Prima lovitură a venit în pandemie, când birourile s-au închis şi oamenii au rămas acasă să muncească. Apoi au explodat dobânzile, făcând ca datoria tot mai grea să preseze dureros piaţa pe care o ţine închegată. O a treia lovitură a fost parată, dar totuşi furtuna bancară din SUA şi Elveţia a provocat teama că băncile vor restricţiona sau înăspri condiţiile de creditare, provocând şi mai mult chin în sectorul proprietăţilor comerciale din America şi Europa.
Spaţiile de birouri sunt cea mai mare componentă, şi cea mai vulnerabilă, a unei pieţe a proprietăţilor imobiliare comerciale pe care băncile şi investitorii o susţin cu credite şi alte forme de datorii de 1.500 de miliarde de euro doar în Europa, scrie Financial Times. Într-un an normal, sectorul este ţinut în mişcare cu datorii noi sau refinanţare de 310 miliarde de euro, potrivit Universităţii din Londra. În vremuri normale, Canary Wharf din capitala Marii Britanii, La Défense din Paris şi Bankenviertel din Frankfurt, marile cartiere financiare ale Europei, sunt dovezi semeţe şi strălucitoare ale progresului, succesului şi bogăţiei.
Impunătoare clădiri de birouri sunt împodobite cu firmele marilor bănci, de la unele venind chiar finanţarea construcţiei lor şi multe avându-şi sediile acolo. Însă nu sunt vremuri normale şi au apărut primele semne că aceste clădiri se transformă din simbolul puterii bancare în poveri pentru bănci, dar şi pentru investitori. Încep să apară crăpăturile pe piaţa proprietăţilor comerciale europene, notează FT. În SUA, crăpăturile sunt mai vizibile. În februarie, înainte de furtuna bancară, un proprietar de birouri al PIMCO, cândva unul dintre cei mai mari administratori de active din lume, a intrat în default pe o ipotecă cu dobândă ajustabilă pentru şapte clădiri de birouri din California, New York şi New Jersey după ce ratele lunare au crescut odată cu dobânzile.
Cei mai mulţi analişti nu cred în venirea unei crize, ci că se instalează o perioadă de ajustare dureroasă. Sau, după cum titrează CNBC, „vine o criză care s-ar putea să nu se întâmple niciodată“. Însă cu panica nu este de glumă.
Brookfield, cel mai mare proprietar de spaţii de birouri din centrul Los Angelesului, a ales în aceeaşi lună defaultul pentru două clădiri în locul refinanţării datoriei. Clădiriile de birouri sunt pe jumătate goale, iar valoarea lor de prăbuşeşte, scrie CNN, care atrage atenţia că acesta este următorul pericol pentru bănci. Problema nu este una de sistem, deocamdată, dar furtuna bancară a demonstrat cât de repede se poate instala panica pe pieţe şi mai ales printre clienţii băncilor.
Silicon Valley Bank, cu afacerile concentrate pe piaţa start-up-urilor, s-a prăbuşit din cauza retragerilor masive de depozite. Piaţa proprietăţilor imobiliare din SUA este de 20.000 de miliarde de dolari şi pare cea mai vulnerabilă dintre cele mari.
Birourile au fost segmentul cu cea mai slabă evoluţie anul trecut – valoarea proprietăţilor s-a dus în jos cu aproape 6%, odată cu preţurile. Unii analişti apreciză că anul acesta scăderea pentru întregul sector va ajunge la 20-25% pe măsură ce economia americană încetineşte. Segmentul birourilor se va prăbuşi – minus 30%. Morgan Stanley estimează pentru retail şi birouri un declin de până la minus 40% de la punctul de vârf şi avertizează că riscul de default creşte, mai ales având în vedere că până la sfârşitul anului 2025 ajung la scadenţă datorii de 1.500 de miliarde de dolari.
„Riscurile la refinanţare sunt în faţă şi în centru pentru patronii de proprietăţi comerciale“, arată analiştii marii bănci de pe Wall Street. Problema pentru bănci este că ele sunt marii creditori ai sectorului. Goldman Sachs estimează că 55% din împrumuturile pentru birouri se regăsesc în portofoliile băncilor. Signature Bank, lăsată să se prăbuşească în această primăvară, avea al zecelea portofoliu de credite pentru proprietăţi comerciale ca mărime din SUA. First Republic, salvată în ultimul moment de o coaliţie de bănci mai mari, îl are pe al nouălea.
Băncile sunt expuse la această piaţă şi în alt fel. Ele cumpără obligaţiuni legate de creditele pentru proprietăţi comerciale şi garantate de guvern. Pe celălalt mal al Atlanticului, în Frankfurt, proprietarii sud-coreeni ai turnului cu 45 de etaje Trianon au angajat consilieri pentru restructurarea datoriei de 375 de milioane de dolari pentru care s-a pus gaj clădirea. Cheung Kei, un investitori chinez, a scos la vânzare două blocuri din Canary Wharf pentru a-şi reduce datoriile, potrivit Bloomberg.
Blackstone, cel mai mare investitor în real estate comercial din lume, este în incapacitate de plată la un împrumut garantat cu o clădire de birouri din Finlanda, în timp ce credite garantate de Brookfield şi pentru care sunt puse gaj clădiri de apartamente din Germania au fost retrogradate de agenţia de rating Moody’s în martie. Întrebarea care-i roade pe investitori este dacă acestea sunt cazuri izolate de active cu probleme sau semnele unei crize la nivelul întregului sector, cum a fost cea din 2008-2009, cu puterea de a provoca daune semnificative băncilor. Că există vulnerabilităţi în creştere pe piaţă a avertizat şi BCE. Cei mai mulţi analişti nu cred în venirea unei crize, ci că se instalează o perioadă de ajustare dureroasă. Sau, după cum titrează CNBC, „vine o criză care s-ar putea să nu se întâmple niciodată“. Însă cu panica nu este de glumă.
