Grupul spaniol Metrovacesa a lansat o oferta publica de cumparare (OPA) de 5,5 miliarde de euro pentru societatea imobiliara franceza Gecina, ceea ce deschide calea unor viitoare tranzactii in acest sector, informeaza Le Figaro.
In urma cu un an, presedintele companiei Metrovacesa, Joaquin Rivero Valcarce, credea ca poate deveni proprietar al renumitei sali de sport Olympia, prin achizitia societatii funciare din Lyon. Desi aceasta incercare a esuat, dupa numai cateva ore, managerul firmei spaniole si-a recapatat zambetul. El a lansat la jumatatea acestei luni la bursa din Paris prima oferta de cumparare pentru Gecina, compania cel mai bine cotata pe piata imobiliara franceza.
Joaquin Rivero Valcarce a preluat prin intermediul bancii Morgan Stanley 30% din capitalul social al companiei Gecina. El a achizitionat cele 7,8% de la Azur-GMF si cele 22,3% detinute anterior de AGF. Pretul unei actiuni a fost de 89,75 euro, cu plata diferentiata la 30 decembrie 2005. Oferta grupului Metrovacesa reprezinta cu 11,3% mai mult decat valoarea la care compania era cotata la ultimul curs. Gecina a fost evaluata astfel la 5,5 miliarde de euro.
"Aceasta operatie, a carei valoare s-a ridicat la 1,24 miliarde de euro, va aduce un castig de 526 de milioane de euro", au subliniat reprezentantii AGF. Ei au adaugat ca oferta este greu de refuzat si permite filialei franceze a companiei de asigurari Alianz "sa realizeze incepand cu luna martie esentialul programului plusvalorilor."
Devenit in doar cateva ore actionar principal al Gecina, societatea spaniola a trecut la a doua faza a planului sau si a lansat pe 15 martie o operatie de concentrare a soldului de capital. Actionarii Gecina vor putea alege fie o plata de 87,65 de euro pe actiune la sfarsitul operatiunii, in luna mai, fie sa primeasca suma de 89,75 de euro pe actiune la 30 decembrie 2005.
La finele acestei operatiuni, presedintele Metrovacesa spera sa obtina controlul majoritar al Gecina. Grupul iberic va finanta aceasta oferta publica initiala printr-un credit de sapte ani, iar intermediarii au fost bancile Royal Bank of Scotland, Morgan Stanley, Calyon si Banco Popular.
In momentul prezentarii ofertei, Joaquin Rivero Valcarce a tinut sa precizeze caracterul amical al acesteia. "Gecina va fi considerata societate independenta si va fi condusa cu ajutorul unei echipe de directori francezi sustinuta de Metrovacesa", a explicat el. Referitor la mesajul transmis de Valcarce, Antoine Jeancourt-Galignani, presedintele consiliului de administratie al Gecina, spune ca "au luat la cunostinta cu mare interes perspectivele prezentate." De asemenea, el se declara "in favoarea modalitatii de a alege reprezentantii Metrovacesa in consiliul de administratie in urma rezultatelor unui vot public".
Gecina a nominalizat bancile de investitii Lehman Brothers si Credit Suisse First Boston, care sa analizeze detaliile ofertei. Ea va trimite un raspuns in jurul datei de 7 aprilie. In tot acest timp este foarte posibil sa primeasca o alta oferta, desi o asemenea initiativa are nevoie de mult curaj. Nu e usor sa concurezi cu o companie care detine deja 30% din actiuni si este hotarata sa faca imposibilul pentru aceasta achizitie. E adevarat ca portofoliul Gemisa este remarcabil. Ea detine la Paris mai bine de 8.800 de metri patrati de birouri in Piata Vendome, 4.500 de metri patrati in Piata Operei, 14.000 de metri patrati pe Bulevardul Saint-Germain. Fuziunea celor doua companii ar da nastere la al doilea mare grup imobiliar din Europa. Cu siguranta ca acest lucru i-ar ajuta pe cei de la Metrovacesa sa uite esecul de la Lyon.
Investitorii straini cuceresc Franta
Incepand de acum trei ani, sectorul de real estate s-a restructurat profund. Trei operatii de anvergura au modificat ordinea pe aceasta piata.
La sfarsitul lui 2002, Gecina lansa o oferta publica de cumparare a concurentei sale, Simco. Ea devenea astfel prima societate imobiliara franceza in termeni de capitalizare bursiera, inaintea Unibail.
