Omul de afaceri Alexander Hergan anunta in vara anului 2003 inceperea constructiei la cel mai mare imobil de birouri de clasa A din Bucuresti. Trei ani mai tarziu si cu un randament al investitiei de 70%, Hergan ridica miza cu proiecte mult mai mari.
"In urmatoarele saptamani vom finaliza achizitii de terenuri in valoare de 140 de milioane de euro", a spus pentru ZF Alexander Hergan, unul dintre cei mai puternici si in acelasi timp discreti dezvoltatori imobiliari de pe piata locala. El afirma ca nu se va limita la dezvoltarea de cladiri de birouri.
"Va fi vorba si de proiecte comerciale, hypermarketuri, dar si proiecte complexe, care vor include si birouri si chiar proiecte logistice. Vorbesc de terenuri de cel putin 15 hectare", a explicat Hergan. El spune ca are in vedere pentru achizitii nu doar Capitala, ci si principalele orase de provincie.
Anul trecut, compania Valkiria Invest Bucuresti, in spatele careia se afla Alexander Hergan, a achizitionat activele combinatului chimic Solventul din Timisoara, scoase la licitatie de catre lichidatori. Solventul detinea zeci de hectare de teren intravilan in Timisoara, valoarea acestora fiind estimata la valori de ordinul zecilor de milioane de euro.
Adjudecarea licitatiei de catre Valkiria Invest a fost contestata in justitie de catre VGB Invest, firma controlata de fratii Marian si Octavian Iancu, potrivit ultimelor informatii disponibile.
Si terenul producatorului de medicamente Zentiva Bucuresti a fost la un moment dat in atentia dezvoltatorului imobiliar, potrivit informatiilor din piata. Reprezentantii Zentiva declarasera dupa achizitia Sicomed ca intentioneaza sa scoata la vanzare un teren de aproximatv 30 de hectare, care nu era utilizat in procesul de productie. Valoarea terenului era estimata de jucatori din piata imobiliara la aproximativ 20 mil. euro.
O buna parte din achizitia de terenuri va fi finantata, potrivit lui Hergan, din vanzarea celui mai mare proiect de pana acum al dezvoltatorului Charles de Gaulle Plaza.
Proiectul, a carei constructie a inceput in prima parte a anului 2003, a fost achizitionat de catre fondul de investitii Accesion Fund, pentru mai mult de 80 de milioane de euro.
Negocierile pentru preluarea imobilului de birouri au inceput in urma cu cateva luni, spun surse de pe piata. CA Immo a avut ca si consultanti pentru tranzactie casa de avocatura Tuca, Zbarcea & Asociatii si firma austriaca de avocati Doralt, Seist & Csoklich. Tot pe partea de vanzare, Hergan a fost asistat de catre firma David & Baias, in timp ce cumparatorul i-a avut ca avocati pe Badea, Georgescu & Asociatii.
Cumparatorul, GLL Real Estate Partners, compania care administreaza Accesion Fund, nu era la prima incercare de a achizitiona un proiect de birouri in Bucuresti. Astfel, Dorobanti 239, actualul sediu central al Petrom, si Bucharest Corporate Center, sediul companiei de asigurari Generali, au fost doua dintre proiectele pentru care compania s-a aflat in discutii avansate.
Interesant este ca o data cu Avrig 35, compania care a dezvoltat proiectul Charles de Gaulle Plaza din care detinea 50%, a vandut si fondul de investitii imoibliare austriac CA Immo.
Fondul de investitii, care se afla in procesul de strangere a unor fonduri de 300 mil. euro pentru a-si finanta achizitiile in Europa Centrala si de Est, inclusiv Romania a avut un radament al investitiei de 70%.
Miscarea poate parea surprinzatoare, insa potrivit informatiilor vehiculate pe piata imobiliara, intre cei doi actionari ai proiectului (Avrig 35 si CA Immo) existau anumite neintelegeri.
Cu peste 80 mil. euro, tranzactia de vanzare a Charles de Gaulle Plaza este cea mai mare de pe piata locala de pana acum, fiind una dintre cele mai asteptate tranzactii din ultimii ani.
