Investitorii interesati sa se instaleze in acest an in Romania isi vor putea alege dintr-o o oferta mai mare de spatii de birouri beneficiind de cele mai bune dotari, la preturi mai mici decat cele practicate in anii anteriori.
Desi exista riscul ca rata de neocupare sa creasca, acest fenomen va avea ca efect pozitiv scaderea preturilor.
La sfarsitul anului 2000, stocul total de spatii de birouri moderne era estimat la aproximativ 248.500 mp, din care 110.000 mp erau reprezentati de spatii de cea mai buna calitate - clasa A, iar 138.500 mp de spatii de birouri clasa B, se arata.
intr-un studiu de piata realizat de compania Colliers International.
Intre 1996 si 2000, piata de birouri din Bucuresti a fost dominata de un paradox provocat de existenta unui risc foarte mare in ceea ce priveste investitiile, dar, in acelasi timp, si de existenta unei asteptari privind cresterea ratei de capitalizare.
Analiza ulterioara a evolutiilor de pe piata a aratat ca activitatea investitorilor a dus la o rata marita de capitalizare.
aâ¬oIn decursul anului 2000, piata imobiliara a fost in primul rand caracterizata de o crestere a ofertei de spatii de birouri, ce a depasit cu mult cererea.
La inceputul anului 2001, piata pare sa aiba o tendinta ascendenta, odata cu scaderea riscului investitiilor si stabilizarea chiriilor pentru spatiile de birouri de Clasa A, ajungand sa fie cuprinse intre 22-25 USD/mp/lunaa�, spune directorul general al reprezentantei in Romania al Colliers International, Bogdan Georgescu.
In ultimii cinci ani, oferta de spatii de birouri a fost mult mai scazuta decat cererea, ceea ce a facut ca proprietarii sa dicteze, in mare masura, nivelul chiriilor, asigurandu-si astfel recuperarea rapida a investitiilor.
Desi nivelul chiriilor a scazut atat pentru cladirile de tip clasa A, cat si pentru cele clasa B, Bucurestiul ramane, dupa Moscova, cel mai scump oras din estul Europei, avand chirii care le depasesc cu 40-60% pe cele din Praga sau Budapesta.
Bogdan Georgescu considera ca nivelul inca ridicat al chiriilor si cresterea numarului de cladiri de birouri la standarde internationale disponibile pe piata genereaza cresterea ratei de neocupare.
Pentru anul 2000, rata de neocupare a fost, in medie, de 29,18%, rezultata dintr-o rata de 18,62% pentru birourile clasa A si de 37,55% pentru birourile clasa B.
aâ¬oCererea de birouri de calitate din partea companiilor multinationale s-a acumulat pe parcursul ultimilor ani, perioada in care nici o cladire de birouri de calitate internationala nu a fost construita.
Sesizand acest fapt, in ultimii ani tot mai multi investitori internationali au inceput proiecte noi pe piata din Bucurestia�, a spus reprezentantul Colliers International. In consecinta, oferta de cladiri de birouri a crescut in mod constant, determinand o crestere a stocului de spatii disponibile si o scadere a nivelului chiriilor.
Totusi, o mare parte a acestor spatii este reprezentata de cladiri pentru care proprietarii pretind chirii aâ¬onerealisteaâ¬? sau care au fost construite fara a tine seama de posibilele cerinte ale chiriasilor.
aâ¬oIn ciuda acestei tendinte pozitive, majoritatea investitorilor nu sunt inca pregatiti sa isi asume riscul unei investitii speculative si doresc sa incheie contracte de pre-inchiriere, inainte de demararea lucrarilor pentru construirea unor imobileaâ¬?, apreciaza Georgescu.
Ca si in alte domenii ale economiei, una dintre marile probleme este reprezentata de dificultatea in obtinerea creditelor de la bancile locale, iar cerintele bancilor straine pentru finantarea proiectelor in Romania sunt de obicei mult mai mari decat posibilitatile investitorilor. In aceste conditii, multe din proiectele propuse raman doar in faze incipiente.
Piata imobiliara ramane caracterizata de diferentele majore intre cerintele clientilor si propunerile proprietarilor.
Pe de o parte, cei mai multi dintre clienti prefera relocarea in cladiri de birouri moderne, situate in partea de Centru-Nord a orasului, care ofera etaje largi cu spatii deschise si ale caror chirii se situeaza intre 18 si 22 $/mp/luna.
