Pretrile apartamentelor amplasate in imobile construite inainte de 1989 au crescut sustinut in primele sase luni ale anului, in functie de locatie, in conditiile unei cresteri generalizate a preturilor pe toate subsegmentele pietei rezidentiale.
Fata de anul 2000, cresterea consolidata este de 100% pe segmentul rezidental.
"Cel mai dinamic sector de pe piata imobiliara in prima jumatate a anului 2005 a fost cel al achizitiilor rezidentiale. Acesta este direct si puternic influentat de cresterea rapida a creditului ipotecar care a stimulat cererea pentru locuinte. Preturile au crescut pentru fiecare tip de imobil, spre exemplu in cazul blocurilor construite inainte de ?"89 crescand chiar cu 100%", a declarat Robert Teodorescu, directorul departamentului de vanzari rezidentiale in cadrul companiei imobiliare Regatta.
Cresterea pretului apartamentelor din blocurile construite inainte de ?"89 s-a produs in conditiile in care companiile din piata estimau o scadere a preturilor pe acest segment spre sfarsitul anului. In luna iulie, spre exemplu, s-a produs un adevarat blocaj al pietei imobilelor rezidentiale vechi, ca urmare a nivelului extrem de ridicat al preturilor.
Concomitent cu expansiunea preturilor pe segmentul apartamentelor vechi au crescut si costurile de achizitie a apartamentelor noi, conform datelor publicate de Regatta. In zona Primaverii, spre exemplu, un imobil rezidential nou are un pret de vanzare de aproximativ 2.200 euro/mp, in timp ce in zona Unirii pretul mediu este de putin peste 1.000 euro/mp.
"Creditele ipotecare vor fi in continuare cautate, chiar daca s-au inasprit conditiile de obtinere a acestora, deoarece ofera mai multe avantaje ca sursele alternative de finantare", a mai spus reprezentantul companiei.
Aproximativ 80% din proprietatile rezidentiale care vor fi livrate pe piata pana la sfarsitul anului vor fi achizitionate prin credit ipotecar, sustine si un studiu al pietei imobiliare realizat de compania imobiliara Eurisko.
Analizand zonele Bucurestiului, tinand cont de confort si de accesul catre cele mai importante zone ale orasului, se observa ca cea mai mare dezvoltare imobiliara a avut loc in zona de nord si in imprejurimi: Herastrau - Nordului, Baneasa - Iancu Nicolae, Ionescu Sisesti si chiar Snagov.
Unul dintre motivele pentru care a avut loc aceasta dezvoltare este "inchiderea" zonelor celebre precum Aviatorilor, Primaverii, Dorobanti sau Floreasca, unde nu mai sunt disponibile terenuri pentru constructie. Ca urmare s-a inceput construirea unor noi arii rezidentiale de lux in imediata vecinatate a acestora.
Zona Baneasa a prins in ultimii ani contur destul de evident si au inceput sa capete preponderenta complexurile rezidentiale si sa scada ponderea caselor construite individual. Aici, utilitati exista insa infrastructura acestora nu face fata numarului crescut de case deja existente si al celor care se vor construi, motiv pentru care trebuie recalibrata, mai spune Eurisko.
Oferta de apartamente noi este inca in formare, fiind inferioara cererii. Livrarile de apartamente noi cu preturi sub nivelul de 100.000 de euro practic sunt inexistente.
Pe segmentul imobilelor cu preturi cuprinse intre 100.000 si 200.000 de euro oferta este redusa in raport cu cererea, iar numarul cel mai mare de solicitari vizeaza casele in valoare de 150.000 de euro. Pentru segmentul 200-500.000 de euro, oferta este mult mai generoasa, cu un echilibru bun intre cerere si oferta. La acest buget, o concurenta serioasa o fac si apartamentele de lux in imobile noi.
A crescut oferta de condominiumuri
Incepand cu 1997, in urma achizitionarii unor foarte mari suprafete de teren de circa 5.000-30.000 mp, s-au dezvoltat din ce in ce mai mult condominiumurile. Cele mai solicitate sunt acelea care ofera vile duplex sau apartamente cu suprafete intre 80 si 400 mp. Avantajele lor sunt facilitatile moderne oferite, care ridica standardele ofertei rezidentiale, potrivit lui Teodorescu.
