Regulile privind declararea şi impozitarea veniturilor extra-salariale s-au modificat deseori pe parcursul ultimilor ani, de la modalitatea de declarare, la cotele de impunere sau nivelul venitului la care se aplică. De la introducerea declaraţiei unice, în 2018, demersul s-a simplificat semnificativ în ceea ce priveşte declararea veniturilor din cedarea folosinţei bunurilor, cunoscute sub denumirea de venituri din chirii. În plus, în contextul pandemiei de COVID-19, au apărut şi derogări de la plata obligaţiilor fiscale pentru anumiţi contribuabili care obţin venituri din astfel de activităţi.
Veniturile obţinute de persoanele fizice din chirii din România sunt considerate impozabile, astfel că cel care le încasează este obligat să le declare la Agenţia Naţională de Administrare Fiscală (ANAF), prin intermediul declaraţiei unice, şi să plătească obligaţiile fiscale aferente. În principiu, obligaţii similare se aplică şi în cazul rezidenţilor fiscali români care obţin venituri din chirii din străinătate. În acest caz însă, trebuie să se ţină cont şi de ţara din care se obţine venitul, dar şi de prevederile convenţiilor de evitare a dublei impuneri, dacă există.
Cum se impozitează veniturile din chirii?
Modalitatea de declarare şi de impunere a veniturilor din chirii diferă, în primul rând, de numărul de contracte de închiriere pe care un contribuabil le are în derulare la finalul unui an (cel mult sau mai mult de cinci contracte). Detaliile care urmează sunt valabile pentru cazul cel mai des întâlnit în practică, al contribuabililor care obţin venituri din chirii din cel mult cinci contracte.
În primul rând, este important de menţionat faptul că un contract de închiriere nou (sau orice modificare/reziliere a unui contract de închiriere aflat în derulare) trebuie notificat la ANAF în termen de 30 de zile de la producerea evenimentului, prin depunerea unei declaraţii unice (sau rectificative, în cazul modificărilor/rezilierilor contractelor existente) privind venitul estimat a fi realizat în anul curent. Pentru contractele în derulare, termenul de depunere este cel general, de 25 mai a anului în care contribuabilul estimează că va obţine acel venit.
Anul următor, contribuabilul trebuie să depună declaraţia unică privind venitul realizat în anul anterior până la termenul legal, pentru definitivarea obligaţiilor fiscale anuale, în mai multe situaţii (de exemplu, în cazul în care chiria a fost stabilită în valută, dacă se alege opţiunea de a declara venitul în sistem real etc.). În acest an, termenul legal este 25 mai, pentru veniturile obţinute în 2020 şi cele estimate pe 2021.
Veniturile din chirii se declară de persoana fizică, cumulat cu alte venituri extra-salariale, dacă este cazul. Venitul brut realizat se stabileşte pe baza chiriei prevăzute în contractul încheiat între proprietar şi chiriaş, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării chiriei. Impozitul datorat se determină apoi de către contribuabil, prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net anual impozabil. Acesta din urmă este determinat prin aplicarea cotei forfetare de 40% asupra venitului brut realizat.
Contribuabilii care obţin astfel de venituri şi se încadrează în categoria persoanelor obligate la plata contribuţiei de asigurări sociale de sănătate (CASS) achită contribuţia dacă valoarea venitului net anual impozabil (cumulat şi cu alte venituri nete extra-salariale, subiect de CASS) depăşeşte plafonul de 12 salarii minime brute pe ţară. În 2020, plafonul anual a fost de 26.760 de lei, corespunzător unui salariu minim brut pe ţară de 2.230 de lei/lună, iar în 2021 plafonul anual este de 27.600 de lei, corespunzător unui salariu minim de 2.300 de lei/lună. În acest caz, cota aplicabilă este de 10% din plafonul menţionat.
Derogări pentru veniturile din chirii obţinute în 2020
În cazul veniturilor din chirii, regulile de impozitare au fost modificate pentru anul 2020, în contextul pandemiei de COVID-19, în încercarea de a stimula proprietarii de imobile să uşureze, la rândul lor, sarcina financiară a chiriaşilor. Prin intermediul Legii 62/2020 privind aplicarea anumitor facilităţi de la plata chiriei pentru perioada stării de urgenţă, printre altele, a fost introdus un stimulent fiscal care presupune scutirea de taxe pentru veniturile din chirii, în anumite condiţii.
Astfel, pentru veniturile de acest tip obţinute începând din luna martie 2020, contribuabilul este scutit de impozit pe venit dacă a redus valoarea lunară a contractului de închiriere cu cel puţin 30% faţă de luna februarie 2020. În acest caz, valoarea redusă a veniturilor din chirii nu se ia în calcul nici la determinarea plafonului pentru CASS. Facilitatea este valabilă pentru perioada în care a fost redusă valoarea contractului de închiriere (demonstrată printr-un act adiţional la contractul de închiriere), dar nu mai târziu de 31 decembrie 2020.
Regula se aplică şi persoanelor care, în cursul anului 2019, au obţinut venituri din mai mult de cinci contracte de închiriere şi, începând cu 2020, califică veniturile din închiriere drept venituri din activităţi independente.
Exemplu. O persoană a obţinut venituri în anul 2020, dintr-un contract de închiriere, după cum urmează: 3.000 de lei/lună în perioada ianuarie – aprilie, 2.000 de lei/lună în perioada mai – august şi 2.500 de lei/lună în perioada septembrie – decembrie. Presupunem că aceste modificări ale valorii chiriei au fost stabilite prin acte adiţionale încheiate la contractul iniţial de închiriere. Aşadar, începând cu luna mai 2020, veniturile din chirii s-au redus cu aproximativ 33% faţă de februarie 2020, iar începând din septembrie 2020, venitul a fost mai mic cu aproximativ 16% comparativ cu aceeaşi referinţă.
În aceste condiţii, beneficiarul venitului trebuie să plătească impozitul pe venit în România numai pentru sumele din chirii obţinute în perioadele ianuarie – aprilie 2020 şi septembrie – decembrie 2020. Pentru perioada mai – august 2020, acest venit nu este impozabil, având în vedere că valoarea chiriei a scăzut cu mai mult de 30% faţă de februarie 2020. În plus, venitul obţinut în perioada mai - august 2020 nu se ia în calcul la stabilirea pragului peste care contribuabilul datorează CASS (respectiv 12 salarii minime brute pe economie).
Aşadar, în ceea ce priveşte declararea veniturilor din chirii, cei care au scăzut valoarea chiriei pentru un anumit contract cu mai mult de 30% faţă de luna februarie 2020, beneficiază de facilităţile fiscale prezentate anterior, pentru perioada din anul trecut în care au acordat reducerea.