Pe de alta parte, cei mai multi dintre investitori, ale caror cladiri nu respecta decat in parte nevoile clientilor, se asteapta sa obtina chirii intre 24 si 28 $/mp/luna.
Piata imobiliara a anului 2001 beneficiaza de o economie mai stabila, aflata in crestere si de un climat politic favorabil, elemente care au generat un interes crescut al investitorilor pentru Romania.
In acest an, oferta depaseste cu mult cererea existenta, dar chiriile mari de pe piata nu mai sunt compatibile cu noile conditii.
Dintr-o piata in care proprietarii erau cei care dictau conditiile, piata din Bucuresti s-a transformat intr-o piata a chiriasilor.
Pentru a-si asigura succesul, investitorii trebuie sa mai tina cont de faptul ca noile cladiri de birouri ce vor fi livrate pe piata anul acesta vor determina o noua scadere a chiriilor si o crestere a ratei de neocupare.
aâ¬oAcum chiriasii isi negociaza sau renegociaza contractele de pe o pozitie privilegiata, putand sa obtina conditii mai bune si chirii mai mici pentru un spatiu de mai buna calitateaâ¬?, a mai spus Bogdan Georgescu.
Piata spatiilor industriale a fost afectata in ultimii ani de climatul politic instabil, care a cauzat insecuritate in ceea ce priveste investitiile si dezinteres din partea investitorilor.
aâ¬oPana anul trecut, marii investirori straini nu au fost foarte interesati de Romania, insa acum isi recapata increderea in piata in curs de dezvoltareaâ¬?, explica reprezentantul Colliers International.
Anul trecut, rata de neocupare in ceea ce priveste pentru noile constructii nu s-a modificat semnificativ, ramanand la 10 aâ¬â 12%, tinand cont ca spatiile disponibile au fost mai putine decat fusese prevazut.
In schimb, din cauza privatizarilor realizate si a procesului de realocare a crescut pana la 40% rata de neocupare a spatiilor industriale cu dotari vechi.
Chiriile variaza intre 7 si 9 dolari/mp/luna, insa, in parcurile industriale, spatiile moderne au fost platite lunar si cu 14 dolari/mp.
Proiectul cu cel mai mare succes a fost Mega Distribution Park, unde au inchiriat spatii companiile Schenker, Romsar si Laâ¬â¢Oreal. Cererea pentru spatii de acest fel in 2001 va putea inregistra doar o usoara crestere, deoarece pe piata nu au mai intrat clienti noi.
In ciuda situatiei calme ce a caracteriat piata tranzactiilor cu spatii comerciale, numarul proiectelor e in crestere pentru ca mai multe lanturi intrenationale de magazine si-au manifestat intentia sa se extinda pe piata.
aâ¬oPe langa bine-cunoscuta zona Magheru aâ¬â Calea Victoriei, apreciata de retaileri drept cea mai buna locatie, anul trecut s-a dezvoltat mult zona determinata de bulevardele atefan cel Mare, Calea Mosilor, Dorobanti si Nicolae Titulescu, care sia- imbunatatit imaginea si a devenit ce-a de-a doua zona ca importanta.
Aceasta zona a fost cea mai dinamica din piataa�, a explicat Bogdan Georgescu.
Lantul de magazine care s-a extins anul trecut cel mai mult este Billa, care a construit sase noi magazine si are in plan pentru acest an altele cinci; Mega Image si-a marit, de asemenea numarul de magazine pe care le detine in Bucuresti.
In ciuda numarului mic de spatii comerciale nou construite, anul acesta aduce perspective promitatoare. Primul hipermagazin aâ¬â Carrefour - va fi finalizat paan la jumatatea anului.
Cea mai substantiala dezvoltare va fi inregistrata de Bucharest plaza, care fi terminata pana la sfarsitul anului.
Cresterea economica cere spatii largi
Praga - cei interesati de birouri "migreaza" catre periferie unde spatiile sunt mai mari si mai ieftine; Budapesta - penurie de birouri clasa A, dar multe proiecte sunt in curs de realizare; Varsovia - chiriile la birouri inregistreaza o scadere, in ciuda cererii mari. Situatia actuala arata o tendinta de dezvoltare a pietei terenurilor industriale si a spatiilor comerciale.