Cateva luni mai tarziu, Societatea imobiliara din Lyon (SFL) incerca in zadar sa achizitioneze Sophia. SFL a fost apoi cumparata la randul ei de compania imobiliara Imobiliaria Colonial in iulie, anul trecut.
Oferta facuta publica pe 15 martie de Metrovacesa confirma din nou atractia pietei pariziene.
"Multi investitori s-au aratat interesati de sectorul imobiliar", a declarat avocatul Thierry Brocas. El nu a uitat sa aminteasca de importanta reformei fiscale, care a oferit un nou punct de atractie acestui sector. Noul statut fiscal, pus in practica dupa 2003, permite societatilor imobiliare sa beneficieze de o reducere de impozit pentru o parte a activitatii.
De ce se lasa insa companiile franceze cumparate de investitori straini in loc sa fuzioneze intre ele? Benoit Faure-Jarrosson, analist al Fideuram Wargny, a spus ca regimul fiscal favorizeaza mai degraba investitiile straine decat "concentrarea franco-franceza". Supuse regulilor de impozitare ale Spaniei, Colonial si Metrovacesa beneficiaza de un asa-numit "bonus fiscal".
O a doua explicatie a fost oferita de Michael Clair, presedintele companiei Klepierre: "Portofoliul unor firme imobiliare poate reprezenta un impediment pentru acestea. Este si cazul Gecina, care, cu un portofoliu de 10.000 de locuinte, avea putine sanse sa prezinte interes pentru companii precum Unibail sau Klepierre. Acestea din urma au renuntat la sectorul de locuinte in favoarea achizitiei de centre comerciale, conform spuselor lui Michel Clair.
Pretul poate constitui si el un obstacol. "Am vrut sa cumparam in 2000 firma suedeza Piren, dar Rodamco a prezentat o oferta mai buna", a recunoscut presedintele Klepierre.
Dupa parerea lui Benoit Faure-Jarrosson, Metrovacesa a platit mult prea mult pentru Gecina comparativ cu rentabilitatea sa de doar 5,3%.
Pe de alta parte, directorul general al Rodamco Europa, Jerome Le Grele, considera piata franceza a fi cea mai matura din Europa. "Investitorii straini vad aici numeroase oportunitati de dezvoltare", a adaugat el. De asemenea, investitorilor straini le este foarte greu sa infiinteze o noua companie si atunci prefera sa achizitioneze una deja existenta.
Creste pretul terenurilor
Ca toate celelalte operatii de consolidare care au loc asupra pietei imobiliare, oferta lansata de Metrovacesa Gecinei va avea o mare influenta asupra pietei imobiliare.
Pentru a finanta aceasta achizitie, compania spaniola ar putea fi tentata sa vanda unele active, de preferinta din Spania, pentru a face rost de bani gheata. In Franta, sectorul imobiliar al locuintelor este mai putin rentabil decat cel al spatiilor pentru birouri, iar fuziunea cu Simco s-a finalizat cu introducerea pe piata a unui numar suplimentar de imobile din aceasta categorie.
Dat fiind ca locuintele reprezinta aproape o jumatate din activele Gecina, conducerea ar putea fi obligata, pentru a putea face rost de lichiditati, sa cedeze imobile sau sa ii evacueze pe locatarii care nu isi permit sa achizitioneze imobilele in care locuiesc.
Guvernul a anuntat insa ca va lua masuri pentru protectia acestor locatari. Totusi, fenomenul vanzarilor de acest gen nu este recent, dar a devenit ingrijorator in ultima perioada.
Au crescut si numarul speculatiilor, si amploarea lor. Investitorii cumpara imobile la preturi foarte mici si le scot din nou pe piata la preturi exorbitante. Christian Musset spune totusi ca "numarul acestor vanzari este foarte mic (2.000-3.000) in comparatie cu totalul de 38.000 de tranzactii realizate in 2004".
Aceste operatii pe piata imobiliara franceza au ca efect si micsorarea dezechilibrului intre cererea si oferta de birouri. Randamentul pentru vanzarile de spatii pentru birouri in Paris au scazut intr-un an de la 6,5% la 5,75%.
"Exista insa o limita: companiile imobiliare trebuie sa imparta dividende actionarilor si acest lucru este destul de dificil cand randamentul nu depaseste 7%", declara Jean Clair Maurel. Investitorii sunt nevoiti atunci sa se orienteze spre alte zone decat Paris si partea vestica a Ille-de-France.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
