Analiză. Investiţiile merg mai departe şi stocul de spaţii industriale şi logistice urcă spre 7 milioane de mp la nivel naţional

♦ Eficientizarea operaţională şi energetică, dar şi soluţiile de optimizare reprezintă cuvintele de ordine în logistică şi transporturi pe fondul provocărilor din piaţă. Este nevoie de investiţii în dezvoltarea infrastructurii rutiere şi feroviare dar şi în reţeaua de staţii electrice, viitorul fiind electric. 2023 este un an cu atenţia către client şi ţinte de eficientizare.

La nivelul primului semestru din 2023, stocul de spaţii industriale moderne al României a ajuns la 6,91 mil. mp după livrarea a 223.000 mp de la începutul anului, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliare CBRE.

Puţin peste un sfert din noul stoc a fost dezvoltat în Bucureşti, urmat îndeaproape de regiunea Vest/Nord-Vest. Cealaltă jumătate a fost distribuită către regiunile industriale Est/Nord-Est, Centru şi Sud, cu 17%, 16% şi 15% din suprafaţa totală. Noutatea adusă de distribuţia noii oferte este că oraşele regionale au revendicat în total mai mult decât capitala, respectiv 73% faţă de 27%. Cu toate acestea, dis­tribuţia stocului modern continuă să indice Bucureştiul ca principal hub logis­tic, cu o pondere de 48% din stocul mo­dern al ţării. Cu un sfert din stoc, Vest/Nord-Vest este principalul hub regional, urmat de regiunile Sud, Centru şi Est/Nord-Est.

În prima parte a anului 2023, activitatea totală de leasing industrial (TLA) în România a totalizat 560.400 mp, sumă cu 16% mai mare faţă de suprafaţa totală închiriată în aceeaşi perioadă a anului 2022 şi reprezentând deja jumătate din suprafaţa închiriată pentru întregul an 2022, un an record în ceea ce priveşte noi activităţi de furnizare şi leasing pentru jucătorii industriali. Paisprezece tranzacţii cu suprafeţe cuprinse între 50.000 mp şi 10.000 mp au fost parafate, iar  dimensiunea medie a tranzacţiilor în S1 2023 este de aproximativ 6.200 mp, cu 12% mai mare în comparaţie cu media S1 2022.

Rata de neocupare a stocului industrial modern al României este de 5,0% la final de S1 2023, în timp ce valoarea înregistrată pentru Bucureşti este de 5,8%. În com­paraţie cu rata înregistrată la închiderea anului 2022, rata totală a şomajului a marcat o creştere uşoară de 0,4 puncte procentuale, reuşind să rămână sub 5,0%.

„Rata de neocupare sub 5%, activitatea totală de leasing însumând peste jumătate de milion de metri pătraţi, precum şi oferta generoasă nouă, atât livrată, cât şi prognozată, sunt indicatorii că piaţa industrială şi logistică a ţării se desfăşoară sub auspicii bune în acest an. Mai mult, asistăm la schimbări în profilul chiriaşilor în ponderea cererii, iar companiile de producţie îşi fac drum spre cei mai mari factori ai cererii“, a spus Victor Rachită, head of industrial & logistics în cadrul CBRE România.

Preluarea (totalul tranzacţiilor exclu­zând reînnoirea/renegocierea) a repre­zentat 89% din activitatea totală de leasing din S1, în timp ce restul de 11% au repre­zentat tranzacţii de reînnoire/renegociere.

„Chiar dacă tranzacţiile de leasing au fost încheiate în toate regiunile industriale ale ţării, primele trei regiuni cele mai căutate sunt Bucureşti (cu 36% din total), Vest/Nord-Vest (34%) şi regiunea Centru cu 17% din suprafaţa totală închiriată. Cererea din Bucureşti este concentrată către zonele de Vest şi Nord, mai precis 97%, în timp ce zonele de Est şi Sud au revendicat împreună restul de 3% din TLA S1 2023.“

„În ceea ce priveste scopul principal de inchiriere a unui spatiu industrial, mai mult de jumatate din suprafata a fost solicitata in scopuri logistice, in timp ce restul de 45% fiind inchiriate pentru depozitare, productie si alte scopuri. În funcţie de domeniul de activitate al chiriaşilor, cei din logistică şi industria auto au generat cea mai mare cerere“, explică oficialii CBRE.

Creşterea constantă a comerţului electronic continuă să aibă efecte pe piaţa industrială şi logistică, determinând atât jucătorii din retail, cât şi cei din logistică să menţină o abordare „omnichannel“ în strategia lor de afaceri. Într-un mediu de retail competitiv, controlul stocurilor şi capacitatea de livrare rapidă sunt principalele obiective pentru fiecare jucător de pe piaţă care doreşte să menţină rafturile magazinelor pline.

„Necesitatea de a extinde şi de a face upgrade la spaţii logistice mai moderne, cu stocare mai eficientă şi capacitate de a sprijini automatizarea este de aşteptat să devină un motor al cererii logistice. Şi deoarece automatizarea va necesita specificaţii de construcţie găsite în principal la noile facilităţi, dezvoltatorii nu numai că vor trebui să abordeze cele mai recente cerinţe tehnologice, ci să se gândească la impactul ESG. Presiunea înăsprită de reducere a emisiilor de carbon va afecta şi piaţa industrială, unde eficienţa energetică trebuie integrată încă din faza de planificare a unui proiect“, arată datele CBRE.

