Cererea de pe piata rezidentiala va continua sa depaseasca ritmul de livrare al proiectelor noi in anii urmatori, rezultatul fiind o piata care va fi puternic influentata de developerii activi in segmentul rezidential.
Peste 7.200 de unitati vor fi finalizate in urmatorii 3 ani in Bucuresti, dar chiar si asa oferta va fi insuficienta, intrucat cererea este de aproximativ 5.000 de unitati rezidentiale anual, arata un studiu al companiei imobiliare Colliers.
Cu toate acestea, proiectele care vor fi livrate pe piata vor mai reduce din presiunea deja existenta, mai spune Colliers.
Proiectele noi livrate pe piata in prima jumatate a anului au fost putine la numar, numai 100 de unitati rezidentiale fiind finalizate, oferta fiind compusa cu precadere din cladiri de dimensiuni mici care se adreseaza clientilor cu venituri peste medie.
Majorarea puterii de cumparare creeaza premisele cresterii cererii care va veni mai ales din partea clasei de mijloc, mai spune Colliers.
Contributia clasei de mijloc in formare la cresterea pietei rezidentiale este explicata si de Eurisko in raportul anual al pietei imobiliare. Aceasta categorie de clienti, care are acces la credite ipotecare sau la venituri in crestere are ponderea cea mai importanta in formarea cererii pentru imobile rezidentiale, arata Eurisko.
Proprietatile deja existente nu sunt adecvate cererii care a inceput sa se manifeste pe piata, acestea putand fi caracterizate drept vechi si inconfortabile. Astfel s-a creat pentru dezvoltatori posibilitatea de a livra noi proiecte la preturi scazute fata de nivelul intalnit in anii precedenti.
Printre cele mai importante proiecte rezidentiale anuntate anul acesta se numara Washington Residence, Magnolia Village, Central Park sau Grand Residence
Dezvoltatorii de talie internationala au anuntat proiecte de dimensiuni mai mari, care se vor concretiza in cladiri amplasate in locatii precum Militari-Drumul Taberei, Colentina sau Timpuri Noi.
Prima jumatate a anului a aratat ca exista inca cerere pentru apartamentele de inchiriat, tendinta care se preconizeaza ca se va mentine si pentru urmatorii doi ani.
Unul din factorii care au contribuit la aceasta tendinta l-a reprezentat prezenta expatilor, multi dintre acestia venind in Romania pentru a se alatura sau a pregati echipa de conducere a companiilor in trecut detinute de stat, cum este cazul OMV/Petrom.
Unul din criteriile care stau la baza alegerii locuintei il reprezinta proximitatea de scoala in care invata copiii. Spre exemplu, daca opteaza pentru scolile americane, zona vizata de expati va fi Baneasa-Tunari, in timp ce zonele centrale sunt mai accesibile celor care doresc scoli franceze sau britanice.
Oferta nu s-a majorat semnificativ in prima jumatate a anului, desi multe din unitatile vandute au reintrat pe piata ca amplasamente oferite spre inchiriere, mai spune Colliers. Chiriile si-au mentinut nivelul la care au incheiat 2004, iar pentru urmatoarele 12 luni se preconizeaza o crestere de 5%. Ca rezultat al majorarii ofertei, chiriile ar putea scadea in cele din urma, insa nu in urmatorii patru, cinci ani.
Luxul este tot mai cautat
Cererea pentru locuintele de lux este foarte mare, in timp oferta actuala nu reuseste sa satisfaca aceasta cerere. Stocul existent este format cu precadere din unitatile renovate dar cu o calitate relativ redusa, situate in cladiri vechi, cu utilitatile ineficiente si un grad scazut de rezistenta la cutremure sau efractie.
Cu toate acestea, apartamentele vechi beneficiaza de o cerere crescuta si in consecinta si de o majorare a preturilor datorata lipsei alternativelor.
