Dupa ce in 2006 dezvoltatorii anuntau saptamanal cate un nou proiect imobiliar, anul acesta se anunta cel putin la fel de agitat din aceasta privinta, urmand sa fie lansate proiecte importante pe toate segmentele.
In ciuda faptului ca anul trecut au fost incepute zeci de proiecte, anul acesta nu va fi anul livrarilor, finalizarea majoritatii proiectelor fiind programata pentru urmatorii doi ani.
Tranzactiile cu terenuri pentru dezvoltari imobiliare vor fi un alt domeniu de urmarit pe piata locala in acest an, este de parere si Alexandra Dimofte, managing partner al companiei de consultanta imobiliara Eurisko, care considera ca dezvoltatorii cumpara sau se asociaza cu persoanele care au cumparat terenuri in urma cu mai multi ani, anticipand mersul pietei, pentru inceperea de proiecte pe toate segmentele pietei imobiliare.
In ciuda boom-ului imobiliar inregistrat in Romania in ultimii ani, investitorii sustin ca nu exista suficiente produse disponibile pe piata pentru a fi achizitionate, acesta fiind un alt factor care va contribui la demararea unor proiecte de mari dimensiuni.
Bucurestiul reclama in continuare un deficit de oferta de proiecte de calitate care se resimte in preturile de inchiriere sau vanzare a activelor existente.
Astfel, pe segmentul rezidential, intarzierea aparitiei unei alternative la apartamentele construite in blocurile vechi, a provocat cresterea preturilor in fiecare luna, in conditiile in care aceste locuinte ofera un grad redus de confort si pe termen mediu ar putea prezenta un coeficient ridicat de risc seismic.
Cererea de apartamente din Bucuresti se ridica la circa 35.000-40.000 de unitati in fiecare an, potrivit consultantilor de pe piata imobiliara locala, iar in urmatorii doi ani, tinand cont de proiectele anuntate de catre dezvoltatori, urmeaza a fi livrate aproximativ 10.000 de locuinte in fiecare an.
"Calitatea precara a actualului stoc rezidential, in conditiile unei cereri ridicate, sustinuta de disponibilitatea crescuta a produselor ipotecare, a ridicat deja preturile la nivele similare sau chiar mai mari decat in restul oraselor din Europa Centrala si de Est", afirma compania de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle.
Analistii companiei estimeaza pentru Bucuresti ca cererea nesatisfacuta de locuinte se ridica la circa 5.000 de unitati anual.
"Apartamentele din Bucuresti sunt cumparate, in general, de romani. Asistam pe piata la fenomene care incurajeaza cererea - creste nivelul de trai, scade rata dobanzii la credite ipotecare si ne asteptam la o crestere si mai mare dupa renuntarea la obligativitatea avansului perceput de catre banci. Cumparatorii fac aceste achizitii atat pentru uz personal, dar si ca o investitie, cumparand inca un apartament pentru a-l inchiria sau a-l revinde", spune Dimofte.
Pretul mediu al apartamentelor din Bucuresti a ajuns in acest an la aproape 1.300 euro/metrul patrat in cazul locuintelor cu trei camere, potrivit unei analize bazate pe preturile de vanzare practicate pe site-ul anuntul.ro, cea mai mare publicatie de profil din Romania.
In aceste conditii, alegerea unui apartament in noile ansambluri rezidentiale nu prezinta costuri mult mai mari, tinand cont de preturile practicate in proiectele dezvoltate la marginea orasului.
"Persoanele cu venituri medii au alternativa cumpararii de apartamente in subpietele locale, in pietele de cartier, spre exemplu Militari si Titan, astfel ca vor avea alternativa sa nu schimbe zona si, la acelasi pret, vor putea cumpara un apartament intr-un bloc nou", este de parere reprezentantul Eurisko.
Cumpararea unei locuinte in noile complexuri rezidentiale prezinta insa dezavantajul ca apartamentele se afla in diferite faze de constructie, pana in momentul de fata nefiind finalizat niciun proiect de mari dimensiuni.
Cu toate acestea, apartamentele sunt precontractate inainte de a fi finalizate, pe lista cumparatorilor intrand si investitorii straini, care cumpara aceste locuinte in scop speculativ, anticipand cresterea preturilor pe masura avansarii lucrarilor de constructie.
