltare, va fi un proiect mixt birouri şi rezidenţial.
► Cred că se va continua dezvoltarea actualilor poli de dezvoltare a Bucureştiului. Cred că zonele sunt deja definite.
► Bucureştiul acum 15 ani era la început de drum din punctul acesta de vedere, dar este un oraş care a cunoscut o dezvoltare accelerată. Deci îmi închipui că nu vom mai vedea zone noi, complet virgine de dezvoltat, dar se vor dezvolta mai coordonat zonele existente.
Răzvan Nica, fondator şi managing director, BuildGreen
► Dacă în urmă cu 4-5 ani proprietarul era convins că el va suporta toate costurile investiţionale pentru partea de sustenabilitate, acum cu acest green lease se vede clar o cooperare între proprietari şi chiriaşi de a atinge aceste standarde de sustenabilitate pentru că o clădire până la urmă pe partea de operare are o amprentă redusă de carbon doar în condiţiile în care şi chiriaşul şi ocupantul folosesc facilităţile clădirii şi ajută la atingerea performanţei în cele mai bune condiţii.
► Deschiderea şi bugetele alocate şi alinierea la aceste cerinţe era un pic mai redusă. Acum vin din start din partea chiriaşului cerinţele, se aliniază cu certificarea, certificarea devine o validare a proiectului, nu mai vine neapărat din partea noastră ca o cerinţă de performanţă.
► Clădirile din România construite în ultimii 2-3 ani sunt la fel de bune ca cele din Europa Centrală, poate unele depăşesc chiar nivelul mediu pentru că piaţa de birouri este destul de tânără, dezvoltatorii s-au uitat şi au învăţat de la piaţa din vest.
Mihaela Petruescu, partner asset management, C&W Echinox
► Înainte de pandemie productivitatea nu era legată decât de prezenţa fizică la birou. În momentul de faţă când vorbim de productivitate nu mai facem conexiunea cu a fi prezent fizic într-un spaţiu, ci este legată de alţi factori şi de alţi indicatori. Dacă vorbim de prezenţa la birou este foarte important să ai zone în care să poţi să lucrezi individual sau să poţi să lucrezi în colaborare cu alţi colegi, în spaţii optime.
► Dacă vorbim de remote working, cred că poţi fi la fel de productiv şi dacă lucrezi de acasă şi dacă lucrezi de oriunde altundeva. Acest lucru ar fi un beneficiu al faptului că a trecut o pandemie peste noi şi ne-am schimbat modul de a gândi.
► Proprietarii şi chiriaşii ne cer multe lucruri în egală măsură. Atunci când vorbim de proprietari, aceştia îşi doresc ca clădirile pe care noi le gestionăm şi de care ne ocupăm să fie la maximul de valoare pe care o pot avea pe piaţă pentru că în afară de faptul că avem grijă de bugetele operaţionale şi investiţionale care sunt în proprietăţi, la finalul zilei valoarea acelei proprietăţi este important să fie la nivel maxim.
Ioana Roman, partner, Filip & Company
► ESG este o cerinţă esenţială deja, mai ales pentru companii mari care intenţionează să se mute din clădiri în care au stat 10-15 ani sau care se uită în piaţă. Când fac alegerea cu siguranţă aceasta este o cerinţă esenţială.
► Cu siguranţă atunci când discuţi să continui cu aceeaşi clădire pentru 5 ani sau mai mult este subiectul unei negocieri. Poate sunt unele societăţi care sunt mulţumite şi nu negociază termenii şi exercită opţiunea de extindere. Majoritatea contractelor pe care le negociem mai ales cu chiriaşi medii şi mari au posibilitatea de prelungire a termenului prin simpla voinţă a chiriaşilor. Acest lucru vine la pachet cu asumarea termenilor existenţi în contract şi continuarea la chiria la care a ajuns cu indexul de inflaţIa chiria respectivă, dar este opţiunea chiriaşului.