Nu in ultimul rand, clasa de mijloc care acum incepe sa se contureze in Romania este interesata mai degraba de locuintele de calitate, mai exact de cladirile mai bune si mai sigure, de apartamentele care beneficiaza de partitii functionale si finisaje de calitate, parcari si alte facilitati.
Raspunsul pietei la cererea de locuinte noi si de calitate a fost sprijinirea proiectelor de talie mica, care vizau segmentul superior, adica unitatile luxoase situate in zonele nordice, care se tranzactionau la preturi ridicate. Din acest motiv, proiectele noi nu au reusit sa reduca din diferenta dintre cerere si oferta, dar au furnizat optiuni categoriei de clienti cu venituri importante.
Locatiile agreate de dezvoltatori au continuat sa fie cele nordice si central-nordice, in special cele apropiate de parcuri si zonele verzi.
Pana la sfarsitul anului 2008, avand in vedere anunturile facute pana in prezent de dezvoltatori, vor fi terminate alte 650 de unitati rezidentiale de lux, potrivit datelor Colliers.
Cererea din ce in ce mai mare a impins preturile in sus, segmentul superior contabilizand o majorare de 10-25%. In urmatoarele 24 de luni, se asteapta o apreciere a preturilor de vanzare de 10-15% pe an.
Cele mai cautate locuinte sunt cele din cadrul complexelor de locuinte, mai spune Colliers. Clientii cu venituri medii prefera acest tip de locuinta datorita avantajelor pe care le ofera, securitatea sporita si alte facilitati aditionale fiind primele in topul preferintelor. Tinand cont de stocul existent necorespunzator si de majorarea preturilor, cererea venita din partea sectorului de mijloc este relativ ridicata.
Exista indicii ca noile proiecte care se construiesc in zone precum Stefan cel Mare, Drumul Taberei-Militari, Colentina, Timpuri Noi se potrivesc specificului cererii pentru complexe rezidentiale. Noul stoc ce va fi livrat pe piata va fi mai bine proiectat si adaptat cerintelor.
Colliers estimeaza ca va urma o segmentare a pietei, bazata pe locatie si pe venitul disponibil. Acesti doi factori vor contura oferta viitoare, adaptata in termeni de calitate, marime si tip de facilitati oferite.
Spre exemplu, apartamentele de lux vor fi localizate in zona central-nordica a orasului, in timp ce dezvoltatorii de clasa medie vor tinde sa vizeze locatiile precum cele mentionate mai sus, care sunt zone rezidentiale traditionale care ofera si acces mai bun la mijloacele de transport.
Preturile imobilelor vechi au crescut rapid in primele sase luni ale anului, continuand tendinta inregistrata pe parcursul anului trecut. In momentul de fata, pretul de vanzare al acestor imobile rezidentiale se situeaza intre 750 si 1.200 euro/metrul patrat. Aceasta situatie a incurajat developerii proiectelor noi sa incerce sa-si pozitioneze ofertele la preturi comparabile, de aproximativ 1.000 euro/metrul patrat, la care se adauga valoarea TVA, de 19%.
Proiectele rezidentiale, mai ieftine cu 30% decat casele "la cheie"
In absenta unor proiecte noi livrate pe piata, unitatile rezidentiale se vand inca din faza de proiect, iar pe masura ce procedurile de constructie nu sunt finalizate, Colliers estimeaza ca preturile finale vor creste.
Drept consecinta, diferenta dintre pretul unui imobil rezidential aflat in faza de proiect si unul finalizat ar putea ajunge pana la 30%.
Chiar daca cererea de imobile rezidentiale va continua sa creasca, iar anul viitor vor fi demarate aproximativ 10 proiecte rezidentiale semnificative, preturile imobilelor rezidentiale aflate in faza de proiect se vor stabiliza in intervalul 800-1.100 euro/metrul patrat plus TVA, in functie de locatie si calitate.