Pietele imobiliare din aceste trei capitale au avut anul trecut o rata de neocupare de 15% in ceea ce priveste spatiile de biroruri. In Cehia, Polonia si Ungaria, cresterea economica a fost de 3,1%, 4,1% si, respectiv, 5,3%, in timp ce inflatia a fost de 3,9%, 10,1% si 9,8%.
Un studiu al agentiei britanice Healey & Baker si al biroului asociat de la Bucuresti, Activ Consulting, arata ca, la Praga, ocupantii spatiilor de biroruri au tendinta sa se mute in spatii situate la periferia orasului, unde oferta este mai mare, iar preturile mai scazute.
Cea mai intensa dezvoltare o cunoaste coridorul dintre centrul orasului si aeroport, unde chiria lunara practicata este de 30 - 32 DM/mp (aproximativ 15$/mp), fata de 41DM/mp (20$/mp platite in centrul orasului).
"Firmele care isi desfasoara activitatea in domeniul financiar - bancar si, in special, cele din domeniul legal au ocupat marea majoritate a spatiilor noi construite in centrul orasului", spune Marius Ene, research coordinator la Activ Consulting. Anul trecut au fost ocupati 180.000mp.
In schimb, Budapesta se confrunta cu o lipsa de spatii de birouri finisate la standarde internationale. Cererea de biroruri clasa A a crescut in ultimii doi ani ca o consecinta a numarului mare de contracte de inchiriere care au vizat peste 5.000mp fiecare. Suprafata totala ocupata in anul 2000 a fost de 84.000mp.
"Exista un numar mare de proiecte in desfasurare pentru biroruri clasa A, insumand aproximativ 160.000mp. In urmatorii trei ani, este de asteptat ca valoarea chiriilor sa scada cu 10 - 15%", a mai spus Marius Ene. In prezent, se platesc lunar 30 DM/mp (aproximativ 15$/mp).
Varsovia este cea mai scumpa dintre cele trei capitale, cu un nivel al chiriei de 32$/mp/luna. Periferia orasului este una dintre locatiile preferate pentru noile constructii, datorita mai ales costurilor scazute, a retelei de drumuri si a locurilor de parcare disponibile.
"In ciuda cresterii cererii si a nivelului mediu al chiriilor, pentru cladirile inalte de birouri a fost inregistrata o scadere a chiriilor", explica reprezentantul Activ Consulting. In 2000 au fost dati in folosinta si ocupati 270.000mp.
Pentru spatiile comerciale - pentru retail - din cele trei capitale, chiria anuala este cuprinsa intre 912 dolari/mp la Budapesta si peste 1.100 dolari/mp la Praga.
La Budapesta, unde rata de neocupare ramane in general scazuta, un numar mare de centre comerciale sunt aproape finalizate. "Stabilitatea economica, puterea de cumparare si increderea fac din Budapesta o atractie irezistibila pentru retailerii internationali. Cei locali devin din ce in ce mai puternici si constienti de rolul pe care il joaca proprietatea in afacerea lor", a apreciaza Marius Ene.
La Praga, piata spatiilor comerciale da semne de inviorare, in special, in cazul dezvoltarii locatiilor de cumparaturi din afara orasului. Cererea din partea investitorilor straini si locali este mare pentru principala artera comerciala - Golden Cross, dar exista si un interes crescut pentru strazi mai putin importante.
"La Varsovia, dezvoltarea pe o scara larga a proiectelor de magazine alimentare - food stores - a devenit o problema politica, in prezent, putand aparea unele restrictii. In urmatorii 2 - 3 ani, cererea de pe piata ar putea fi satisfacuta, avand in vedere proiectele in derulare si cele abia terminate", a mai spus Marius Ene. In Capitala Poloniei, chiria la spatiile comerciale este de aproximativ 960$/mp/an.
In privinta spatiilor industriale, Praga este preferata de multi investitori datorita bunei calitati a infrastructurii din zona. Rata de neocupare este estimata la 20%, iar spatiile modernizate insumeaza 250.000mp.
La Budapesta, aceasta piata da semne de insanatosire. Anul trecut au aparut 25.000mp de spatii industriale noi, iar in acest an se apreciaza ca cifra va creste, dezvoltarea acestor spatii avad loc de-a lungul autostrazilor.
La Varsovia, cerea a crescut atat din partea clientilor straini, cat si a celor locali, care cauta un standard mai mare de finisare. In prezent, exista circa 490.000mp cu dotari la standarde internationale, ceea ce reprezinta 20% din totalul spatiilor disponibile in centrul si in afara orasului.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