► De cele mai multe ori gradul de flexibilitate pe care îl oferă contractul de închiriere ajunge să fie o negociere fină a anumitor elemente şi pe partea proprietarului şi pe partea chiriaşului pe elementele principale pentru fiecare dintre ei.
► Flexibilitatea de amenajare a spaţiului este un aspect principial şi este prima discuţie pe care o ai pentru că spaţiul respectiv trebuie amenajat, apoi stimulentele pe care le propune proprietarul pentru a-l ajuta pe chiriaş să-şi amenajeze spaţiul, cât de flexibilă este clădirea în sine raportat la nevoile chiriaşului şi angajaţilor chiriaşului.
Mihai Păduroiu, CEO, Office Division One United Properties
► Capitala ar trebui să aibă un masterplan de dezvoltare pe următorii 50 de ani. În momentul de faţă nu există niciun fel de viziune, plan, direcţie, criterii, absolut nimic. Toate capitalele din lume au un masterplan, dar în Bucureşti nu există aşa ceva, deşi este cea mai mare capitală din regiune şi cu cel mai mare potenţial pentru următorii 10-15 ani.
► Companiile nu mai analizează proiectele de birouri în care vor să închirieze strict din perspectiva costului, ceea ce oricum nu era un factor foarte important. Au devenit prioritare aspectele care ţin de calitate, sustenabilitate şi facilităţi integrate.
► Sustenabilitatea a devenit piatra de temelie în orice dezvoltare, ceea ce este un lucru foarte bun, dar trebuie să fie un aspect asumat de toată lumea, nu doar de jucătorii din sectoarele private. Acest aspect ar trebui prioritizat şi la nivel de strategie de dezvoltare locală, naţională, macroeconomică.
► Artificial intelligence (AI) va avea un impact şi asupra sectorului nostru. În primul rând prin prelucrarea mult mai eficientă şi calitativă a datelor. Se vor optimiza foarte mult procesele cu impact direct asupra sectorului de construcţii, nu doar în dezvoltare, dar şi în operare.
Andreea Cotiga, head of Leasing Office, CPI Property Group
► Din perspectiva chiriaşului, investiţiile în spaţiile de birouri reflectă politicile acestora cu privire la modul de lucru. Câştigă foarte mult teren investiţiile în zonele de socializare, zonele de colaborare pentru proiectele comune, care arată atenţia companiilor pentru conectare şi colaborare, dar şi zonele care reflectă o experienţă îmbunătăţită a angajaţilor la birou.
► În ultima decadă, cel puţin în piaţa spaţiilor de birouri, nu s-au întâmplat mari fluctuaţii ale nivelurilor chiriilor şi, în condiţiile unui stoc nou destul de limitat, în următorii 2-3 ani există o tendinţă de creştere susţinută a acestora.
► Nivelul chiriilor proiectelor din portofoliu va reflecta şi componenta de investiţie pe care am realizat-o în ultimii ani. O tendinţă de creştere a fost întregistrată de anul trecut în cazul proiectelor existente, fiind rezultatul impactului pe care rata inflaţiei l-a avut.
► În cazul proiectelor în curs de dezvoltare, impactul a avenit şi din costul construcţiilor şi din costurile de finanţare. Această tendinţă de creştere este una care se menţine în piaţă atât pentru proiectele noi, dar şi pentru cele mai puţin noi, care au trecut printr-o investiţie în ultima perioadă.
Emma Toma, head of office division, AFI Europe Romania
► Ar trebui să existe o mai mare deschidere către deblocarea PUZ-urilor din partea Primăriei Capitalei. Personal, mi-ar plăcea să văd şi o selecţie în atribuirea autorizaţiilor de construcţie, pentru că de 20 de ani se construieşte haotic şi pestriţ.
► Majoritatea capitalelor europene au o uniformitate în tipul de clădiri pe care le dezvoltă, în mod special pe rezidenţial. La noi, autorizaţiile s-au dat fără să existe un numitor comun. Pe viitor mi-ar placea să existe mai multă atenţie din partea primăriei în acest sens.
