Zona de nord a Bucurestiului, si in special zona Pipera-Tunari, polarizeaza majoritatea investitiilor imobiliare in proiecte rezidentiale, ponderea acestei destinatii in totalul constructiilor rezidentiale fiind de aproximativ 80%.
Dezvoltarea zonei a inceput, o data cu proiectul Baneasa Residential Park in 1995, un proiect de 70 de vile ce a impus noi standarde pe piata datorita atat locatiei, intr-o zona verde si linistita, cat si facilitatilor de inalt nivel calitativ, potrivit unui studiu intocmit de compania imobiliara Eurisko.
Proiectele rezidentiale care au inceput sa fie construite in 1995 au condus la cresterea interesului investitorilor pentru aceasta zona, rezultatul direct fiind cresterea puternica a pretului terenului care putea fi utilizat pentru dezvoltari rezidentiale.
"In acel an, cand zona era la inceputul dezvoltarii sale, pretul terenurilor era foarte mic, variind intre 5 si 10 euro/mp. Datorita existentei terenurilor cu suprafete generoase precum si nivelului scazut al preturilor, zona a inceput sa cunoasca un "boom", aici fiind construite numeroase proiecte atat de dimensiuni mici (vile pentru uz propriu) cat si complexuri rezidentiale de peste 50 de vile cu facilitati de lux, pretul terenurilor ajungand acum la un nivel de 150-200 euro/mp", a afirmat Ciprian Hrisca, senior broker in cadrul departamentului de investitii si terenuri din cadrul Eurisko.
Segmentul vizat initial de developeri a fost cel superior datorita cererii mari care provenea din partea companiilor multinationale pentru managerii expati.
Potrivit reprezentantului Eurisko, proiectele noi construite au constat strict in ansambluri de vile, blocurile de apartamente fiind excluse din cauza regimului de inaltime impus de prezenta aeroportului in zona.
Zona Pipera-Voluntari ramane cea mai cautata regiune de dezvoltare pe segmentul rezidential, pe parcursul a trei ani preconizandu-se construirea a 1.500 de vile, spune si un studiu recent al companiei imobiliare Regatta.
Toate imobilele ofera finisaje de calitate, cele mai moderne dotari si servicii adiacente, potrivit companiei.
Unul dintre motivele pentru care a avut loc dezvoltarea zonei de nord a Capitalei este "inchiderea?" zonelor consacrate precum Aviatorilor, Primaverii, Dorobanti sau Floreasca, unde nu mai sunt disponibile terenuri pentru constructie.
Zonele de maxima concentrare pentru parcuri rezidentiale raman Soseaua Bucuresti - Ploiesti - Erou Iancu Nicolae si Soseaua Pipera - Tunari, unde peste 10 proiecte se dezvolta in acest moment, mai precizeaza Regatta.
Printre primele proiecte care au fost dezvoltate in zona au fost Imperial Mansion, North Star Mansion, ansamblurile Impact sau cele 3 proiecte Ibiza.
Complexul rezidential Imperial Mansion, a carui constructie a inceput anul trecut, a fost livrat pe piata in luna mai a acestui an. Ansamblul rezidential este situat in zona Iancu Nicolae, fiind format din 4 imobile cu un pret de initial de 1,1 milioane de euro.
Fiecare imobil este structurat pe patru nivele: demisol, parter inalt, un etaj si pod. Suprafata construita desfasurata este de 560 de metri patrati, iar suprafata de teren este de 750 de metri patrati, plus o cota de drum privat.
Proiectul Ibiza este dezvoltat de compania Ibiza Construct 2000 Bucuresti, cu capital integral spaniol, ce are ca obiect principal de activitate realizarea de investitii imobiliare. Compania face parte din grupul Standard Hidraulica, o companie cu sediul in Barcelona, ce are ca principal obiect de activitate productia si comercializarea de componente hidraulice si obiecte sanitare.
Un alt proiect realizat in Pipera-Tunari este Vilaflor Residence, o investitie a unei persoane fizice de aproximativ 2,5 milioane de euro. Lucrarile de constructie au inceput in iulie 2004 si au fost finalizate in luna mai a acestui an.
Pretul unei vile in cadrul proiectului, la cheie, este de 450.000 de euro. Vilele sunt proiectate pe trei nivele: parter, un etaj si pod. Fiecare imobil are o suprafata construita de 460 de metri patrati si este amplasat pe un teren de 600 de metri patrati. Acelasi investitor va aloca 800.000 de euro pentru an alt complex, denumit Vilaflor-Intim, situat in aceeasi zona. Complexul va cuprinde patru vile duplex cu suprafete de 200 de metri patrati construiti pe unitate. Pretul unei locuinte va fi de circa 200.000 de euro.
Recent, si compania SVF Management Prod a anuntat ca va dezvolta in zona Pipera un complex rezidential format din 44 de vile, proiect a carui valoare depaseste 6 milioane de euro. Pretul unei locuinte in acest complex este de 140.000 de euro.
Acesta este cel de-al doilea proiect al firmei, dupa Complexul Rezidential Pipera 1, situat in aceeasi zona si care a fost finalizat in luna septembrie a anului 2004.