Valoarea ar putea fi depasita insa de America House, un proiect imobiliar livrat anul acesta in zona Piata Victoriei din Capitala. Cu venituri din chirii de aproximativ 6,5 mil. euro anual, proiectul ar putea aduce dezvoltatorului in momentul vanzarii peste 90 mil. euro, avand in vedere yield-ul (randamentul anual al investitiei) de 7% vehiculat in acest moment pe piata locala.
Reprezentantii GTC, dezvoltatorul proiectului, spun ca America House nu este de vanzare. Acelasi lucru l-au declarat insa pe parcursul ultimilor doi ani si reprezentantii Avrig 35.
Yield-ul pentru proiectele imobiliare de pe piata local a scazut puternic in ultimii ani, pe masura ce a crescut pretul proiectelor ca urmare a ofertei limitate si a cererii foarte ridicate din partea fondurilor de investitii din strainatate.
Astfel, primele tranzactii cu spatii de birouri din Capitala - Opera Center si Europe House - se faceau in 2003 la un yield de 12%-13%.
Cele doua imobile au fost achizitionate de fonduri de investitii austriece pentru valori situate in jurul a 30 mil. dolari (25 mil. euro).
Un an mai tarziu, randamentul tranzactiilor imobiliare scazuse deja la 10%-11%, acesta fiind pragul la care au fost tranzactionate proiectele comerciale Militari Shopping Center (cumparat de fondul de investitii austriac Meinl European Land Limited), Praktiker Brasov (cumparat de catre irlandezii de la Ballymore) sau cel logistic Cefin Logistic Park (achizitionat de austriecii de la Europolis). Un randament usor mai ridicat (12%) a consemnat vanzarea parcului Iride Business Park catre austriecii de la Immofinanz, care cu cei 63 de milioane de euro a ramas pentru mult timp cea mai mare tranzactie de pe piata imobiliara locala.
De anul trecut, o data cu accelerarea numarului de tranzactii randamentele au scazut pana la 8%-9% in cazul proiectelor Bucharest Business Park (achizitionat de CA Immo), Bucharest Corporate Center (cumparat de Immofinanz) sau Cascade Offices (preluat de fondul de investiitii Fabian Capital). Mai mult, anul 2005 a marcat prin achizitia Floreasca Tower de catre compania de asigurari Uniqa si o premiera - prima tranzactie la un yield de mai putin de 8%.
Profitul anual de 7% care se vehiculeaza in acest moment pe piata locala este inca superior celui pe care il aduce o investitie imobiliara in tarile vecine, ceea ce va atrage in continuare fondurile de investitii internationale, considera analistii imobiliari.
Birourile, la mare cautare
* Opera House - cumparata de CA Immo pentru 25 mil. EURO (2003)
* Europe House - cumparata de Europolis pentru 26 mil. EURO (2003)
* Iride Business Park - cumparat de Immofinanz - 63 mil. EURO (2004)
* Floreasca Business Center - cumparat de Grup Nusco pentru 5 mil. EURO (2004)
* Bucharest Business Park - cumparat de CA Immo pentru aprox. 65 mil. EURO (2005)
* Bucharest Corporate Center - cumparat de Immofinanz pentru 26,5 mil. EURO (2005)
* Pipera Center - cumparat de Immofinanz pentru 25 mil. EURO (2005)
* Floreasca Tower - cumparat de Uniqa pentru 20 mil EURO (2005)
* Global Busines Center - cumparat de Immofinanz pentru 15-20 mil. EURO (2005)
* Portofoliu Vodafone - cumparat de Blue House pentru aprox. 17 mil. EURO (2005)
* Neocity Tower I si II - cumparat de RI Investment Group pentru 14 mil. EURO (2005)
* Cascade Office - cumparat de Fabian Capital - 12 mil. EURO (2005)
* Daniel Danielopolu Business Center - cumparat de RI Investment Group pentru 6,5 mil. EURO (2005)
* Charles de Gaulle Plaza - cumparat de Accesion Fund pentru 80 mil. EURO (2006)
* PGV Tower - cumparat de European Convergence Property PLL pentru 24 mil. EURO in 2006
* Construdava - cumparat de European Convergence Property PLL pentru 19 mil. EURO (2006)
* Banu Antonache - cumparat de Fabian Capital - 12 mil. EURO (2006)
* Jules Michelet - cumparat de Equest Balkan - 7 mil. EURO (2006)
* Domenii Business - cumparat de Equest Balkan - 4,75 mil. EURO (2006).
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