► Pe termen lung, planul nostru este să păstrăm în portofoliu clădirile preluate de la NEPI. Din acest motiv, preocuparea noastră de a le îmbunătăţi din punct de vedere tehnic şi estetic este mare. Ne bugetăm anual un CAPEX pe care îl dedicăm exclusiv îmbunătăţirilor aduse clădirilor, şi pe care nu îl reflectăm nicăieri în costurile chiriaşilor.
► Am refăcut complet spaţiile comune la AFI Lakeview, acum suntem în proces de recondiţionare pentru AFI Park Floreasca. Am început renovarea tuturor spaţiilor comune. La Timişoara am investit anul trecut aproximativ 1,5 mil. euro în achiziţionarea unor pompe de căldură. Sunt îmbunătăţiri pe care ni le bugetăm annual şi o facem din surse proprii.
Manuela Beznea, sales manager Mobexpert Office
► De la biroul tradiţional se observă o tendinţă de trecere către un spaţiu care să arate ca un lobby de hotel, să fie mult mai vesel, lucrurile să devină mai flexibile, spaţiile să fie multifuncţionale, angajaţii să poată lucra din mai multe zone. Şedinţele nu se mai poartă într-un mediu conservator, ci într-un mediu creativ.
► Se pune foarte mult accentul pe mobilier care susţine sănătatea angajatului. Ergonomia a căpătat amploare. Scaunele pe care le producem sunt foarte prietenoase cu coloana, promovăm foarte mult birourile reglabile pe înălţime, care pot fi aşezate oriunde. Nu mai facem staţii de lucru. Încercăm să facem biroul asemănător cu cel de acasă.
► Tendinţa este către interioare prietenoase cu mediul. Să folosim forme organice, rotunde, culori organice, să lăsăm tot ce este rigid la o parte.
► Companiile vin cu idei, dar nu ştiu cum să le implementeze, astfel încât să existe câştig atât pentru angajaţi, dar şi pentru companie. Vor birouri care să nu fie plictisitoare. Avem o divizie de consultanţi, designeri şi arhitecţi specializaţi în birouri, care consiliază clienţii.
Luciana Giurea, head of residential, AFI Europe
► Ne-am dus cu proiecte de birouri în Militari şi Drumul Taberei, două dintre cele mai aglomerate cartiere ale Capitalei, atunci când nimeni nu se uita acolo, acum mergem înspre zona de nord, Dimitrie Pompeiu, cu apartamente. Vom avea toate tipurile, plus facilităţi integrate pentru chiriaşi. Ne adresăm celor care vor să îşi continue prezenţa în zona de business a Capitalei, care au o viziune clară în următorii ani. În cazul proiectelor noastre putem să facem contracte şi pe 10 ani, cu posibilitatea exclusivă a chiriaşului de a ieşi din acel contract. Vrem să ducem conceptul în toate cartierele bucureştene, astfel încât, în funcţie de necesităţi, chiriaşul să poată face foarte uşor schimb între proiecte.
► Suntem în continuare în căutare de terenuri care dacă au autorizaţie de construcţie sunt preferatele noastre sau au măcar un PUZ care să fie în continuare în vigoare. Ne uităm la zone din Bucureşti care sunt pretabile pentru această componentă de mixed use. Tendinţa principală este aceea de a economisi timp, pentru că este cel mai valoros lucru pe care îl putem face.
► Ne uităm la tot ce înseamnă zona de mixed use, de proximitate, de facilităţi şi către o calitate crescută a vieţii.
► Avem un teren de 5 hectare lângă AFI Cotroceni pe care plănuim să dezvoltăm rezidenţial de închiriat, pentru că sunt foarte mulţi oameni care locuiesc şi lucrează în zona respectivă, dar îşi doresc să păstreze o flexibilitate.
