Codul amenajării teritoriului, urbanismului şi construcţiilor (CATUC) – proiect de lege aflat la ora actuală în dezbatere la Camera Deputaţilor (for decizional) – ar trebui să clarifice maniera în care se va putea construi pe teritoriul României. Potrivit reprezentanţilor Asociaţiei Investitorilor de Real Estate din România (AREI), organism care reuneşte cei mai mari proprietari de clădiri din ţară, noul CATUC este un proiect unic în ultimii 30 de ani, care uneşte toate legile importante din materia construcţiilor şi urbanismului. Este o suită complexă de legi, care acum sunt încorporate într-un singur cod. Acest act normativ este extrem de necesar în România, conform AREI.
Atât pentru investitori, cât şi pentru populaţie, acest cod poate genera o predictibilitate mai mare în domeniul construcţiilor, setând un cadru cu reguli mult mai clare pentru toată lumea.
Codul urbanismului produce schimbări şi vizează proiecte de construcţii din toată ţara, nu doar din Capitală, face referire la toate tipurile de construcţiile şi se va aplica pentru o perioadă lungă de timp: pentru următorii 20-30 de ani. Din acest motiv, devine esenţial să fie formulat foarte clar şi complet, fără inconsistenţe ori interpretări, şi să se poată aplica în practică. În caz contrar, o variantă incompletă sau interpretabilă ar putea genera litigii în următorii 20-30 de ani.
Amalgamul numeroaselor acte normative şi hotărâri de Guvern din domeniu – unele foarte vechi, altele modificate pe parcurs – dar fără a exista o armonizare între legile aflate în vigoare în domeniul imobiliar (chiar dacă unele legi fac referire şi la alte acte normative), a generat mai multe provocări în plan urbanistic şi imobiliar – percepute atât la nivelul Bucureştiului, cât şi la nivelul întregii ţări. “Din acest motiv au apărut interpretări, fiecare autoritate a considerat/consideră că respectiva lege se aplică într-un mod sau în altul, iar de aici a apărut haosul. De aceea, noi ne dorim ca acest Cod al Urbanismului să aducă mai multă claritate, să nu existe loc de interpretări. Dacă am voie ca pe un anumit teren să construiesc o clădire înaltă, să respect anumite retrageri, să dispun de utilităţi, să respect toate obligaţiile când construiesc. Din păcate, în trecut am văzut construcţii realizate fără să aibă acces la infrastructura de electricitate sau cea de apă şi canal, fără să dispună de spaţii verzi. Aceste lucruri nu trebuie să se întâmple nici în prezent, nici în viitor. Nu ar trebui să avem clădiri în care să trăim, să lucrăm sau să ne petrecem timpul liber care nu respectă condiţiile de sustenabilitate”, punctează Antoanela Comşa, membru în Consiliul Director AREI şi preşedinte al Granvia Group.
Nevoia de locuire există şi va continua să existe la nivel local şi naţional. Peste 50% din Fondul Imobiliar al României este mai vechi de 30 de ani, susţin reprezentanţii AREI.
În ceea ce priveşte clădirile ridicate fără autorizaţii de construire (AC-uri), perspectiva AREI este foarte clară: nu ar trebui să existe deloc asemenea clădiri. Instituţiile competente (primăria locală/centrală, Inspectoratul de Stat în Construcţii) ar trebui să intervină şi să oprească din timp aceste imobile în proces de ridicare. Dacă autorităţile ajung la concluzia că nu au instrumentele legale necesare pentru a împiedica astfel de construcţii ilegale, ar trebui să opereze modificările legislative necesare pentru a evita şi combate asemenea situaţii. Dacă, totuşi, se ajunge la construirea unei clădiri fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea autorizaţiei de construire, investitorul trebuie să suporte toate sancţiunile legale ulterioare.
În ceea ce priveşte construcţiile ridicate pe baza unei autorizaţii de construire valabile, emise la data construirii, care ulterior a fost anulată, specialiştii sunt de părere că trebuie găsită o soluţie echilibrată şi viabilă, pentru respectarea drepturilor investitorului/constructorului de bună credinţă, luând în considerare că AC-urile sunt emise de o autoritate publică, după o procedură complexă. Apare întrebarea: de ce consecinţele anulării unei autorizaţii de construire trebuie suportate exclusiv de investitorul de bună credinţă? Şi autoritatea publică care a validat emiterea AC-ului poartă o formă de responsabilitate în acest sens.
“Din cauza situaţiei actuale - blocajul imobiliar existent - anumite autorizaţii de construire şi anumite construcţii devin aşa-zise ilegale, deşi ele nu sunt ilegale. Ce s-a întâmplat în cazul lor? Un proces de autorizare durează luni de zile, uneori chiar ani întregi. Acest proces este început pe baza unor documentaţii (PUZ/PUG) şi a unei legislaţii de urbanism. În timpul procesului, legislaţia se schimbă, iar documentaţiile de urbanism devin fie suspendate, fie anulate. Se emite autorizaţia de construire pe baza legii aplicabile la momentul iniţial, iar după ce autorizaţia este emisă, construcţia este începută, se ajunge în faza X (construirea etajului Y), vedem că documentaţia care a stat la baza proiectului este anulată în instanţă în nişte litigii care durează foarte mulţi ani, în care investitorii (atât dezvoltatorii, cât şi cei care doresc să-şi construiască o casă) nu au fost parte. Practic, vestea vine ca un şoc asupra lor, în momentul în care află că autorizaţia lor este şi ea atacată. Şi încep să se întrebe de ce, în condiţiile în care proiectele respective respectă toate prevederile de securitate la incendiu, tehnice, de protecţie a mediului etc.”, explică Irina Dimitriu, Head of Real Estate, Partnere Reff & Asociaţii, Deloitte România. Reprezentantul Deloitte România punctează că devine esenţial ca legiuitorul să găsească o soluţie rezonabilă astfel încât aceste construcţii şi autorizaţii legale, care au căzut victime ale anulării documentaţiilor de urbanism, să fie salvgardate.
Asociaţia Investitorilor de Real Estate în România este un organism care reuneşte cei mai mari proprietari de clădiri din ţară. Printre membrii săi se numără jucători precum Globalworth, NEPI Rockcastle, Ţiriac Imobiliare, AFI Europe, Forte Partners, Skanska, Ceetrus, Hercesa, Granvia, Cordia, Lion`s Head Investments, One United Properties, Immofinanz, Speedwell.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