In ciuda faptului ca, de obicei, in primele luni ale anului piata imobiliara este inghetata, dezvoltatorii au inceput deja sa anunte noi tranzactii cu terenuri pentru dezvoltarea unor cartiere rezidentiale, in zone de la marginea orasului, precum lacurile Pantelimon sau Morii.
In estul Bucurestiului, in zona lacului Pantelimon, dezvoltatorii West Park, consortiul de firme BSG Investments si B.S.R. Europe vor construi circa 1.000 de apartamente pe un teren de patru hectare. Pe de alta parte, lituanienii de la Europa Group Investment, care dezvolta un proiect rezidential in zona Parcului Carol, au anuntat ca vor incepe in a doua jumatate a acestui an constructiile la doua blocuri turn langa Lacul Morii, care vor cuprinde 318 apartamente.
Spre deosebire de restul pietei, unde cererea se manifesta in special in volum, piata de lux se va sedimenta in constructii de mai mica anvergura, dar de o calitate mult mai mare.
"In momentul de fata sunt multe produse in piata care se definesc a fi de lux, dar in afara de suprafete si locatie nu ofera mari avantaje", afirma Dimofte.
Un segment al pietei imobiliare care va inregistra in urmatorii ani o dezvoltare deosebita este cel al centrelor comerciale, unde cererea, manifestata atat din partea retailerilor cat si din partea consumatorilor finali, este in continuare peste nivelul ofertei.
Mall-urile din Bucuresti pot fi numarate in momentul de fata pe degetele de la o mana, iar proiectele anuntate pentru urmatorii trei ani vor duce stocul de spatii comerciale catre 600.000 de metri patrati.
Cu toate acestea, este posibil ca proiectele anuntate sa nu acopere in intregime cererea din unele zone ale Bucurestiului, in timp ce in zone precum vestul Bucurestiului, existenta mai multor centre comerciale sa provoace esecuri si in acest segment.
"Cred ca anul acesta vom avea parte de cel putin trei noi lansari. Nevoia de centre comerciale se manifesta in special pe partea de nord, cu toate ca o mare parte din cerere va fi asigurata de Baneasa Shopping City", afirma reprezentantul Eurisko.
"Un alt proiect se prefigureaza in estul orasului, in timp ce marea majoritate au fost anuntate in vestul si sud-vestul orasului. Nu vor putea rezista toate proiectele lansate in aceasta zona. Vom asista la un cutremur acolo", a mai adaugat Dimofte. Pe langa Plaza Romania, care este in momentul de fata cel mai mare centru comercial din Bucuresti, in urmatorii ani vor fi construite cel putin alte doua mall-uri in zona, si anume Cotroceni Park, Sema Park.
In timp ce finalizarea proiectului Cotroceni Park, dezvoltat de catre compania Africa Israel alaturi de fondul de investitii New Century Holding, este prevazuta pentru anul urmator, proiectul Sema Park va fi finalizat peste doi ani.
Pana atunci, nici in centrul Bucurestiului nu exista la ora actuala un mall modern, motiv pentru care n-ar fi exclus sa asistam la constructia unui astfel de centru chiar in "buricul targului", potrivit analistilor din piata.
Pana la lansarea altor trei proiecte comerciale, anul acesta este asteptata finalizarea unui singur mall in Bucuresti, si anume Baneasa Shopping City, parte a proiectului imobiliar derulat de Baneasa Investments in nordul Bucurestiului.
Totodata, alaturi de Cotroceni Park, in 2008 este prevazuta finalizarea altor trei proiecte comerciale - Galleria Bucharest, Sun Plaza si Liberty Center, concentrate in special in zona de sud a Bucurestiului.
Sun Plaza reprezinta singura dezvoltare imobiliara de amploare situata in plin sudul Bucurestiului, proiectul, lansat de divizia imobiliara a grupului bancar Erste, necesitand o investitie initiala de aproximativ 100 de milioane de euro.
"Sun Plaza este singura dezvoltare mai semnificativa din sud si sunt foarte curioasa cum va merge, deoarece, in ciuda faptului ca aceasta zona concentreaza o mare parte din populatie, este zona cu cele mai reduse venituri pe cap de locuitor din Bucuresti", se intreaba Dimofte.
Sun Plaza este situat in apropiere de Piata Sudului si va avea o suprafata construita de peste 200.000 de metri patrati si o suprafata inchiriabila de 76.000 de metri patrati.
