Loteria afacerilor imobiliare româneşti

În august 2007 Ziarul Financiar scria despre un "elefant" cu o capitalizare de nouă miliarde de euro, divizia de investiţ ii imobiliare a grupului german Allianz, la acea vreme, care intra pe piaţa locală în căutarea unor investiţii "cu risc zero" şi cumpăra astfel trei clădiri de birouri din Bucureşti pentru 110 milioane de euro.

Brokerii şi dezvoltatorii erau entuziasmaţi de rezonanţa numelui Allianz (DEGI a fost cumpărat între timp de scoţienii de la Aberdeen Property), de stabilirea unui nou record pentru piaţa de birouri, ca valoare a tranzacţiei şi de randamentele la care au fost cumpărate clădirile de birouri, între 6,4% şi 7,2%, în euro pe an.

Din cauza faptului că actorii din imobiliare erau obişnuiţi cu profiturile de zeci de milioane de euro făcute rapid, s-a punctat mai puţin faptul că vânzătorul, fondul de investiţii European Convergence Property Company (ECPC), a făcut un profit net de 20 de milioane de euro în mai puţin de un an.

Cum? Fără nicio inginerie financiară, fără armate de specialişti şi consultanţi, ci doar din inerţia pieţei care muta preţurile în sus în fiecare zi.

Cine este ECPC? Fon dul listat la Bursa din Londra era administrat la Bucureşti de doi manageri: Dennis Selinas şi Mihai Diaconescu.

Cei doi, alături de câţiva consultanţi de la Eurisko şi Capital Partners, au cumpărat în 2006 clădirile de birouri Millennium Business Center, PGV Tower şi Construdava, la randamente în jurul a 8-9% în euro pe an.

Un an mai târziu au vândut proprietăţile către DEGI şi s-au concentrat pe alte investiţii.

Acum, situaţia acelor clădiri nu este prea "roz", iar valoarea lor este incertă: Millennium Business Center este nefuncţional din cauza unui incendiu izbucnit în vara anului 2009; în PGV Tower au rămas spaţii libere după ce Bancpost şi-a mutat din operaţiuni în alte clădiri din nordul oraşului; chiriile din zona Pipera- Tunari, unde se află clădirea Construdava, au scăzut dramatic în ultimii ani, ca urmare a creşterii substanţiale a ofertei de spaţii de birouri, în timp ce infrastructura de acces nu s-a îmbunătăţit semnificativ.

Dar aceasta nu mai este problema celor de la ECPC, fond care a apucat "să dea cartoful fierbinte" mai departe, după cum vorbesc imobiliarii.

În schimb, tot în 2006, când au cumpărat şi acele clădiri de birouri, Selinas şi Diaconescu au plătit circa 10 milioane de euro pentru a intra cu o participaţie de 50% în proiectul de locuinţ e Asmita Gardens, care la acea vreme era doar un teren, autorizaţii şi schiţe, tranzacţia fiind realizată prin intermediul unui alt fond - European Convergence Development Company (ECDC), listat de asemenea la bursa din Londra.

În primii ani investiţia părea extrem de profitabilă. În decurs de 15 luni, din mai 2006 până în octombrie 2007, echipa de vânzări a proiectului semnase antecontracte pentru aproape 400 de apartamente la preţuri de 1.550 de euro/metrul pătrat plus TVA.

Proiectul părea că se finanţează aproape singur, din avansurile clienţilor şi un împrumut de 70 de milioane de euro de la Alpha Bank.

În ianuarie 2008 ECDC făcea un calcul că din vânzarea apartamentelor din Asmita Gardens vor fi obţinute venituri de 162,2 mil. euro şi se propunea o nouă majorare a preţurilor la apartamente, cu 10-15%, "date fiind condiţiile de pe piaţă". Profitul net al companiei era estimat astfel la circa 26 mil. euro, ţinând cont că investiţia era evaluată la 109 mil. euro.

Din iunie 2008 însă tot graficul de vânzări a fost dat peste cap, iar la începutul anului 2009 veniturile din vânzarea locuinţelor erau evaluate în scădere cu circa 10%. Efectele crizei îşi puneau amprenta şi pe rapoartele financiare.

Ce a urmat pare deja mai puţin interesant. Filmul frumos a fost întrerupt. În aprilie constructorul Strabag a suspendat pentru circa o lună lucrările pe şantierul Asmita din cauza întârzierilor la plată. În vara acelui an împrumutul de la Alpha Bank a necesitat o restructurare, iar dezvoltatorii au fost nevoiţi să mai aducă aproape 10 mil. euro la capitalul social al firmei, în timp ce ritmul de vânzări a ajuns la 2- 3 apartamente lunar, trăgând astfel şi preţurile în jos, spre nivelul 1.300-1.400 de euro/metrul pătrat.

Spre deosebire de alte proiecte, pe care dezvoltatorii le-au "abandonat" la jumătate şi au declarat insolvenţa, blocurile din Asmita au fost finalizate, iar câteva sute de oameni s-au mutat în trei dintre turnurile care străjuiesc platoul format la intersecţia dintre şoseaua Mihai Bravu, calea Văcăreşti şi Splaiul Unirii.

Cu toate acestea, proiectul este în impas la ora actuală, în condiţiile în care investitorii şi-au făcut cel mai probabil calculele şi au sesizat că planul iniţial a fost contrazis de piaţă. Nu mai este echipă de vânzări, nu mai este site, ci doar o promisiune că lucrurile se vor schimba în următoarele luni. Şi toate acestea în doar cinci ani.