Piaţa imobiliară rezidenţială - clienţi, cumpărători/vânzători, dezvoltatori, brokeri şi bănci - se pregăteşte pentru anul 2021, când economia ar trebui să-şi revină - guvernul mizează pe o creştere economică de 4,3%, în timp ce analiştii îşi majorează prognozele la peste 5% -, pe măsură ce procesul de vaccinare include tot mai mulţi oameni, iar presiunea pandemiei Covid-19 se va mai reduce.
În toamnă, studenţii şi corporatiştii ar trebui să revină fizic la facultăţi şi în clădirile de birouri. Acest lucru ar trebui să ducă la revenirea pieţei chiriilor, care s-a prăbuşit cu 30% în timpul lockdownului şi a dus la scăderea pieţei garsonierelor, cele mai căutate de către studenţi.
Piaţa hotelieră şi turismul care vine de afară nu-şi vor reveni aşa de repede, şi nici turismul de afaceri, având în vedere că discuţiile se pot face foarte bine pe Zoom.
Pentru că vor să dea mai multe credite ipotecare - principalul motor de creştere a creditării -, băncile încep să-şi ajusteze ofertele nu semnificativ, ci mai mult ca oferte de marketing.
Săptămâna aceasta, ING a anunţat că reduce dobânda la creditul ipotecar 7FIX cu 0,21%. Oferta este compusă dintr-o dobândă fixă de 4,49% în primii 7 ani, iar după această perioadă dobânda este variabilă - IRCC plus 2,26%, iar la IRCC-ul de astăzi, de 1,88%, rezultă o dobândă de 4,14%. Cu toate taxele şi comisioanele, DAE este de 5,6%.
Pentru un credit de 400.000 de lei (82.056 euro), cu un avans de 25%, rata lunară ajunge la 2.024,37 de lei. Oferta este valabilă pentru cei care îşi încasează venitul prin ING.
În piaţă, dobânzile la creditele ipotecare variază între: Banca Transilvania - IRCC plus 2,75% şi DAE de 4,82%; CEC Bank - IRCC plus 2,3% şi DAE de 5,15%; BCR - IRCC plus 2,7% şi DAE de 5,12%. Acestea sunt doar 4 exemple de credite ipotecare de la băncile de pe piaţă.
În 2020, an de criză, când în martie- aprilie - mai nu ştiam ce ne aşteaptă, băncile au dat credite ipotecare în lei de 9,77 de miliarde de lei. Soldul creditelor ipotecare a ajuns în decembrie 2020 la 89,2 miliarde de lei, în creştere cu 8 miliarde de lei, adică aproape 10%. Trebuie precizat că soldul a crescut mai puţin decât creditele acordate în lei, pentru că soldul total creditelor în valută a scăzut cu 1,6 miliarde de lei.
Marea majoritate a creditelor noi se dau în lei.
De un an dobânzile sunt în scădere, având în vedere că BNR a redus dobânda de referinţă de la 2,5% la 1,25%, ceea ce a dus la scăderea ROBOR de la 3,1% la 1,55% în acest moment. Scăderea IRCC, care acum este de 1,88%, se va vedea începând din trimestrul II, având în vedere decalajul de timp de 6 luni pe care îl prevede legea (BNR încearcă să schimbe prevederea astfel încât IRCC să aibă un decalaj de doar 3 luni).
După cum arată lucrurile, BNR va mai opera o scădere a dobânzii de referinţă, ceea ce va antrena reducerea în continuare a dobânzilor de pe piaţa interbancară.
Băncile sunt supralichide în acest moment şi trebuie să facă ceva cu banii, mai ales că şi dobânzile la titlurile de stat sunt în scădere. Aşa că vor forţa creditarea ipotecară, având în vedere că guvernul, chiar dacă a îngheţat salariile la stat, unde sunt 1,249 milioane de angajaţi, nu are nicio intenţie să le taie sau să reducă sporurile.
Pentru bănci creditarea ipotecară şi creditele de consum sunt principalele motoare de creştere, având în vedere incertitudinile legate de creditarea corporate. Dacă în 2020 creditarea ipotecară pe sold a crescut cu 8 miliarde de lei, creditarea corporate a crescut cu numai 5,5 miliarde de lei, şi asta în condiţiile în care cea mai mare parte a creditelor pe care le dau băncile sunt garantate de stat prin diversele programe - IMM Invest, Agro, Leasing etc.
Dacă dobânzile şi costurile unui credit vor scădea sau nu vor creşte cel puţin în următorii 5 ani, având în vedere că mesajul Uniunii Europene şi a puternicelor ţări industrializate este de a ţine dobânzile la un nivel extrem de scăzut până când economiile şi companiile îşi vor reveni, preţurile apartamentelor vor creşte; nu uniform, şi nu în toate oraşele.