Noul stoc livrat în special în era post-pandemie, când livrările anuale au depăşit jumătate de milion de mp şi au culminat în 2022, când noua aprovizionare anuală a însumat circa 900.000 mp. Aceasta a a contribuit la o evoluţie rapidă a stocului modern al ţării şi o distribuţie mai dinamică în care oraşele regionale nu au mai fost ocolite. Noul stoc din S1 2023 nu face decât să confirme că atât dezvoltatorii locali, cât şi străini activi în România, doresc să-şi diversifice portofoliul şi să se extindă în toată ţara odată cu dezvoltarea infrastructurii rutiere.

Regiunea industrială Bucureşti, la sfârşitul primului semestru 2023 a ajuns la 3,34 mil. mp după ce a adăugat circa 60.000 mp de la începutul anului. Având o mare parte a stocului (91%) concentrată în părţile de vest şi de nord ale oraşului, noul stoc livrat în prima jumătate a anului a fost, de asemenea, distribuit preponderent în zonele menţionate mai sus, în timp ce puţin peste un sfert din suprafaţa totală a fost inaugurată în partea de sud a oraşului.

„Până la sfârşitul anului se aşteaptă livrarea a circa 407.000 mp la stocul industrial şi logistic al României, având în vedere proiectele care au început lucrările de construcţie la sfârşitul semestrului întâi 2023. Cele două regiuni deja cele mai dezvoltate (Bucureşti şi Vest/Nord Vest) vor beneficia de 33% şi 31% din viitoarea aprovizionare nouă, urmată de regiunea Est/Nord-Est cu o pondere de 24% din suprafaţa subdezvoltată. Cei aproape 100.000 mp ce urmează a fi livraţi în regiunea Est/Nord-Est este un semn pozitiv trimis pentru piaţa industrială, întrucât această zonă a fost odinioară neglijată de investitori, mai ales din cauza infrastructurii subdezvoltate. Regiunea de Sud şi Centru se aşteaptă fiecare aproximativ 6% din suprafaţa totală. Astfel, la închiderea anului stocul modern va fi depăşit cei 7,0 mln. prag mp şi din nou o aprovizionare anuală generoasă mai mare de jumătate de milion de mp, respectiv 630.000 mp“, explică oficialii CBRE.

Chiria generală a intrat într-o tendinţă ascendentă de la începutul anului, la sfârşitul primului semestru 2023 ajungând la 4,25 mp/lună, în timp ce chiria efectivă netă este de aproximativ 3,75 mp/lună pentru o unitate standard de 5.000 mp. Creşterile chiriilor pot fi uşor legate de inflaţie/indexare şi de evoluţia costurilor de construcţie, precum şi de cererea susţinută şi de disponibilităţile limitate (pentru suprafeţe mari în spaţiile livrate), aşa cum au arătat datele cercetării pentru anul precedent. Mai mult decât atât, pe termen scurt şi mediu, este de aşteptat ca chiria principală industrială şi logistică să îşi continue mişcarea ascendentă, împreună cu o ofertă limitată de pachete de stimulente, reducând decalajul dintre chiriile principale şi efective nete.

 

Spaţiile industriale şi logistice sunt esenţiale în producţia de energie solară: peste 50% va fi furnizată de panourile fotovoltaice de pe acoperişuri până în 2030

Sectorul spaţiilor logistice şi industriale va juca un rol esenţial în producţia de energie solară, în condiţiile în care, până în 2030, mai mult de jumătate din aceasta va fi generată de panourile fotovoltaice montate pe acoperişurile unităţilor logistice, potrivit unui studiu al CBRE, lider global pe piaţa de servicii comerciale şi investiţii în real estate.

Potenţialul este cu atât mai ridicat în România, o ţară în care creşterile anuale sunt aşteptate să ajungă la două cifre în acest sector. În plan local există deja un stoc substanţial de spaţii logististice şi industriale moderne, care actualmente totalizează 6,9 milioane mp şi este în continuă extindere.

Studiul CBRE privind impactul sistemelor fotovoltaice asupra spaţiilor logistice arată că, în evaluarea acestora, sunt tot mai importante caracteristicile ce ţin de mediu. Mai mult, sursa de alimentare cu energie este printre primele cinci criterii de selecţie a clădirii pentru chiriaşii industriali. Până la sfârşitul acestui deceniu, cei mai mulţi dintre ei vor trebui să adopte programe ESG mai extinse, după ce ţinta UE pentru 2030 privind energia regenerabilă a fost ridicată la minimum 42,5% ca procent din consumul final de energie.

Ţinta României de energie solară pentru 2030, privind capacitatea instalată pe cap de locuitor, este la o treime din media UE pentru aceeaşi perioadă de timp, respectiv 279 W faţă de 758 W. Asta în timp ce datele arată că potenţialul de creştere pentru piaţa locală este unul uriaş, de top 3 în UE.

„România are unul dintre cele mai mari potenţiale de energie solară din Europa. Ţinta naţională ar putea fi mult mai ridicată dacă am acorda mai multă atenţie sectorului spaţiilor logistice şi industriale, unde astfel de capacităţi pot fi instalate pe acoperişuri. Pe o piaţă în creştere, cu un stoc modern în T2 de 6,9 milioane mp, sectorul nostru oferă multiple soluţii logistice „verzi“. Aşadar, pe lângă energia solară, infrastructura feroviară poate juca şi ea un rol major în asigurarea unui viitor sustenabil în România. Mai mult, terminalele intermodale, precum cele din Decea şi Aiud, sunt mai importante ca niciodată. În drumul spre neutralitatea emisiilor de CO2, eficienţa energetică este crucială, deoarece asigură o diminuare imediată a amprentei de carbon“, a declarat Victor Răchită, Senior Director, Head of Industrial & Logistics Services, CBRE România.