Randamentul scazut oferit de proprietatile imobiliare din Germania ii face pe marii investitori sa iasa unul dupa altul de pe aceasta piata.
Banca de investitii Goldman Sachs a scos la vanzare doua portofolii de proprietati din Germania evaluate la 3 miliarde de euro, cel mai recent semnal ca investitorii internationali continua sa paraseasca acest sector, scrie Financial Times.
Banca americana de investitii a scos la vanzare birouri in valoare de 1,1 miliarde de euro, parte dintr-un portofoliu in valoare de 2,6 miliarde de dolari pe care-l achizitionase in luna mai de la managerul de fonduri Degi. De asemenea, banca isi vinde participatia de 51% din cadrul unui portofoliu de 4,5 miliarde de euro de magazine generale Karstadt. KarstadtQuelle, retailerul care detine restul participatiei, si-a plasat deja aceasta participatie pe piata.
Anuntul privitor la cele doua vanzari ar putea ridica semne de intrebare privitoare la posibilitatea ca si alti investitori straini din sectorul imobiliar german sa paraseasca piata.
Piata rezidentiala a reprezentat un magnet pentru capitalul strain timp de cativa ani, din 1999 fiind vandute 1,3 milioane de apartamente, conform estimarilor, cu o valoare de 50 de miliarde de euro.
Aceasta tendinta s-ar putea inversa. Fondul american de investitii Cerberus incearca sa vanda un portofoliu in valoare de un miliard de euro alcatuit din 20.000 de apartamente, portofoliu pe care l-a achizitionat cu trei ani in urma, nereusind sa obtina randamentele vizate.
Cerberus luase in considerare o listare, insa si-a anulat decizia pe fondul scaderii preturilor actiunilor companiilor din sectorul imobiliar. Iesirea Cerberus s-ar produce in urma mai multor vanzari ample pe piata rezidentiala.
Fortress, care a achizitionat portofoliul Gagfah in valoare de 3,5 miliarde de euro in 2004, in luna octombrie a anului trecut a inclus 150.000 de locuinte in cadrul unui trust de investitii imobiliare, vanzand 20% din holding in schimbul a 853 milioane de euro.
Morgan Stanley, banca americana de investitii, si fondul de investitii Blackstone au vandut si ele ample portofolii de proprietati de pe segmentul rezidential.
Astfel de grupuri patrunsesera pe piata in speranta vanzarii de apartamente chiriasilor acestora, insa multi chiriasi s-au declarat multumiti de statutul lor.
Rainer Zitelmann, consultant si comentator, a declarat ca "investitorii sunt dezamagiti pentru ca asteptarile lor au fost intr-o anumita masura exagerate".
Insa infuzia de bani pe piata germana a generat o crestere a preturilor portofoliilor si o scadere a randa-mentelor, multi dintre primii sositi pe aceasta piata putand sa iasa pe profit. Este posibil ca acest lucru sa nu se mai repete.
Cererea de proprietati comerciale venita din partea investitorilor internationali este inca ridicata, acestia reprezentand 75% din achizitii.
Segmentul proprietatilor comerciale tinde sa evolueze in cicluri diferite de cel al proprietatilor rezidentiale, iar investitorii optimisti spera intr-o reluare a cresterii chiriilor pe fondul unei posibile accelerari a ritmului de crestere al economiei germane.
In majoritatea marilor orase, chiriile au inregistrat o crestere modesta, compensand scaderile din 2001-2003. Chiria medie pentru spatiu de birouri de pe segmentul superior al pietei in Dusseldorf, Frankfurt, Hamburg si Munchen a avansat cu 3,6%-7,3% in prima jumatate a acestui an comparativ cu anul trecut, conform datelor publicate de Jones Lang LaSalle (JLL). Preturile au ramas neschimbate in Berlin.
Interesul ridicat al investitorilor a impins randamentele celor mai bune active pana la mai putin de 5%, indiferent daca este vorba de birouri sau centre comerciale.
Evans Randall, o companie britanica privata din sectorul proprietatii, a achizitionat recent birourile din M?nchen ale Deutsche Telekom in schimbul a 259 de milioane de euro la un randament initial de 4,5%.
"Consideram ca acesta este un randament destul de ridicat pe piata in acest moment", a declarat presedintele Evans Randall, Mike Evans.
In alte parti randamentele adesea raman mai ridicate decat costurile legate de contractarea de imprumuturi, iar investitorii continua sa impinga in sus preturile activelor comerciale.
Unii investitori platesc in plus pentru a obtine anumite portofolii. Insa, dupa cum au aflat deja unii investitori de pe piata rezidentiala, sentimentul se poate schimba rapid in cazul in care evolutia activelor nu se ridica la nivelul asteptarilor.
Helge Scheunemann, director de cercetare in cadrul JLL, declara ca "nu exista deocamdata semnale privitoare la o supraincalzire a pietei, insa preturile la vanzare au atins niveluri exorbitante. Acest lucru este valabil in special in cazul portofoliilor si creeaza probleme imediate pentru investitorii care isi finanteaza tranzactiile prin imprumuturi".
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