Proiectele semnificative de tip condominium anuntate pana in prezent pe piata sunt Persepolis Condominium sau Lakeview Condominium. Proiectul Persepolis Condominium, programat a fi finalizat la sfarsitul acestui an, este situat in nordul Capitalei, langa parcul si lacul Herastrau. Suprafata construita totala a complexului va fi de 25.000 de metri patrati, iar terenul aferent dezvoltarii acestuia va avea o suprafata de 7.500 de metri patrati.
Lakeview Condominium este situat intre Lacul Herastrau si Lacul Floreasca.
Parcurile rezidentiale reprezinta o oferta speciala in piata rezidentiala. Imobilele respecta un model architectural bine definit, cu o anume politica de vanzare si administrare interna asigurata de o firma specializata care asigura paza, mentenanta spatiilor comune si a gradinilor, ba chiar asigura si servicii de baby-sitting.
Zonele de maxima concentrare pentru parcuri rezidentiale raman Soseaua Bucuresti - Ploiesti, Erou Iancu Nicolae si Soseaua Pipera - Tunari, unde peste 10 proiecte se dezvolta in acest moment.
2.000 de apartamente noi in zona de centru-sud
In ceea ce priveste apartamentele, "starurile" acestui an se adreseaza clasei de mijloc si mijloc spre lux. Cele mai solicitate sunt amplasate in zonele de centru si nord (aproximativ 700 de apartamente), dar si in cele de centru-sud (circa 2.000 de apartamente vor fi construite aici in perioada urmatoare), a mai spus Teodorescu.
Exista o serie de proiecte care se vor dezvolta in afara zonei centrale, in Jandarmeriei - 200 apartamente - si Pipera - 150 apartamente.
In ceea ce priveste vilele, Pipera-Voluntari ramane cea mai cautata arie unde pe parcursul a trei ani se preconizeaza construirea a 1.500 de vile. Toate imobilele ofera finisaje de calitate, cele mai moderne dotari si servicii adiacente.
Potrivit analizei Eurisko, 50% din totalul cererii pentru spatii rezidentiale noi este reprezentat de clientii care cautau imobile in interiorul orasului, 80% dintre acestia optand pentru apartamente, iar 20% pentru vile. Cealalta jumatate din totalul cererii este reprezentata de cei care doresc case in zonele din afara Bucurestiului.
Motivele pentru care jumatate din totalul cererii doreste sa ramana in oras ar fi: apropierea fata de scoli si gradinite datorita densitatii drumurilor de la birou catre casa in timpul zilei si datorita securitatii (fiind dezvoltate inca putine complexuri rezidentiale, securitatea zonelor din afara Bucurestiului este doar punctuala). Cei care aleg sa locuiasca in afara orasului beneficiaza de gradini, curti, spatii verzi, paduri, in general un mediu mai putin poluat, mai arata studiul Eurisko.
Anul 2006 va fi dinamic din punct de vedere al ofertei, dar si mai dinamic din cel al cererii pentru apartamente in blocuri noi, localizate in zona Parcului Herastrau, Dorobanti, zona de nord si sectoarele semi-centrale, cu acces facil catre cele mai importante parti ale Capitalei.
Zona Herastrau este considerata una dintre cele mai dinamice zone rezidentiale pentru segmentul apartamentelor de lux, atat datorita proximitatii parcului si a numeroaselor zone verzi, cat si datorita apropierii de centrul orasului. In zona au fost dezvoltate si alte proiecte rezidentiale de lux, precum North Park Residence sau ansamblul din apropierea Scolii Herastrau.
Majoritatea ofertei pe piata rezidentiala de lux este concentrata in patru zone principale, zona Aviatorilor-Dorobanti-Kiseleff-Primaverii, zona Domenii-Floreasca-Scoala Herastrau, zona Centru-Cotroceni si zona Baneasa, Otopeni, Corbeanca si Snagov, continuandu-se tendinta inceputa in anii precedenti.
Datorita gamei largi de spatii rezidentiale noi ce vor fi livrate in 2005, profilul segmentului tinta se va schimba. Va exista o noua clasificare a proprietatilor si se va face o delimitare concreta intre apartamentele de clasa lux care intrunesc cinci mari elemente esentiale: pozitie (zona), arhitectura si impartirea spatiului de locuit, dotari, utilitati si finisaje si apartamentele destinate clasei medii chiar in aceeasi zona (ex: Soseaua Nordului).
In momentul de fata marea majoritate a apartamentelor noi au preturi de peste 900-1.000 euro/mp. alexandru.cerchez@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
