Investitiile in piata hoteliera vor ajunge la peste un miliard de euro, pe fondul majorarii investitiilor straine directe si al finantarilor din partea Uniunii Europene, potrivit jucatorilor de pe piata.
Capitala, principala locatie a investitorilor din segmentul hotelier, va obtine anul acesta 1.600 de camere, toate fiind proiecte aflate in desfasurare, afirma reprezentantii companiei imobiliare Colliers International. Bucurestiul poate accepta circa 1.100 de camere de 2 stele, aproximativ 600 de camere de 3 stele, 900 de camere de 4 stele si in jur de 1.200 de camere de 5 stele, necesarul de camere fiind de circa 9.000, potrivit companiei de consultanta in domeniul hotelier Peacock Hotels.
Anul acesta investitorii tintesc proiectele mari, de 5 stele, incluzand aparthoteluri si o dezvoltare mai clara de proprietati de clasa superioara, comparativ cu perioada 2004-2005, care a fost dedicata proiectelor mici si mijlocii de doar 3 si 4 stele.
"Se asteapta o anumita stagnare a investitiilor in spatii de cazare de confort la pret mediu", afirma reprezentantii Colliers. O noutate pe piata bucuresteana va fi initierea proiectelor de 2 stele, cel putin unul dintre ele avand capacitate mare si cateva proprietati de tip aparthotel superioare si de lux.
Anul trecut s-a inregistrat o maturizare a pietei locale hoteliere si, de asemenea, o intelegere mai buna a particularitatilor industriei ospitalitatii in Romania.
Cel mai important segment de crestere al pietei hoteliere a fost turismul de afaceri, care a ajuns in 2005 la circa 36% din piata in Bucuresti.
Rata de ocupare medie anuala raportata la capacitatea totala de acomodare in Bucuresti a crescut cu 4% in 2005, in comparatie cu anul anterior, ajungand la aproape 69%.
Acest nivel este cu 2% mai mare decat media europeana, cu 4% mai mare decat media Europei de Vest si similara cu cea a Europei Centrale si de Est, care este motorul imbunatatirii ratei de ocupare continentale, potrivit reprezentantilor Peacock Hotels.
Industria hoteliera europeana a cunoscut o consolidare a activitatii in 2005, chiar daca rata medie de crestere a venitului per camera a fost de doar 3,6%, mai putin decat in alte parti ale lumii, dar incadrandu-se in valorile scazute din Europa ultimilor 5-6 ani.
Totusi, aceste date sunt obtinute in situatii economice diferite, care arata un avantaj net al tarilor din Europa de Est, tari care au realizat o crestere de 6,3%, afirma reprezentantii Colliers.
Intr-un asemenea context, destinatii precum Romania au sansa de a deveni favoritele turistilor si investitorilor, potrivit companiei Colliers.
In ceea ce priveste piata restaurantelor si a cafenelelor, aceasta a fost influentata direct de cresterea veniturilor romanilor care se reflecta, intre altele, in modalitatile alese pentru petrecerea timpului liber si schimbarea tabieturilor de luat masa, afirma reprezentantii companiei imobiliare Eurisko.
Cu o populatie de circa doua milioane de persoane, Bucurestiul dispune de 1.000 de restaurante si de 300 de cafenele, de 23 de ori mai putin decat Parisul, potrivit unui studiu realizat de Eurisko.
Turismul de afaceri, unul din motoarele de crestere al pietei hoteliere, a devenit motorul unei industrii cu o pondere acum in jurul a 1% din Produsul Intern Brut. Predilectia catre turismul de afaceri a fost extrem de vizibila in 2005, cand incasarile din turism au crescut cu 108% fata de 2004, pana la valoarea de 845 mil. euro, potrivit Peacock Hotels. Turismul de afaceri a reprezentat 60-70% din incasarile totale ale industriei de profil in ultimii 10 ani. Incasarile din 2005 au fost duble fata de cele inregistrate in perioada 2000-2004, cand acestea au stagnat in jurul valorii de 400 mil. euro.
Ca urmare a cheltuielilor inregistrate in calatoriile de afaceri, turistii straini au adus pentru prima oara in 2005 mai multi bani in Romania decat au cheltuit romanii in deplasarile lor din strainatate. Astfel, soldul balantei pe turism a fost pozitiv, fiind inregistrata o crestere de 136 de milioane de euro, dupa ani de zile de scaderi sau stagnari.
