Trendul in SUA se indreapta spre aceasta cifra. 50% din cladirile de office sunt ocupate. Diferenta majora dintre State si Romania este ca la noi inca predomina birourile clasa B si C, adica spatii improprii unei reprezentante/ companii care se respecta. Dar, tendinta se pare ca se reflecta la nivel global pentru ca gandirea unei firme ''mama'' se transpune in practica in orice colt al lumii, mai devreme sau mai tarziu.
Pentru a oglindi mai bine fenomenul acestui segment imobiliar prefer sa scriu concret, pe intelesul tuturor.
1. Birourile clasa A sunt relativ putine in Romania intrucat suprafata pe nivel trebuie sa fie de minimum 1.000 mp, pentru a se incadra in aceasta categorie. Toate PUZ- urile care erau gandite si orientate spre acest gen de office nu se mai aproba de aproape 3 ani, cererea pe acest gen de cladiri sta inca bine si spatiile respective sunt ocupate in proportie de peste 80-90%. Intre timp, pandemia a lucrat in favoarea chiriasilor. Vazand ca se doreste si, mai ales, ca se poate ca angajatii sa lucreze de acasa, cu aceeasi eficienta, firmele mari vor alege sa-si optimizeze costurile cu chiria birourilor si vor chema angajatii pe rand/ departamente la birou. De ce nu au facut-o toti pana acum? Pentru simplu fapt ca aveau contracte ferme, pe termen lung, 5-7 sau chiar 10 ani, si din astfel de contracte nu poti sa iesi decat cu pierderi pana la sfarsitul contractului. In momentul in care acest gen de intelegeri dure vor ajunge la termen, garantat, orice manager sau CEO de companie va gasi solutii de minimizare a costurilor legate de chirie si va reloca activiatea subalternilor in spatii mai mici. In USA acest trend este in plina expansiune. La noi, preturile de inchiriere la acest tip de office se apropie de 20 euro/mp, plus mentenanta, in jur de 5 euro/mp;
2. Spatiile de birouri din clasa B sunt reprezentate de anumite cladiri construite in perioada comunista si transformate in office-uri sau de imobile noi, construite relativ recent, cele mai multe dupa 2000, in diverse zone ale oraselor mari, mai ales in centrele universitare. Antreprenorii romani si straini s-au grabit sa livreze imobile la standarde medii de inchiriere, mizand pe costuri mici si materiale ieftine. La livrare si cativa ani dupa au luat preturi bune, in jur de 15 euro/ mp. Acum cu greu obtin 10 euro/ mp. Unii si-au scos deja banii, dar cladirile cu pricina sunt deja uzate de timp si folosirea lor necesita reparatii costisioare. Cei mai multi proprietari de birouri de clasa B se uita deja lung dupa clienti si se multumesc si cu 7-8 euro/ mp, plus 2-3 euro/ mp intretinerea. Viitorul acestui tip de office il prevad negru! Cine nu va face un upgrade masiv la gradul de confort va ramane cu imobilele goale ani de zile. Citind punctul ''3'', veti intelege de ce cred asta;
3. Cladirile care acomodeaza spatii de birouri clasa C au devenit cele mai acceptabile, daca nu ai pretentia sa lucrezi de acasa si vrei sa inviti un client intr-un loc unde nu se gateste si nu se locuieste. De la cladiri vechi, reconditionate sumar si ridicate la rang de ''cladire cu destinatie birouri'', pana la apartamente situate in blocuri de locuit, spectrul de promovare a acestui segment de inchiriere variaza in functie de locatie si apetitul pietei legat de raportul cerere-oferta. In general, firmele mici prefera acum acest gen de inchirieri, in detrimentul cladirilor clasa B, care nu ofera mai nimic in plus. Spatiile respective nu necesita intretinere prea mare si aproape toate costurile sunt intr-un fel de regie proprie, la mica intelegere intre proprietar si chirias, unele la negru. Garantia este minima, posibilitatile de relocare sunt flexibile in caz de nevoie si toata lumea pare multumita. Chiria se negociaza in jur de 5 euro/ mp/ luna. Astfel, supravietuiesc impreuna!
In opinia mea, imobilele care au fost construite cu credite au sanse sa aiba mari probleme in viitor, daca proprietarii nu au intelepciunea necesara sa fie flexibili si receptivi la dorintele chiriasilor. Toate cladirile care nu vor detine mai mult de 50% din spatii inchiriate vor scadea in valoare si costurile vor creste in timp. Orice firma diligenta, condusa de manageri competenti, va identifica din timp o locatie mai buna, cu costuri mai bune. Concurenta pe acest segment imobiliar va deveni acerba si vor ramane pe piata numai cladirile care isi merita banii.
Dragos Dragoteanu, Certified International Property Specialist
