Investitiile in spatiile de birouri din Bucuresti sunt de trei ori mai rentabile decat in unele capitale europene, chiar daca rata de profitabilitate a investitiilor in spatii de clasa A a scazut in ultimii ani cu circa 10%, se arata intr-un studiu al companiei imobiliare Eurisko Consulting. Piata insa este mult mai stabila decat in urma cu cinci-sase ani, ceea ce ar putea atrage din ce in ce mai multi investitori.
Ritmul de construire a cladirilor ultrafinisate, destinate gazduirii sediilor de companii, continua sa fie destul de alert in Capitala, chiar daca nu au mai fost incepute in acest an proiecte majore.
Piata spatiilor de birouri de calitate superioara reprezinta inca o oportunitate pentru investitori, chiar daca nu mai ofera rata de profitabilitate record din anii '94-'96, cand a atins nivelul maxim de 28% pe an. In prezent, potrivit studiilor, rentabilitatea nu depaseste 15-17% pentru spatii noi de birouri de clasa A, ceea ce face ca durata amortizarii investitiei sa creasca de la patru ani, cat era in '95-'96, la 7-8 ani, la ora actuala. In schimb, acest tip de afacere beneficiaza de un climat mai stabil si de premisa unei piete care poate fi monitorizata, nu speculativa si haotica, precum cea din anii '90.
Incepand cu anul 1996, piata imobiliara din Bucuresti a fost caracterizata de un risc crescut pentru investitii si de rate de capitalizare inalte. In ultimul deceniu, oferta de spatii de birouri de clasa A a fost mult mai mica decat cererea si astfel investitorii s-au aflat in pozitia in care puteau dicta nivelul - in general ridicat - al chiriei, asigurandu-si astfel recuperarea rapida a investitiei.
Cresterea continua a ofertei de spatii de birouri din Bucuresti a depasit cererea incepand cu cea de-a doua jumatate a anului 2000, chiriile scazand in ultimele 12 luni cu 20-25% si stabilizandu-se in jurul valorii de 20-22 de dolari pe metrul patrat lunar pentru cladirile incadrate in clasa A de confort, se mai arata in raportul Eurisko.
Potrivit studiilor, in urmatorii doi ani, constructia de biroruri in Bucuresti va inregistra o crestere intr-un ritm mai rapid decat cererea, ceea ce va duce la stabilizarea chiriilor la niveluri comparabile cu cele din alte capitale central-europene.
tinand cont de faptul ca, in ultimii doi ani, cresterea cererii de spatii de birouri nu a fost comparabila cu cresterea ofertei, nivelul chiriilor a scazut foarte mult.
Unul dintre motivele care a dus la cresterea ofertei a fost cresterea cererii venite din partea companiilor internationale, care s-a accelerat in ultimii ani, dupa o perioada in care pe piata nu s-au construit imobile la standarde ridicate. Insa, cererea nu a tinut pasul cu oferta, care a inregistrat o crestere constanta incepand cu anul 2000, in timp ce cererea a avut o crestere mai modesta.
In anii precedenti, nivelul ridicat al chiriilor in combinatie cu cresterea ofertei a dus la cresterea ratei de neocupare, care era anul trecut in medie de 25-30%, cu o rata de 20% pentru spatiile de clasa A si de 35-40% pentru spatiile de clasa B, precizeaza raportul citat.
Majoritatea spatiilor care raman neocupate sunt fie in cladiri construite fara sa se tina cont de necesitatile clientilor, fie in imobile in care chiria, termenii contractului si garantiile cerute de catre proprietari sunt nerealiste. In plus, dezvoltatorii nu sunt dispusi sa faca investitii speculative si majoritatea asteapta sa incheie contracte de preinchiriere, chiar inainte sa fi inceput lucrarile de constructie. Cum finantarea proiectelor imobiliare se obtine greu de la bancile locale, iar cerintele bancilor straine depasesc posibilitatile constructorilor, multe dintre proiecte raman doar pe hartie.
In prezent, inca mai exista o discrepanta intre cerintele potentialilor clienti si ofertele proprietarilor. Majoritatea clientilor prefera locatiile de clasa A, care ofera o suprafata pe etaj cuprinsa intre 800 si 1.000 de metri patrati si cel putin un loc de parcare la 60 de metri patrati de spatiu inchiriat.
Totodata, companiile care inchiriaza spatii de birouri tin cont si de pozitionarea acestora fata de aeroport si fata de centrul orasului, precum si de accesul la mijloacele de transport in comun.
Bancile si institutiile financiare, care doresc sa aiba o cat mai buna pozitionare a sediilor si acces facil la institutiile guvernamentale, se orienteaza in special catre locatiile centrale.
Din moment ce evolutia economica nu da semne de imbunatatiri rapide, cererea pe piata de birouri nu poate creste foarte mult in urmatorii doi ani. Acest fapt poate determina companiile straine sa incerce sa se restranga, sa se mute in locatii mai mici sau sa-si diminueze costurile cu chiriile pentru a contribui la eficienta activitatii lor. In acelasi timp insa, oferta va continua sa creasca".
Chiar daca nivelul chiriilor din Bucuresti a scazut cu aproximativ 50% fata de acum cinci ani, acesta este inca mai ridicat decat cel din Praga sau Budapesta, de exemplu. Cum este de asteptat ca evolutia pietei sa continue trendul actual in urmatorii doi ani, chiriile pentru birorurile de clasa A vor continua sa scada si sa se stabilizeze in jurul valorii de 18-19 $/mp pe luna.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
