Chiriile la spatiile de birouri din Cluj-Napoca a crescut anul trecut cu 1,5-2 dolari pe metrul patrat, ajungand, in cazul cladirilor noi cu facilitati deosebite, la 8-10 $/mp, potrivit unui studiu realizat de compania imobiliara Eurisko in colaborare cu agentia Euro Global din Cluj.
Cererea pentru astfel de locatii de lux este insa scazuta in comparatie cu totalul cerintelor pentru spatii de inchiriat. Acest lucru se datoreaza si faptului ca piata clujeana de spatii de birouri ofera si cladiri vechi, mai ieftine - la 5-6 $/mp, in zonele periferice ale orasului. "Nivelul chiriilor pentru spatiile de birouri de clasa B a crescut din 2000, de la 3 $/mp la 5-6 $/mp in 2002. Aceste spatii de birouri provin fie de la fostele intreprinderi de stat, fara utilitati speciale, fie sunt apartamente transformate in spatii de birouri", se arata in studiul citat.
Pana in 2002, majoritatea investitiilor in cladiri de birouri au fost spatii de 300 sau 400 metri patrati, repartizate pe maximum doua niveluri. La sfarsitul anului 2002, spatiile de birouri insumau maximum 30.000 mp, incluzand atat cladiri noi, cat si cladiri vechi renovate.
Comparativ cu constructiile de pe piata imobiliara bucuresteana, oferta este in mod evident mai redusa, datorita resurselor financiare si a bugetelor mai mici de care dispun companiile ce activeaza pe piata locala. In prezent, piata clujeana nu cuprinde un numar mare de companii multinationale, majoritatea cererii de spatii de birouri venind de la cele maximum zece companii nationale, care se orienteaza catre suprafete de pana la 200 mp, conform studiului Eurisko-Euro Global. Cererile de locatii de birouri de 400 metri patrati sunt rare. In consecinta, oferta prezenta a urmarit cerintele potentialilor chiriasi. Cu toate acestea, in 2002 au aparut pe piata imobile de birouri noi de dimensiuni mai mari.
Astfel, cel mai mare proiect realizat pe piata imobiliara clujeana in anul 2002 a fost reprezentat de o cladire de clasa A, amplasata in zona ultracentrala, pe strada Victor Babes. Aceasta cladire de birouri ofera o suprafata net inchiriabila de 1.189 mp, repartizata pe opt niveluri si avand spatii comerciale la parter. La finele anului 2002, rata de ocupare a cladirii era de 85%, iar principalii chiriasi sunt SGS Romania cu o suprafata inchiriata de 275 mp si Minolta cu 173 mp.
Relocarile au reprezentat anul trecut 20% din totalul tranzactiilor realizate pe piata din Cluj. Rata de ocupare a atins 70%, fiind influentata de raportul inegal dintre chiria ceruta si calitatea spatiilor oferite. Cererea cea mai mare s-a inregistrat pentru cladirile situate in zonele ultracentrale ale orasului, zona care gazduieste cele mai frumoase imobile de birouri. Pentru acest an, se estimeaza ca nivelul chiriilor se va mentine la acelasi nivel.
Preturile terenurilor din Cluj au crescut cu 100%
Numarul tranzactiilor de pe piata imobiliara din Cluj a inregistrat in primele sase luni ale anului trecut o crestere usoara, insa in urmatoarea perioada piata s-a mentinut stabila, potrivit raportului intocmit de compania imobiliara Eurisko si agentia Euro Global din Cluj Napoca. Cea mai spectaculoasa evolutie s-a consemnat la pretul terenurilor a crescut in doi ani cu 100%.
Piata terenurilor a fost influentata demai multi factori, cum ar fi locatia, suprafata, pretul si existenta utilitatilor aferente. Potrivit studiului Eurisko-Euro Global, terenurile pot fi impartite in terenuri destinate constructiilor rezidentiale si constructiilor industriale.
Desi in decursul anilor 2001-2002 s-a inregistrat o crestere a preturilor de 100-150%, in timp ce oferta de terenuri din cartiere a scazut, cererea de terenuri pentru construirea de case a fost tot mai semnificativa. In acest sens, potentialii clienti s-au orientat catre terenurile din zonele periferice, ale caror preturi au fost mai accesibile. Ca urmare, reprezentantii companiilor imobiliare apreciaza ca zonele Andrei Muresanu - zona Buna ziua, cartierul Zorilor, colonia Becas si Borhanci si zona Faget vor cunoaste o dezvoltare puternica in urmatorii ani.
Pe de alta parte, pentru constructiile industriale, aproape 80% dintre investitori au fost interesati sa achizitioneze terenuri aflate la periferie, la o distanta de 10-20 de kilometri de oras. In zona respectiva se pot cumpara terenuri cu suprafete mari la preturi convenabile. In decursul anului 2002 nivelul preturilor a crescut progresiv, cu pana la 70-100%. Acest fenomen s-a datorat cererii mari de cumparare de terenuri, venite din partea reprezentantelor internationale de automobile in vederea concretizarii unor proiecte. Astfel, cele mai cautate zone pentru constructiile industriale sunt cartierul Zorilor Calea Turzii (DN 1, Cluj-Bucuresti) si zonele aflate la periferia orasului: DN 1,Cluj-Oradea, DN 1C, Cluj-Bistrita.
In anul 2002, segmentul industrial nu a inregistrat noi investitii. In medie, cererea a avut ca obiect suprafete intre 800 si 1.500 mp, in timp ce ofertele au fost putine, iar nivelul chiriei nu a corespuns calitatii spatiilor industriale. Ca urmare a dezvoltarii si a cresterii cererii pentru suprafete mai mari, numarul de relocari a reprezentat 30% din valoarea totala a tranzactiilor inregistrate pe acest segment de piata.
Oferta de spatii industriale s-a ridicat la sfarsitul anului 2002 la aproximativ 40.000-60.000 mp, din care numai 5-8% reprezinta spatii nou construite. Cei mai importanti furnizori de spatii de depozitare si productie sunt SC Transilvania, Alcom si SC Legume Fructe. Rata de ocupare a fost de 60% din totalul spatiilor oferite spre inchiriere, potrivit raportului citat.
O dezvoltare semnificativa pentru perioada 2001-2002 s-a inregistrat in zona industriala Someseni (DN1 C, Cluj - Bistrita) care a fost renovata si unde s-au construit noi cladiri. Dezvoltarea ulterioara va cuprinde zonele de iesire din oras. Astfel, spre Oradea se va construi un showroom si service auto Volkswagen, precum si obiective industriale de referinta, in timp ce pe drumul spre Bucuresti se realizeaza showroom-uri si service-uri Skoda, Mercedes si Audi.
Proiectele de viitor ale orasului includ construirea unui parc industrial in apropierea orasului si a unui tunel de acces care sa reduca problemele de trafic din zona Dealul Feleacului.
bogdan.neagu@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
