Dezvoltatorii de proiecte rezidentiale inregistreaza profituri imense pe piata romaneasca, incepand de la 50% si ajungand uneori chiar si la 200%, in functie de zona in care a fost dezvoltat proiectul si de regimul de inaltime, potrivit consultantilor imobiliari.
"Profitul unui dezvoltator depinde in mare masura de tipul de proiect si de zona in care se construieste, cea mai ridicata rata de profitabilitate avand-o la ora actuala zona Pipera-Tunari, cu un procent de peste 200% pentru complexe de vile si 150% pentru blocuri", a declarat Oana Taraze, associate managing director la agentia imobiliara Eurohouse.
Insa, in zona de sud a Bucurestiului, rata de profitabilitate poate depasi 250% datorita faptului ca pretul de achizitionare al terenului este situat la 30-60 de euro pe metrul patrat, adauga consultantul Eurohouse.
"Sunt si zone din centrul Bucurestiului care pot oferi profituri de 200% in centrul Capitalei, mai ales in Dorobanti sau Primaverii, insa nu mai exista loturi mari de teren. Castigurile dezvoltatorilor vor scadea odata cu intrarea Romaniei in Uniunea Europeana, dar vom mai asista la tunuri imobiliare", afirma Robert Teodorescu, directorul departamentului de vanzari Rezidentiale al companiei Regatta.
Dezvoltarea puternica a pietei rezidentiale din ultimii doi ani a atras interesul investitorilor din strainatate, care au ajuns sa acopere circa 90% din valoarea totala a investitiilor. Spre comparatie, doar cativa investitori romani au reusit sa se impuna pe piata caselor, precum Impact Developer & Contractor, Triumf Construct sau Imofinance Cluj.
Numarul investitiilor in piata rezidentiala s-a intensificat odata cu inceperea dezvoltarii policentrice a Capitalei, care urmeaza sa ajunga o metropola care se va extinde 40 de kilometri spre nord, precum si catre sud, spre orasul Giurgiu. Printre cele mai mari proiecte de case, cu peste 100 de vile se numara Corbeanca Forest, dezvoltat de compania imobiliara Marr Capital, South Residence, investitie a companiei australiene South Pacific Group sau Baneasa Residence, dezvoltat de Baneasa Investments.
Profiturile mari inregistrate de dezvoltatori se inregistreaza datorita cererii mari de unitati locative de pe piata.
Astfel, desi pretul pe metrul patrat construit este de circa 450-500 de euro, unele locuinte ajung sa fie vandute chiar si cu 2.500 euro/mp construit.
Profiturile obtinute de dezvoltatorii de proiecte rezidentiale depind foarte mult de costurile de constructie si de locatia in care se afla viitorul ansamblu de case sau blocuri.
Cele mai mari costuri sunt cele legate de pretul de constructie, insa in cazul in care proiectul se afla la distanta mare de oras, instalarea utilitatilor poate avea o pondere importanta in investitia finala.
"Valoarea investitiei pentru fiabilizarea zonei unde se doreste construirea unui complex rezidential depinde in mare masura de locatia terenului, de distanta de la care se face racordarea si, nu in ultimul rand, de numarul de unitati locative care se vor construi", explica Oana Taraze, associate managing director la agentia imobiliara Eurohouse.
Spre exemplu, pentru dezvoltarea unui complex rezidential de 35 de case, cu suprafete cuprinse intre 306 mp si 500 mp, in localitatea Balotesti din judetul Ilfov, un metru linear de gaz va costa intre 30 si 40 de euro, pentru curent electric va plati 12 euro pe metrul patrat, in timp ce racordarea la apa potabila mai solicita inca 30 de euro pe metrul patrat. "Utilitatile ajung, in general, la circa 10% din investitia totala a proiectului rezidential", spune Robert Teodorescu, directorul departamentului de vanzari rezidentiale al companiei Regatta.
Un alt factor important in pretul unui apartament sau vila poate fi apropierea complexului rezidential de o padure sau un lac. "In cazul in care proiectul rezidential se afla in apropierea unor lacuri sau paduri, costul total ar putea creste cu 20%-25% din costul total al constructiei unei locuinte", spune Taraze.
Reprezentantii Primariei Capitalei au declarat recent ca multe din proiectele rezidentiale sunt incepute inainte de a avea instalate utilitatile. "Acest lucru este generat de faptului ca numarul ridicat de autorizatii necesare fiabilizarii terenului, pe care urmeaza a se construi, se obtin relativ greu de la autoritatile emitente, in termen de aproximativ 6 luni de la data depunerii. Pe de alta parte, daca s-ar astepta finalizarea actelor, valoarea de recuperare a investitiei va fi mai lunga si profitul nu va mai avea valorile prognozate", afirma consultantul Eurohouse.
Insa, in ultimul an, odata cu inceperea unor proiecte rezidentiale de amploare, au fost incepute lucrarile de racordare la retele de apa si de gaze inainte de inceperea propriu-zisa a lucrarilor de constructie. "Un exemplu in acest sens este proiectul dezvoltat de Baneasa Investments, unde au inceput lucrarile de constructie dupa ce a fost instalata reteaua de canalizare si au fost construite strazile", spune Teodorescu.
Segmentul rezidential va inregistra un boom in urmatorii ani datorita cresterii economice a Romaniei si majorarii reale a salariului, potrivit consultantilor imobiliari de pe piata. Insa, datorita presiunii de pe piata, unele ansambluri rezidentiale nu au standarde foarte inalte de calitate.
Piata caselor si vilelor este impartita in doua mari categorii: casele vechi localizate in zone rezidentiale clasice, prestigioase, precum Aviatorilor, Primaverii, Kiseleff, Victoriei sau Cotroceni si zonele din afara Capitalei - Baneasa, Corbeanca, Otopeni, Mogosoaia, Balotesti sau Snagov - unde au fost dezvoltate constructii de vile noi.
Ansamblurile rezidentiale de vile vor continua sa fie dezvoltate in nordul Bucurestiului, zona pentru care exista o cerere foarte mare. Dupa zona Iancu Nicolae deja se construiesc noi cartiere, potrivit CB Richard Ellis. Mai mult, va continua constructia de noi proiecte in zone din afara Bucurestiului, precum Sisesti sau Mogosoaia, dar si in locatii periferice ale Capitalei, unde nu au mai fost dezvoltate proiecte rezidentiale pana acum: Dristor, Militari, Berceni, Colentina sau Pajura.
Costurile dezvoltatorilor de proiecte rezidentiale
Pretul mediu solicitat de constructori pentru un metru patrat construit este de circa 450-500 de euro. Acesta poate ajunge la 800 euro/mp in cazul unor conditii dificile de constructii: foraje adanci, constructii pe terenuri nisipoase sau in interiorul orasului (unde este nevoie de utilaje speciale).
Instalarea utilitatilor (conducte de apa si gaze) poate ajunge la circa 300-500 euro/mp liniar. Spre exemplu, in localitatea Balotesti din judetul Ilfov, un metru linear de gaz va costa intre 30 si 40 de euro, pentru curent electric costurile ajung la 12 euro pe metru patrat, in timp ce racordarea la apa potabila mai solicita inca 30 de euro pe metrul patrat.
Costurile medii pentru achizitionarea terenului ajung la 200-300 euro/mp in nordul Bucurestiului si circa 30-60 de euro in zona de sud a Capitalei.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
