Reformele propuse în proiectul de lege privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului şi construcţiilor - Codul Urbanismului - sunt substanţiale şi potenţial binevenite, însă, pentru succesul implementării acestor reforme, este necesar un plus de precizie juridică.
Proiectul de lege a intrat în dezbatere parlamentară în luna aprilie 2023. Domeniul autorizării lucrărilor de construire a fost unul dintre cele mai active domenii din punct de vedere legislativ în ultimii 20 ani - de la a doua republicare în 2004, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii a suferit nu mai puţin de 51 modificări. Prin urmare, o reglementare unitară şi care să răspundă problemelor practice este o provocare.
„Ca observaţie generală, deşi exerciţiul unificării legislaţiei în construcţii este, teoretic, unul util, în forma actuală, proiectul Codului Urbanismului nu tratează unele situaţii practice, semnalate în mod repetat de mediul privat, şi nu preia unele soluţii coerente din legislaţia actuală, autorii optând pentru o restructurare a întregului domeniu. Având în vedere că proiectul se află în prezent în faza de dezbatere şi consultări, fiind, aşadar, încă un document în lucru, este necesar ca actorii implicaţi în procesul legislativ să aibă în vedere completarea şi clarificarea lui astfel încât rezultatul să adreseze aceste aspecte de o manieră coerentă şi corectă, arată analiza PeliPartners”, explică Oana Bădărău, partener şi coordonatoarea practicii Real Estate & PPP PeliPartners.
Proiectul Codului Urbanismului, înregistrat pe agenda Senatului României sub nr. L195/2023, reuneşte într-un act unitar trei acte normative principale, respectiv Legea amenajării teritoriului şi urbanismului nr. 350/2001 („Legea nr. 350/2001”), Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii („Legea nr. 50/1991”) şi Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, precum şi o serie de alte acte normative secundare.
„Autorităţile au nevoie de un plus de precizie legislativă pentru clarificarea intenţiei legiuitorului în anumite cazuri, pentru evitarea unui vid legislativ în alte cazuri şi pentru a integra în noul Cod al Urbanismului măsurile implementate până în prezent în Legea nr. 50/1991 cu privire la proiectele de energie regenerabilă”, explică Ioana Waszkiewicz, Senior Associate Real Estate & PPP PeliPartners.
Proiectul de lege privind Codul Urbanismului
Proiectul este considerat de iniţiator cel mai important act normativ în construcţii din ultimii 20 de ani şi reprezintă o reformă asumată de România în Planul Naţional de Redresare şi Rezilienţă (PNRR), instrument prin care România intenţionează atragerea de fonduri din Mecanismul de Redresare şi Rezilienţă al UE pentru investiţii şi reforme esenţiale în vederea redresării sustenabile şi pentru ameliorarea rezilienţei economice şi sociale.
În ceea ce priveşte emiterea autorizaţiilor de construire, Proiectul de Cod al Urbanismului vine cu instrumente de lucru noi: înfiinţarea unei Platforme Naţionale de planificare urbană şi teritorială şi autorizare a construirii, cu un ghişeu unic naţional de autorizare a construcţiilor, înfiinţarea Registrului Naţional al Construcţiilor ca bază de date pentru monitorizarea şi asigurarea performanţei construcţiilor. De asemenea, pune bazele unor proceduri simplificate atât pentru locuinţele unifamiliale, cât şi pentru proiectele complexe.
Simplificarea procedurilor de avizare/autorizare şi scurtarea timpului pentru obţinerea autorizaţiei de construire
Una dintre reformele principale aduse în atenţia publicului de iniţiatorii proiectului vizează simplificarea procedurilor de avizare/autorizare şi scurtarea timpului pentru obţinerea autorizaţiei de construire. Măsurile concrete în ceea ce priveşte avizarea includ înfiinţarea Comisiei de acord unic care va centraliza activitatea avizatorilor, păstrarea valabilităţii avizelor de amplasament emise în faza PUZ şi pentru faza de emitere a autorizaţiei de construire şi reglementarea unei proceduri de aprobare tacită în cazul neemiterii avizelor în termenele stabilite. Rămân supuse reglementărilor proprii avizele şi acordurile emise de autorităţile de mediu, avizul SEVESO emis de ISU şi avizul Ministerului Culturii, în timp ce avizele autorităţilor din sistemul apărării naţionale, ordinii publice şi securităţii (SNAOPSN) vor fi emise prin intermediul unei structuri specializate distincte de Comisia de acord unic.