Pe de alta parte, Romania mai are pana sa ajunga din urma tari precum Bulgaria sau Polonia, care au avut incasari in acest segment de peste 1,4 mld. euro fiecare. In perspectiva aderarii Romaniei la Uniunea Europeana, tot mai multe companii internationale isi stabilesc subsidiare pe piata autohtona.
Anul acesta va fi momentul in care grupurile hoteliere nationale isi vor defini mai bine structura de actionariat in relatia cu anumite retele hoteliere din intreaga tara. In aceasta situatie se afla grupurile SIF Transilvania, Unita, Ana Hotels, European Drinks, Grupul Perla Majestic, City Hotels, Euro-Hotels si lista poate fi extinsa la nivel national sau regional.
Unele dintre hotelurile din aceste grupuri sunt sau vor fi afiliate la lanturi hoteliere internationale, bazandu-se pe acorduri de management sau franciza. Intr-un mod similar, dar totusi diferit, consultantii estimeaza ca vom fi martorii concentrarii mai multor proprietati hoteliere sub o singura entitate, in incercarea de a genera grupuri hoteliere nationale, fiecare apartinand unui proprietar unic, cu avantajul controlului achizitiilor si a distributiei eficiente a unei mari capacitati de cazare. De asemenea, unele dintre aceste hoteluri vor alege o marca francizata.
Consolidata in 2005, franciza hoteliera va fi principalul mod de dezvoltare si competitie pe piata hoteliera din 2006 incolo. Jucatorii importanti sunt deja prezenti pe piata, avand obiective ambitioase pentru anii urmatori.
Hotelul Golden Tulip, Inns & Resorts cu cele trei marci ale sale, a realizat o performanta spectaculoasa, ajungand din primul an de activitate locala la patru hoteluri in franciza in Bucuresti si la alte 10 hoteluri evaluate in vederea unei afilieri viitoare atat in tara, cat si in Moldova si Bulgaria.
Grupul Cendant si marcile sale (de exemplu Ramada) sunt reprezentate local de o companie nou formata, Trend Hospitality, care va deschide cinci hoteluri pana in 2007, dintre care patru in Bucuresti si unul in Sibiu. Grupul va lua in franciza 30 de unitati in urmatorii 10 ani.
Reprezentantul lantului Best Western, Concept Consult & Prospect este activ pe piata din Romania de mai multi ani, ajungand la 7 hoteluri si stabilindu-si ca obiectiv cel putin dublarea numarului de hoteluri afiliate in urmatorii ani.
Accor Group, prin partenerul sau strategic din Romania, Continental Hotels, care in prezent isi redefineste structura proprietatilor, va adauga la actualele marci hoteliere - Ibis (3 hoteluri) si Continental (9 hoteluri), un Novotel in Bucuresti, precum si proprietati Etap/Formule I/Red Roof pana in 2009, potrivit Peacock Hotels.
NH Hotels isi va mari portofoliul, evaluand alte locatii pe langa cele doua deja existente. K&K isi va deschide in 2006 hotelul achizitionat anul trecut.
Marile lanturi hoteliere privesc si mai hotarat piata hoteliera din Romania si mai ales Bucurestiul.
Un volum important de tranzactii va tinti proprietati hoteliere de la tarmul Marii Negre si din orasele mari datorita procesului de privatizare care a lasat prea multe hoteluri inca in stadiul initial sau ca urmare a lipsei de resurse a investitorilor pentru finalizarea sau consolidarea hotelurilor.
O alta dovada a potentialului si atractivitatii pietei de produse turistice pe care Romania o poate furniza este numarul in crestere al tur-operatorilor din intreaga lume, al companiilor de management de destinatie, al organizatorilor profesionisti de conferinte si al caselor de vacanta, care genereaza un volum progresiv de planuri pentru calatorii cu destinatii romanesti.
Nivelul estimat al investitiilor in hoteluri in 2006 va fi usor mai mic la nivel national, deoarece acest an va marca inceputul unor proiecte de dimensiuni mari cu un termen de finalizare mai lung (doi-trei ani).
Bucurestiul este in urma la capitolul restaurante
In ceea ce priveste dezvoltarea restaurantelor si cafenelelor, Capitala nu exceleaza la acest capitolul si din aceasta cauza cele existente se bucura de un real succes pe piata, potrivit reprezentantilor Eurisko.
Cafenelele sunt impartite in trei tipuri de dezvoltari: in spatii on-street, la parterul imobilelor de birouri, precum si in mall-uri si galerii comerciale, potrivit companiei imobiliare Eurisko.
