Piaţa imobiliară din Ungaria hibernează, aşteaptă venirea unei primăveri despre care nimeni nu ştie când va veni. Nimeni nu vrea să vândă mai ieftin ceva ce a construit sau a cumpărat foarte scump. Profeţiile din criza de energie că oamenii se vor îndrepta spre locuinţe mai mici şi mai eficiente energetic nu s-au împlinit. Tranzacţiile sunt în scădere şi au apărut zvonuri că urmează o perioadă de prăbuşiri brutale ale preţurilor şi chiar colaps parţial pe piaţa imobiliară, arată Portfolio.hu, principalul site de ştiri şi analize financiare din Ungaria.
Şi în Cehia, cea mai matură şi mai scumpă economie din regiune, piaţa este în aşteptare, dar cu câteva diferenţe. Preţurile la apartamente vechi, nerenovate sau amplasate în locuri neatractive stagnează sau chiar scad. Însă lumea este foarte interesată de locuinţe ultramici cu eficienţă energetică crescută. Astfel de apartamente sunt la mare căutare şi preţurile lor cresc, scrie presa cehă. Acolo, profeţiile din criza de energie se adeveresc. Iar dezvoltatorii profită de tendinţă. În loc de un apartament nou, mare şi scump greu de vândut vând mai uşor trei mai mici.
În Polonia situaţia este total diferită, această ţară, cea mai mare economie din regiune şi unde scumpirea creditului a lovit puternic în puterea de cumpărare a populaţiei şi în încrederea în guvern, piaţa imobiliară este ţinută în mişcare de programele guvernamentale de credite pentru locuinţe.
Cu câteva luni înainte de alegeri, statul a dat acestor programe impuls nou, iar oamenii se grăbesc să profite. Nu se ştie când vor mai fi disponibile locuinţe. Statul a promis multe, dar a construit puţine. Polonia se confruntă cu o criză acută de spaţii de locuit.
Deficitul de locuinţe este estimat la câteva milioane de unităţi. Rezultatul este umflarea artificială a preţurilor de pe piaţă, concluzionează presa financiară poloneză. Pandemia, criza de energie, creşterea dobânzilor, cea mai acută criză a costului vieţii de decenii, dar şi programele sociale îşi pun amprenta asupra pieţelor imobiliare din Europa de Est, dar în mod diferit, în funcţie de specificul şi problemele fiecărei ţări.
În Ungaria, ţara din UE cu încă cea mai puternică inflaţie şi cele mai mari dobânzi, piaţa imobiliară trece prin ceea ce analiştii numesc „anii de aşteptare“. Piaţa hibernează, supravieţuieşte. Departe sunt creşterile explozive din ultimii şase-şapte ani. Unii mai găsesc motive de speranţă că acele vremuri vor reveni. Până la urmă pieţele sunt ciclice. Atâta doar că pe piaţa imobiliară maghiară în ultimii ani ciclurile alternează cu rapiditate.
De la pandemia de COVID din 2020 există chin, incertitudine, reorganizare şi provocări constante pentru fiecare segment al pieţei, care în aceşti trei ani s-a prăbuşit, a explodat doar pentru a se prăbuşi din nou. Situaţia nu este atât de dramatică precum a fost în criza financiară din 2008, însă în prezent o complicaţie este că modelele de afaceri actuale sunt bazate pe boom-ul din ultimii 6-7 ani.
Cumpărătorii s-au adaptat vremurilor. Cei mai mulţi preferă locuinţe mai ieftine, mai puţin eficiente energetic, contrar aşteptărilor, a descoperit o analiză a Otthon Centrum. Scăderea salariilor reale timp de un an, creşterea dobânzilor, recesiune şi pierderea perspectivelor se vede în cifrele de pe piaţă. Datele preliminare arată că numărul tranzacţiilor din acest an ar putea fi cu 20-25% mai mic decât cel de anului trecut.
În prima jumătate din 2023 au fost construite cu 19% mai puţine apartamente decât în primul semestru din 2022. Iar numărul de apartamente care vor fi construite este cu 40% mai mic dacă sunt socotite permisele de construire emise. Cifrele de la banca naţională arată că în primul trimestru preţurile locuinţelor au urcat cu 1,2% în raport cu trimestrul anterior. Creşterea anualizată nominală este de 4,7%. În termeni reali, adică raportat la inflaţie, aceasta s-ar traduce printr-o scădere de peste 16%.
Când va veni dezgheţul? Răspunsuri există, dar ele diferă în funcţie de cine este întrebat. Şi este normal să fie aşa pentru că piaţa poate fi influenţată. Aşa se întâmplă în Polonia. După luni de secetă pe piaţa creditelor imobiliare, rezultat al creşterii dobânzilor, numărul de cereri creşte, ducând şi la majorarea preţurilor apartamentelor. Programele guvernamentale de subvenţionare a achiziţionării primei locuinţe a creat febră pe piaţă. Oamenii se tem că dacă nu se grăbesc nu-şi vor mai putea lua casă.
Ministerul dezvoltării a anunţat că peste 47.600 de cereri au fost făcute doar în primele zece săptămâni de la lansarea programului „Credit sigur 2%“. Programul asigură o dobândă de 2% timp de zece ani la credite imobiliare pentru anumite persoane, cum ar fi tineri polonezi sau femei poloneze cu probleme din cauza cărora nu ar primi împrumuturi de la băncile comerciale. În aceşti zece ani, diferenţa dintre dobânda de 2% şi cea a pieţei este plătită de stat. După trecerea perioadei, cumpărătorul plăteşte dobânda la nivelul pieţei. Programul ar fi trebuit să rezolve problema locuinţelor pentru tineri, dar a creat alta, scrie money.pl.
Preţurile au sărit în aer, în unele cazuri ajungând până la nivelurile maxime prevăzute în programul de subvenţionare. Cumpărătorii nu pot negocia. Preţurile au început să crească de cum s-a ştiut ce vrea să facă guvernul (programul a fost pornit în iulie, dar planurile au fost anunţate cu câteva luni înainte). Dar preţurile cresc nu doar pentru cei care cumpără apartamente prin „Credit sigur 2%“, ci pentru toată lumea. Nemulţumirea creşte, iar problema s-ar putea să nu dispară în doi ani. Pentru că cererea creşte mai rapid decât stocul de apartamente disponibile pentru vânzare, este de aşteptat ca majorările de preţ să treacă de 10%. Astfel de proiecţii nu fac decât să alimenteze şi mai mult febra achiziţiilor.