Dupa vile au venit si birourile
"O data ce zona s-a dezvoltat rezidential, au aparut si proiecte de birouri, precum si de spatii comerciale. Zona de sud a soselei Pipera Tunari impreuna cu Strada Iancu Nicolae s-a dezvoltat preponderent rezidential, in timp ce partea de nord a cunoscut o dezvoltare pe segmentul de birouri. Totodata, in zona rezidentiala si-au facut loc si alte proiecte de lux, cum ar fi: mall-ul Jolie Ville de pe strada Iancu Nicolae, Scoala Americana sau Gradinita Mark Twain", a mai spus Hrisca.
Jolie Ville Galleria a fost deschis anul trecut in urma unei investitii de 10 milioane de euro facute de grupul egiptean de investitii HKS.
Complexul comercial are o suprafata construita de 14.000 de metri patrati (mai putin de o treime din suprafata celui mai mare complex comercial de tip mall de pe piata romaneasca, Bucuresti Mall), din care suprafata inchiriabila este de 5.500 de metri patrati.
Proiectul Jolie Ville Galleria a fost inceput in 2003, obiectivul fiind, potrivit reprezentantilor companiei, realizarea unui centru comercial destinat cu precadere persoanelor cu venituri ridicate care locuiesc in cartierele rezidentiale dezvoltate in ultimii ani in zona Baneasa.
Un proiect semnificativ pentru piata de birouri din zona Pipera-Tunari este imobilul Construdava, dezvoltat de compania Impact. Potrivit ultimelor informatii disponibile, Impact negociaza cu un investitor britanic vanzarea proiectului la un pret de peste 21 de milioane de euro.
Situata in zona lacului Pipera, cladirea de birouri clasa A este realizata in proportie de peste 40%, urmand sa fie finalizata in luna mai a anului viitor. Valoarea proiectului este de 19 milioane de euro, pentru finalizarea acestuia compania contractand recent un credit de 9,6 milioane de euro.
10% din achizitiile de terenuri in Pipera sunt pur speculative
Se disting patru tipuri de cumparatori care au achizitionat terenuri in aceasta zona, potrivit Eurisko. Ponderea cea mai mare, de 40%, o au persoanele private care au cumparat pentru uz propriu loturi mici intre 500 si 2.000 de metri patrati. Aproximativ 30% dintre cumparatorii terenurilor din aceasta zona sunt reprezentati de catre dezvoltatori, care au cumparat loturi de minim 5.000 de metri patrati, unde au construit ansambluri rezidentiale de vile.
O a treia categorie - 20% - o reprezinta micii investitori care au achizitionat loturi mari, le-au parcelat, le-au adus imbunatatiri si apoi le-au revandut. Ultima categorie, circa 10%, este reprezentata de speculantii care au achizitionat terenuri fara sa le aduca imbunatatiri, asteptand doar sa creasca preturile zonei pentru a revinde.
Pe langa avantajele dezvoltarii proiectelor rezidentiale in aceasta zona, cum ar fi existenta spatiilor largi si a zonelor verzi, principalul dezavantaj il constituie infrastructura care nu mai face fata dezvoltarii imobiliare rapide.
Aceasta situatie s-a remarcat in cazul recentelor inundatii de la inceputul acestei toamne, cand o serie de imobile rezidentiale din Pipera-Tunari au fost serios afectate.
"Insa din fericire exista cateva proiecte ale autoritatilor pentru a corecta aceste minusuri. Astfel, se intentioneaza construirea unei pasarele peste calea ferata care traverseaza strada Petricani, iar un alt proiect prevede latirea soselelor. De asemeni, construirea viitoarei autostrazi spre Brasov va facilita accesul in oras. In ciuda dezavatantajelor, locatia ramane principala zona de noi dezvoltari rezidentiale din Capitala", a concluzionat Hrisca.
O alta zona aflata in plina dezvoltare in nordul sectorului 1 este Sisesti-Straulesti, o zona in care accesul este dificil datorita infrastructurii care se afla in stadiul de constructie. Peste 90% din terenurile din aceasta zona au fost deja achizitionate inca de la jumatatea acestui an, lucrarile de constructie pentru dezvoltarea de noi complexuri rezidentiale fiind asteptate sa inceapa anul acesta si la inceputul anului viitor.
Pe langa zona Pipera-Tunari, alte zone care au inceput sa prinda contur din punct de vedere rezidential sunt Baneasa, Otopeni, Snagov, Corbeanca sau Balotesti.
Otopeni este o zona marcata de dezvoltari rezidentiale individuale care se dezvolta pe doua tipuri de subzone: o zona de lux-zona Fermei, in apropierea aeroportului international si zona Odai, unde se intalnesc casele clasei medii.
Corbeanca este reprezentata in principal de dezvoltari rezidentiale individuale de tip complexuri, cu o cota foarte scazuta a locuintelor individuale private. Aici exista inca teren disponibil pentru noi dezvoltari, utilitatile fiind aduse in zona, insa infrastructura drumurilor se dezvolta pe masura aparitiei noilor complexuri rezidentiale.
Zona Snagov este reprezentata de locuinte de lux individuale, dar si de mici complexuri rezidentiale dezvoltate in scop privat.
Oferta spatiilor rezidentiale noi va creste semnificativ in anul 2005, fiind deja anuntata finalizarea multor proiecte pentru acest an. Astfel, vor aparea pe piata complexuri de apartamente si vile pentru clasa medie cu preturi cuprinse intre 60.000 si 200.000 de euro, in diferite zone ale Bucurestiului.
alexandru.cerchez@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
