În august 2007 Ziarul Financiar scriadespre un "elefant" cu o capitalizare de nouă miliarde de euro,divizia de investiţ ii imobiliare a grupului german Allianz, laacea vreme, care intra pe piaţa locală în căutarea unor investiţii"cu risc zero" şi cumpăra astfel trei clădiri de birouri dinBucureşti pentru 110 milioane de euro.
Brokerii şi dezvoltatorii erau entuziasmaţi de rezonanţa numeluiAllianz (DEGI a fost cumpărat între timp de scoţienii de laAberdeen Property), de stabilirea unui nou record pentru piaţa debirouri, ca valoare a tranzacţiei şi de randamentele la care aufost cumpărate clădirile de birouri, între 6,4% şi 7,2%, în euro pean.
Din cauza faptului că actorii din imobiliare erau obişnuiţi cuprofiturile de zeci de milioane de euro făcute rapid, s-a punctatmai puţin faptul că vânzătorul, fondul de investiţii EuropeanConvergence Property Company (ECPC), a făcut un profit net de 20 demilioane de euro în mai puţin de un an.
Cum? Fără nicio inginerie financiară, fără armate de specialiştişi consultanţi, ci doar din inerţia pieţei care muta preţurile însus în fiecare zi.
Cine este ECPC? Fon dul listat la Bursa din Londra eraadministrat la Bucureşti de doi manageri: Dennis Selinas şi MihaiDiaconescu.
Cei doi, alături de câţiva consultanţi de la Eurisko şi CapitalPartners, au cumpărat în 2006 clădirile de birouri MillenniumBusiness Center, PGV Tower şi Construdava, la randamente în jurul a8-9% în euro pe an.
Unan mai târziu au vândut proprietăţile către DEGI şi s-au concentratpe alte investiţii.
Acum, situaţia acelor clădiri nu este prea "roz", iar valoarealor este incertă: Millennium Business Center este nefuncţional dincauza unui incendiu izbucnit în vara anului 2009; în PGV Tower aurămas spaţii libere după ce Bancpost şi-a mutat din operaţiuni înalte clădiri din nordul oraşului; chiriile din zona Pipera- Tunari,unde se află clădirea Construdava, au scăzut dramatic în ultimiiani, ca urmare a creşterii substanţiale a ofertei de spaţii debirouri, în timp ce infrastructura de acces nu s-a îmbunătăţitsemnificativ.
Dar aceasta nu mai este problema celor de la ECPC, fond care aapucat "să dea cartoful fierbinte" mai departe, după cum vorbescimobiliarii.
Înschimb, tot în 2006, când au cumpărat şi acele clădiri de birouri,Selinas şi Diaconescu au plătit circa 10 milioane de euro pentru aintra cu o participaţie de 50% în proiectul de locuinţ e AsmitaGardens, care la acea vreme era doar un teren, autorizaţii şischiţe, tranzacţia fiind realizată prin intermediul unui alt fond -European Convergence Development Company (ECDC), listat de asemeneala bursa din Londra.
Înprimii ani investiţia părea extrem de profitabilă. În decurs de 15luni, din mai 2006 până în octombrie 2007, echipa de vânzări aproiectului semnase antecontracte pentru aproape 400 de apartamentela preţuri de 1.550 de euro/metrul pătrat plus TVA.
Proiectul părea că se finanţează aproape singur, din avansurileclienţilor şi un împrumut de 70 de milioane de euro de la AlphaBank.
Înianuarie 2008 ECDC făcea un calcul că din vânzarea apartamentelordin Asmita Gardens vor fi obţinute venituri de 162,2 mil. euro şise propunea o nouă majorare a preţurilor la apartamente, cu 10-15%,"date fiind condiţiile de pe piaţă". Profitul net al companiei eraestimat astfel la circa 26 mil. euro, ţinând cont că investiţia eraevaluată la 109 mil. euro.
Din iunie 2008 însă tot graficul de vânzări a fost dat pestecap, iar la începutul anului 2009 veniturile din vânzarealocuinţelor erau evaluate în scădere cu circa 10%. Efectele crizeiîşi puneau amprenta şi pe rapoartele financiare.
Cea urmat pare deja mai puţin interesant. Filmul frumos a fostîntrerupt. În aprilie constructorul Strabag a suspendat pentrucirca o lună lucrările pe şantierul Asmita din cauza întârzierilorla plată. În vara acelui an împrumutul de la Alpha Bank a necesitato restructurare, iar dezvoltatorii au fost nevoiţi să mai aducăaproape 10 mil. euro la capitalul social al firmei, în timp ceritmul de vânzări a ajuns la 2- 3 apartamente lunar, trăgând astfelşi preţurile în jos, spre nivelul 1.300-1.400 de euro/metrulpătrat.
Spre deosebire de alte proiecte, pe care dezvoltatorii le-au"abandonat" la jumătate şi au declarat insolvenţa, blocurile dinAsmita au fost finalizate, iar câteva sute de oameni s-au mutat întrei dintre turnurile care străjuiesc platoul format la intersecţiadintre şoseaua Mihai Bravu, calea Văcăreşti şi SplaiulUnirii.
Cutoate acestea, proiectul este în impas la ora actuală, încondiţiile în care investitorii şi-au făcut cel mai probabilcalculele şi au sesizat că planul iniţial a fost contrazis depiaţă. Nu mai este echipă de vânzări, nu mai este site, ci doar opromisiune că lucrurile se vor schimba în următoarele luni. Şitoate acestea în doar cinci ani.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