Problema în România este că preţul de referinţă în imobiliare este în euro, chiar dacă tranzacţia se decontează şi în lei. Aşa că orice creştere a cursului leu/euro se vede şi în preţul final.
Brokerii imobiliari cred că o creştere a preţurilor până în 10% într-un an este sănătoasă, mai ales dacă cererea este în creştere.
Dacă preţurile apartamentelor cresc în euro, scăderea dobânzilor la lei de către bănci este practic anulată. Asta ca să nu mai vorbim de creşterea cursului leu/euro.
Conform imobiliare.ro, cel mai mare portal de profil din România, în ianuarie 2021 indicele agregat pe Bucureşti, Cluj, Braşov, Timişoara, Constanţa indica o creştere de 1,1% faţă de ianuarie 2020, preţul pe metrul pătrat ajungând la 1.361 de euro, în creştere cu 1,1%, adică 15 euro.
Pe oraşe, în Bucureşti aveam o scădere de preţ de 2,6%, adică 37 euro/mp în ianuarie 2021 faţă de ianuarie 2020, referinţa fiind de 1.412 euro/mp.
La garsoniere preţul stagnează pentru cele noi (1.257 euro/mp) şi scad pentru cele vechi cu 0,7%, la 1.841 euro/mp.
Pentru 2 camere, preţul apartamentelor noi scade cu 2,6% (1.438 euro/mp), iar la apartamentele vechi scăderea este de 4,4% (62 euro/mp), până la 1.361 euro/mp.
La apartamentele noi cu 3 camere preţul scade cu 1,1%, la 1.570 euro/mp, în timp ce la apartamentele vechi preţul creşte cu 0,5%, la 1.344 euro/mp.
La apartamentele noi cu 4 camere preţul scade cu 2,1% la 1,597 euro/mp, dar creşte faţă de luna dedcembrie 2020 cu 3,9%, în timp ce la apartamentele vechi avem o creştere de 4,5%, la 1.251 euro/mp faţă de ianuarie 2020, şi de 3,75% faţă de decembrie 2020.
Cel mai interesant este ce se întâmplă în Cluj, acolo unde piaţa rămâne în continuare fierbinte, cu o creştere a preţului apartamentelor cu 7,2% între ianuarie 2021-ianuarie 2020, până la 1.850 euro/mp, adică 125 euro/mp în plus.
Apartamentele noi au o creştere cu 10,6% (1.902 euro/mp), iar cele vechi cu 3,5% (1.796 euro/mp).
Garsonierele cresc cu 4,2%, apartamentele cu 2 camere cresc cu 4,8%, iar apartamentele cu 3 camere cresc cu 9,2%.
În Timişoara preţurile au crescut cu 1,9%, adică 24 euro/mp între ianuarie 2021 şi ianaurie 2020, ajungând la 1.300 euro/mp. Atât apartamentele noi, cât şi cele vechi, cresc la nivel de preţuri. Garsonierele au ajuns la 1.492 euro/mp, în creştere cu 0,4%, apartamentele de 2 camere au crescut cu 0,2%, iar apartamentele cu 3 camere au scăzut cu 0,1%.
Dacă punem creşterea cursului din 2020 cu 1,88%, vom vedea că scăderile sunt anulate în lei, iar creşterile sunt mult mai mari.
Bineînţeles că acestea sunt date agregate, fiercare oraş şi fiecare cartier având situaţia proprie. Spre exemplu, undeva în Drumul Taberei, în 6 luni, după apariţia metroului, preţul unui apartament a crescut de la 70.000 de euro, preţ de achiziţie, la 86.000 de euro acum.
Dacă previziunile economice de acum se vor adeveri, adică o creştere economică de peste 4%, fără tăieri de salarii nici la stat nici la privat, cu revenirea presinilor pe piaţa forţei de muncă, vom vedea o creştere mai susţinută a preţurilor apartamentelor. Mai ales că, la preţurile actuale, cu salariul mediu de 3.500 de lei net pe lună, îţi poţi cumpăra un apartament de 2 camere de 70.000 de euro în 8,2 ani, faţă de 32 de ani în anul 2008, conform unei analize a firmei de brokeraj imobiliar SVN.
Ceea ce vedem noi în acest moment ca ştiri privind creşterea preţurilor materiilor prime, puţin mai încolo vom vedea în preţurile produselor finite.
Acest lucru se va vedea şi pe piaţa construcţiilor, unde fierul, cimentul înregistrează creşteri susţinute.
Dacă guvernul va da drumul banilor pentru investiţiie publice în infrastructură, piaţa muncii se va tensiona, având în vedere existenţa unui deficit de 500.000 de oameni în sectorul de construcţii. Acest lucru va duce la creşterea salariilor şi, implicit, în final, la creşterea preţurilor construcţiilor.
De la această realitate pornim la începutul acestui an 2021.