Proiectul va cuprinde, intr-o a doua faza de constructie, si construirea unor cladiri rezidentiale si de birouri, care vor duce investitia totala in acest proiect catre 150 de milioane de euro, potrivit informatiilor furnizate de catre dezvoltatori. Printre viitorii chiriasi ai centrului se numara retailerul francez Cora, lantul de bricolaj BauMax si Mobexpert, cu suprafete inchiriate de peste 10.000 de metri patrati fiecare.
"Cererea manifestata atat de catre retaileri cat si de catre clientii finali pentru spatii de retail de calitate este imensa, astfel ca multe branduri internationale care intentioneaza sa intre pe piata se lovesc de lipsa unor spatii comerciale adecvate", apreciaza consultantii Jones Lang LaSalle.
"Tinand cont de lipsa unor spatii comerciale moderne, estimam ca dezvoltarea importanta a acestei piete va fi absorbita rapid, datorita cresterii veniturilor populatiei si a consolidarii clasei de mijloc", au adaugat reprezentantii companiei de consultanta.
Un al doilea proiect comercial dezvoltat in partea de centru-sud a Bucurestiului este Liberty Center, dezvoltat de nord-irlandezii de la Mivan, care au anuntat totodata extinderea si in orasele din provincie.
Proiectul va fi construit pe calea Rahovei, dar totusi suficient de aproape de zone de interes precum Piata Unirii sau Hotelul Marriott.
Liberty Center este primul centru comercial lansat de Mivan pe piata locala, investitia totala implicata de dezvoltarea acestui mall de 25.000 de metri patrati fiind estimata la 70 mil. euro.
Avantul luat de piata imobiliara locala seamana intr-o mare masura cu cel din tarile care au aderat la Uniunea Europeana in 2004, eveniment pe seama caruia poate fi pusa increderea investitorilor.
Cu toate acestea, un scenariu negativ in care piata imobiliara ar putea inregistra un recul nu este de neimaginat.
"In cazul in care vom asista la surprize majore, precum intrari de capital sub asteptari sau o crestere economica sub nivelurile estimate, ar putea incepe o perioada descrescatoare, care a avut loc si in alte tari din Europa Centrala si de Est", spune Alexandra Dimofte.
Romania este in momentul de fata o piata in plina dezvoltare, dar inca instabila, prin randamentele oferite de actualele dezvoltari, dar si prin fluctuatiile inregistrate in cadrul politicilor fiscale.
"O piata matura inseamna ca profitul nu este de 150%, ci de 30%, maxim 50%, in cazul dezvoltarilor. Investitiile sunt facute pe termen lung, recuperarea investitiei urmand a fi realizata in 15 - 20 de ani, nu 4-5 ani, cum se mai intampla in momentul de fata.
De-abia atunci vor incepe sa intre in Romania si alte fonduri puternice din Germania, de exemplu, care sunt obisnuite cu o alta marja de risc si cu o alta marja de profit", precizeaza reprezentantul Eurisko.
Pe piata locala s-au afirmat in ultimii ani in principal fondurile de investitii austriece si britanice care vaneaza aproape orice dezvoltare de calitate, dispunand de sume importante de bani.
Astfel, nume precum Immoeast, CA Immo sau Europolis din Austria, respectiv Charlemagne, Equest sau Fabian din Marea Britanie, au realizat achizitii de zeci de milioane de euro, in special pe segmentul de birouri.
In lipsa unor proiecte viabile, investitorii nu au ezitat sa se implice si in dezvoltarea proiectelor, prin asociere cu diferite companii.
Cum va evolua piata rezidentiala din Capitala in urmatorii ani
Cererea de apartamente din Bucuresti se ridica la circa 35.000-40.000 de unitati in fiecare an.
Proiectele anuntate deja indica livrarea a aproximativ 10.000 de locuinte anual.
Pretul mediu al apartamentelor din Bucuresti a ajuns in acest an la aproape 1.300 euro/metrul patrat in cazul locuintelor cu trei camere
Pentru Bucuresti este estimata o cerere nesatisfacuta de locuinte de circa 5.000 de unitati anual.
Apartamentele din noile complexuri rezidentiale sunt precontractate inainte de a fi finalizate
Pe lista cumparatorilor intra si investitorii straini, care cumpara aceste locuinte in scop speculativ
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