"Raportul Bucuresti-Paris este de un restaurant pentru 2.000 de locuitori, comparativ cu unul pentru 300 locuitori. In ceea ce priveste piata cafenelelor, aceasta este inca in stadiu de crestere. Anul 2006 este unul al delimitarii teritoriale, an in care trebuie ocupate punctele-cheie. Pe termen scurt-mediu, esentiala va fi extinderea brandurilor existente si stratificarea pietei", spune Florina Cojocari, senior broker in Departamentul de Retail al Eurisko.
Pentru deschiderea unui restaurant, retailerii prefera, in functie de specific, amenajare, consumatori potentiali sau bucatarie, locatiile centrale, ultracentrale sau semicentrale, dar situate nu neaparat pe bulevardele principale, mai spune studiul Eurisko. Chiriile pe metru patrat pentru un restaurant variaza intre 15-30 euro/mp/luna, suma care poate fi obtinuta pe o strada adiacenta, dar cu accesibilitate facila.
Pentru locatiile on-street, cel mai dificil este de gasit un spatiu cu vitrina larga si pe colt, cu parcare in fata. Acestea sunt elemente esentiale pentru desfasurarea business-ului respectiv, iar zonele centrale si ultracentrale preferate de operatorii de cafenele sunt Dorobanti, zona Piata Amzei-Ateneu, Piata Romana, centrul istoric, Piata Universitatii, Rosetti, Unirii. Sunt cautate cladirile cu arhitectura deosebita, veche, cu vitrina larga, pentru a permite vizibilitatea cat mai mare in interior, conform studiului Eurisko.
"Problemele intampinate in gasirea unui spatiu potrivit pentru o cafenea sunt: faptul ca in aceste zone exista deja retaileri cu nume care au inchiriat locatii si care nu vor renunta la spatii in curand (aceasta situatie exista in principal in zonele Piata Romana, Unirii, Dorobanti), iar chiriile pentru desfasurarea unei activitati eficiente - in Piata Romana, de exemplu, ating 130 euro/mp/luna plus TVA, in timp ce problemele juridice sau de revendicare blocheaza uneori antamarea discutiilor pentru inchiriere a unor spatii din zona Piata Amzei sau din centrul istoric", afirma Cojocari.
Un spatiu bun pentru deschiderea unui fast-food necesita, in primul rand, o suprafata cuprinsa intre 50 si 150 de metri patrati, intr-o zona cu trafic foarte intens pietonal, care se afla in apropierea mijloacelor de transport in comun. Aceleasi cerinte sunt solicitate si de sucursalele bancare si de farmacii, clienti preferati de proprietarii locatiilor datorita bonitatii financiare, avansului mare de chirie pe care il pot plati la incheierea contractului, amenajarii spatiului si, uneori, a facilitatilor de creditare (in cazul bancilor).
"In plus, in cazul in care banca respectiva sau lantul de farmacii are nevoie de un spatiu intr-o anumita zona comerciala, conform planului lor de dezvoltare, chiar daca chiria este mai mare decat pragul de rentabilitate al spatiului respectiv, prefera sa plateasca pretul pentru plusul de imagine oferit intregii retele. Un operator pe piata de food nu-si permite ca spatiul sa nu fie eficient financiar", precizeaza Cojocari.
Cafenelele din cladirile de birouri imbina, de fapt, caracteristicile unui restaurant fast-food si ale unei cafenele, adresandu-se in principal celor care lucreaza in respectivul business center. Astfel, cafenelele se concentreaza in special pe partea de mic dejun si pranz. Suprafetele necesare, care depind si de marimea cladirii de birouri, sunt cuprinse intre 80 si 150 mp. Unul dintre avantajele principale ale unui astfel de spatiu il reprezinta faptul ca el poate fi inchiriat inca din faza de proiect si poate fi amenajat, din punctul de vedere al instalatiilor si ventilatiei necesare, exact pe specificul activitatii viitorului chirias, potrivit Eurisko.
Succesul cafenelelor din centrele comerciale depinde de succesul respectivului mall. Si in locatiile comerciale exista doua tipuri de cafenele: cele situate la parter sau la etajul de moda si cele din food-court. In prezent, in mall-uri, spatiile de food sunt operate de retaileri locali, deoarece, cu exceptia unor retele internationale dezvoltate prin franciza (exemplu: Mc DonaldÃs, KFC), care au standarde impuse si un sistem de urmarire bine pus la punct, business-ul de restaurant sau cafenea este dificil de controlat.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