Reglementarea unei proceduri de aprobare tacită este binevenită în contextul în care investitorii se confruntă nepermis de des de întârzieri de săptămâni sau chiar luni ale unor avizatori, fiind întâlnite chiar şi situaţii de blocaj instituţional complet. Acesta ar fi o schimbare majora de paradigmă, până în prezent siguranţa în construcţii fiind considerată incompatibilă cu autorizarea prin procedura aprobării tacite în lipsa unei voinţe exprese şi neechivoce a legiuitorului. În proiectul Codului Urbanismului, procedura este însă reglementată în mod ambiguu, întrucât deşi se va permite emiterea autorizaţiei şi continuarea lucrărilor pe baza aprobării tacite, concomitent se doreşte stabilirea condiţiei ca avizul să fie totuşi obţinut până la finalizarea lucrărilor. Această condiţie dă o eficacitate redusă procedurii de aprobare tacită, deoarece beneficiarul autorizaţiei de construire trebuie să îşi asume riscul ca avizatorul care a încălcat termenele prevăzute de lege să solicite ulterior modificări ale proiectului (sau să emită un aviz negativ), cu generarea de costuri suplimentare şi întârzieri pentru proiect sau chiar punerea întregului proiect in pericol. Totodată, în cazul în care avizatorul nu va emite avizul până la finalizarea lucrărilor, prevederile Codului Urbanismului nu stabilesc dacă se poate realiza sau nu recepţia lucrărilor şi intabularea clădirii.
Termenul de valabilitate a autorizaţiilor de construire
Valabilitatea autorizaţiilor va primi şi ea o reglementare nouă. În primul rând, perioada de valabilitate în care va putea fi începută executarea lucrărilor va fi de 3 ani, şi nu va putea fi prelungită. Durata de execuţie a lucrărilor este însă reglementată lacunar. Proiectul de Cod al Urbanismului stabileşte că autorizaţia va fi valabilă pe toată durata de execuţie a lucrărilor prevăzută în autorizaţie şi că valabilitatea va înceta dacă lucrările nu au fost finalizate şi nu s-a solicitat prelungirea duratei de execuţie, dar pe de altă parte nu există nicio prevedere cu privire la procedura şi condiţiile de prelungire a duratei de execuţie - durată de prelungire, taxe etc. - sau de obţinere a unei autorizaţii pentru continuarea lucrărilor, astfel cum există conform reglementările actuale.
Procedură nouă de permitere a unor lucrări de construire (limitate) pe baza notificării înregistrate la autoritate
Proiectul de Cod al Urbanismului propune o procedură nouă de permitere a unor lucrări de construire pe baza notificării înregistrate la autoritate. În termen de 15 zile lucrătoare, autoritatea va indica dacă este necesară autorizarea. În caz contrar, lucrările se vor putea executa şi recepţiona doar în baza notificării. În această procedură vor fi incluse o parte din categoriile de lucrări care în prezent se pot realiza fără autorizaţie de construire. Cu titlu exemplificativ, menţionăm modificări de compartimentare interioară, nestructurală, demontabilă, realizată din materiale uşoare numai dacă nu sunt afectate lungimea şi/sau gabaritul căilor de evacuare, ori funcţionarea instalaţiilor cu rol în asigurarea securităţii la incendiu, ori gradul de rezistenţă/nivelul de stabilitate la foc al construcţiei.
În aceeaşi procedură se vor încadra schimbările de destinaţie care nu implică lucrări de construire/desfiinţare însă doar pentru funcţiuni comerciale sau de birouri, cu acces public.