Spre deosebire de complexele de apartamente, care sunt inca intr-o faza incipienta de dezvoltare pe piata romaneasca, primele proiecte de vile au fost demarate inca de acum 10 ani. Pentru o perioada destul de lunga, aceste proiecte au reprezentat singura optiune pentru cei care cautau un imobil rezidential nou. Aceste vile erau adresate segmentului superior al pietei, avand in vedere preturile ridicate si caracteristicile imobilelor.
Segmentul vilelor a inregistrat o cerere constanta, atat din partea clientilor din Romania cat si din partea expatilor, care erau interesati mai ales de inchiriere. Piata este compusa din familii care pot plati peste 150.000 de euro pentru o casa si care solicita gradini spatioase, piscina si alte facilitati similare.
Comunitatea expatilor din Romania prefera proximitatea Scolii Americane, frecventata de majoritatea copiilor acestora.
Oferta provine mai ales de la persoanele fizice, care dezvolta de obicei unitati rezidentiale de dimensiuni mici, formate din 10-15 imobile. Dezvoltatorii institutionalizati au livrat pe piata proiecte rezidentiale formate din 30 pana la 50 de imobile.
Proiectele rezidentiale care au drept clienti-tinta categoria de mijloc si cea superioara a pietei sunt localizate in special in zona de nord a Bucurestiului (Baneasa, Pipera-Tunari sau Corbeanca).
Pe primele sase luni ale anului au fost livrate pe piata mai putin de doua sute de imobile rezidentiale, chiar daca sunt in derulare mai multe proiecte cu cate 150 de imobile sau chiar mai multe, mai spune Colliers.
Proiectele viitoare au fost anuntate pentru mai multe locatii din Capitala, cum ar fi Balotesti, Otopeni, Ghencea, Saftica, Buftea sau Corbeanca, fiecare avand caracteristici specifice si fiind personalizate din punctul de vedere al calitatii si al preturilor.
In prezent, preturile pentru vilele incluse in cadrul proiectelor rezidentiale variaza intre 800 euro/metrul patrat pentru spatiile din categoria de mijloc si 1.200 euro/metrul patrat pentru spatiile din segmentul superior.
In ciuda lipsei infrastructurii, zonele din exteriorul Bucurestiului, cum ar fi Pipera-Tunari vor continua sa consemneze un nivel ridicat al cererii. Se asteapta ca livrarea noilor proiecte sa aiba drept urmare imbunatatirea infrastructurii zonale, preturile urmand sa creasca cu aproximativ 10% in urmatoarele 6-12 luni.
Stocul de spatii rezidentiale si pretul final de livrare al acestora pe piata depinde in mare masura de evolutia pretului si a ofertei de terenuri.
Majoritatea developerilor au vizat suprafete de terenuri pentru proiecte rezidentiale in locatii secundare, cum ar fi Colentina, Militari sau Timpuri Noi, arata Colliers. Tendinta de acoperire a intregii suprafete si a regiunilor din apropierea Bucurestiului este o noutate pentru piata imobiliara locala.
Preturile terenurilor au crescut cu pana la 50%
In prima jumatate a anului, preturile terenurilor au crescut diferentiat, in unele zone chiar cu pana la 50%, in functie de locatie.
Preturile terenurilor care se preteaza dezvoltarilor rezidentiale sunt de aproximativ 1.600-1.800 euro/metrul patrat in zona de nord a Bucurestiului. Terenurile care au destinatie finala dezvoltarea de proiecte de birouri au preturi cuprinse intre 1.600 euro/metrul patrat in zona Arcului de Triumf, ajungand chiar la 2.500 euro/metrul patrat in Piata Victoriei.
Reprezentantii Colliers apreciaza ca piata terenurilor isi va pierde caracterul speculativ, iar deciziile de vanzare sau de achizitie vor fi bazate pe analiza fenomenelor din piata sau pe carateristicile suprafetelor ce fac obiectul contractelor de vanzare-cumparare.
Investitorii isi vor indrepta privirile spre zonele cu potential care nu au fost exploatate in intregime, iar terenurile au preturi mai scazute fata de regiunile deja consacrate. alexandru.cerchez@zf.ro ; ioana.david@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
