Condiţiile legale pentru prelungirea perioadei de valabilitate a autorizaţiilor de construire, conform Legii construcţiilor nr. 50/1991, au fost supuse mai multor modificări în 2022, arată o analiză a casei de avocatură PeliPartners.
„Autorităţile au acţionat pentru a permite o singură prelungire a autorizaţiilor de construire de până la 24 de luni, în mod gratuit, termenul de depunere a cererii fiind majorat de la 15 la 45 de zile lucrătoare înainte de data de expirare iniţială a autorizaţiei de construire. De asemenea, noile prevederi sunt aplicabile şi autorizaţiilor de construire deja prelungite şi care erau valabile la intrarea în vigoare a modificărilor de mai sus”, explică Ioana Waszkiewicz, Senior Associate Real Estate & PPP PeliPartners.
Cu toate acestea, prevederea din urmă este supusă unor posibile interpretări diferite. Astfel, PeliPartners avertizează că autorităţile ar trebui să adapteze rapid Normele Metodologice la noile prevederi legale pentru a asigura aplicarea corectă a legii şi a evita discriminările nejustificate între beneficiarii autorizaţiilor de construire.
Legea nr. 176/2022
Pentru a răspunde efectelor negative ale pandemiei Covid-19 asupra sectorului construcţiilor - criza materialelor de construcţii, creşterea preţurilor, deficitul de forţă de muncă, restricţiile generate de introducerea stării de urgenţă - care au creat obstacole economice şi imposibilitatea finalizării lucrărilor de construcţii în termenele vizate iniţial, autorităţile au adoptat Legea nr. 176/2022, intrată în vigoare la 13 iunie 2022.
Înainte de promulgarea Legii nr. 176/2022, Legea construcţiilor nr. 50/1991 permitea o singură prelungire a perioadei de valabilitate a unei autorizaţii de construire, cu cel mult 12 luni, sub rezerva plăţii unei taxe reprezentând 30% din taxa pentru emiterea autorizaţiei de construire iniţiale. Noile dispoziţii ale Legii nr. 176/2022 permit în prezent o singură prelungire de până la 24 de luni, fără plata vreunei taxe.
În ceea ce priveşte procedura de obţinere a unei prelungiri, termenul de depunere a cererii a fost majorat de la 15 la 45 de zile lucrătoare înainte de data de expirare iniţială a autorizaţiei de construire. Pentru a putea implementa această modificare procedurală, autorizaţiile de construire care expirau mai devreme de 30 de zile calculate începând cu 13 iunie 2022 au fost prelungite cu 90 de zile, ceea ce a permis beneficiarilor să respecte noul termen de 45 de zile lucrătoare pentru depunerea cererii de prelungire.
Articolul IV din Legea nr. 176/2022 a adoptat o normă specială pentru autorizaţiile de construire care au beneficiat deja de o prelungire a perioadei de valabilitate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 176/2022. Ca o excepţie de la regula conform căreia autorizaţiile de construire pot fi prelungite o singură dată, autorizaţiile respective puteau fi prelungite cu o perioadă egală cu diferenţa dintre prima prelungire (obţinută înainte de 13 iunie 2022) şi noua perioadă maximă de prelungire de 24 de luni.
Legea nr. 316/2022
Autorităţile au considerat necesară modificarea articolului IV din Legea 176/2022, arată analiza PeliPartners. Astfel, a fost abrogată referirea la prelungirea autorizaţiilor de construire doar cu o perioadă „egală cu diferenţa de până la 24 de luni”, iar legea prevede în prezent că autorizaţiile de construire deja prelungite şi care erau valabile la data intrării în vigoare a Legii nr. 176/2022 (respectiv 13 iunie 2022) sunt supuse aceluiaşi regim juridic ca cel prevăzut la articolul III (respectiv pot fi prelungite, fără plată, cu maximum 24 de luni).
Modificarea a fost introdusă prin Legea nr. 316/2022, care a intrat în vigoare la 24 noiembrie 2022.
Diverse interpretări şi necesitatea clarificărilor
Având în vedere modificările adoptate prin Legea nr. 316/2022, se poate deduce că o autorizaţie de construire deja prelungită o dată înainte de 13 iunie 2022 şi care a obţinut o a doua prelungire în temeiul Legii nr. 176/2022 între 13 iunie 2022 şi 24 noiembrie 2022, poate fi prelungită din nou după 24 noiembrie 2022. Conform acestei interpretări, toate autorizaţiile de construire în vigoare la 13 iunie 2022, la data intrării în vigoare a Legii nr. 176/2022, ar beneficia de aceeaşi posibilitate de prelungire cu 24 de luni, fără nicio discriminare bazată pe existenţa sau inexistenţa unei prelungiri anterioare a termenului de valabilitate.
„O altă interpretare a fost adoptată de unele autorităţi, care consideră că articolul IV din Legea nr. 176/2022 permite o singură prelungire suplimentară. Conform acestei interpretări, autorizaţiile de construire care intră sub incidenţa articolului IV din Legea nr. 176/2022 (respectivau beneficiat deja de o prelungire înainte de 13 iunie 2022) şi care au fost prelungite a doua oară în perioada 13 iunie 2022 şi 24 noiembrie 2022, nu vor beneficia de o nouă prelungire după 24 noiembrie 2022 pentru a aduce prelungirea totală post-pandemică la 24 de luni. Considerăm că această interpretare contravine scopului Legii nr. 316/2022 şi creează o discriminare nejustificată între investitorii care au solicitat o prelungire post-pandemică a autorizaţiilor de construire înainte de 24 noiembrie 2022 şi investitorii care au solicitat prelungirea după 24 noiembrie 2022”, explică Ioana Waszkiewicz.
Este necesară o corelare juridică
Normele metodologice din Legea construcţiilor nr. 50/1991 au fost modificate şi ele la 5 octombrie 2022, ca urmare a promulgării Legii nr. 176/2022, dar nu au fost actualizate după promulgarea Legii nr. 316/2022, arată analiza PeliPartners. Modelele de formulare pentru prelungirea autorizaţiilor de construire care intră sub incidenţa art. IV din Legea nr. 176/2022 se referă în prezent la prelungirea unei autorizaţii de construire cu o perioadă egală cu diferenţa dintre perioada deja prelungită şi noua limită de 24 de luni.
Astfel, casa de avocatură avertizează că autorităţile ar trebui să adapteze Normele metodologice la noile prevederi legale din Legea nr. 316/2022 pentru a asigura aplicarea corectă a legii. De asemenea, autorităţile ar trebui să ia în considerare abrogarea articolului 7 alineatul 19 care se referă în continuare la taxa pentru prelungirea unei autorizaţii de construire de 30% din taxa iniţială a autorizaţiei de construire, în ciuda faptului că Legea nr. 176/2022 stabileşte că prelungirea nu necesită achitarea vreunei taxe.