De asemenea, procedura este aplicabilă pentru locuinţe unifamiliale cu acces şi lot propriu, parter, fără subsol, cu o suprafaţă construită maximă de 150 mp, în mediu rural, cu respectarea regulamentului de urbanism aplicabil numai în baza unor proiecte tip puse la dispoziţie de autorităţile publice centrale sau judeţene, achiziţionate pe baza unor concursuri de soluţii, cu respectarea specificului local.
Construcţiile realizate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea acesteia
În ceea ce priveşte construcţiile realizate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea acesteia, proiectul Codului Urbanismului propune înăsprirea regimului juridic, prevăzând un termen de prescripţie al contravenţiilor majorat de la 3 ani la 5 ani şi introducând totodată o restricţie drastică a posibilităţii de intabulare ulterioare. Astfel, în locul procedurii actuale de emitere de certificate de atestare a edificării construcţiei, se vor emite autorizaţii de regularizare doar pentru lucrări realizate cu nerespectarea autorizaţiei - lucrările executate fără autorizaţie par excluse din noua reglementare - şi doar pentru o serie de construcţii de importanţă redusă - locuinţe unifamiliale, anexe gospodăreşti, închideri ale balcoanelor etc.. Prin excepţie, timp de 1 an după intrarea în vigoare a Codului Urbanismului se vor emite autorizaţii de regularizare şi pentru alte categorii de construcţii, însă cu plata unor taxe majorate de 10 ori faţă de taxele pentru obţinerea autorizaţiei de construire.
Analiza PeliPartners arată existenţa ambiguităţii cu privire la posibilitatea organului de control care a sancţionat contravenţional executarea de lucrări neautorizate sau cu încălcarea dispoziţiilor autorizaţiei de a impune proprietarului obţinerea unei autorizaţii de regularizare. Această normă nu include limitările prevăzute în capitolul privind autorizaţia de regularizare, iar ca domeniu de aplicare include şi lucrările executare fără autorizaţie.
În al doilea rând, soarta construcţiilor care nu se încadrează în limitările propuse de Codul Urbanismului rămâne incertă. Imposibilitatea proprietarului de a intabula şi de a dispune de o astfel de construcţie este, în sine, o sancţiune. Pe de altă parte, considerăm că este de preferat recuperarea unei construcţii neautorizate - în măsura în care aceasta respectă reglementările tehnice şi urbanistice -, chiar şi cu plata unei taxe majorate, faţă de soluţia neeconomică a demolării. Prin urmare, restricţiile pentru obţinerea autorizaţiei de regularizare ar putea fi reanalizate de către legiuitor, atrage atenţia casa de avocatură.
Proiecte de energie regenerabilă
Analiza PeliPartners arată că proiectul Codului Urbanismului nu a fost actualizat cu cele mai recente modificări legislative în materia proiectelor de energie regenerabilă, implementate prin Legea nr. 21/2023 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991, care permit realizarea în extravilan, fără o documentaţie prealabilă de urbanism, a proiectelor de energie regenerabilă în suprafaţă de maximum 50 hectare. Secţiunea de urbanism a noului proiect legislativ prevede că obiectivele permise de Legea nr. 18/1991, în care sunt incluse şi proiectele de energie regenerabilă, pot fi realizate în extravilan, în conformitate cu planul de amenajare a teritoriului sau cu planul urbanistic general, dacă acestea includ reglementările urbanistice şi informaţiile tehnice privind modul de utilizare a terenurilor aflate in extravilan, fie in baza unui proiect urbanistic de detaliu, în cadrul procesului de autorizare a construirii. Este necesară o corelare a normelor legale care să faciliteze realizarea acestor proiecte.
Regimul de publicitate a autorizaţiilor de construire
Un alt aspect care necesită corelare este modul de reglementare a publicităţii autorizaţiilor de construire şi a termenelor de atacare a acestora de către organisme sociale interesate - ONG-uri. Modificările recente ale Legii nr. 50/1991, intrate în vigoare la 21 aprilie 2023 prin Legea nr. 102/2023 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991, a Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004 şi a Legii nr. 350/2001, nu sunt reflectate în prezent în proiectul Codului Urbanismului.
