Locuitorii Manhattanului, luxosul cartier newyorkez de afaceri unde isi are sediul bursa de pe Wall Street, incep sa resimta din ce in ce mai puternic efectele crizei imobiliare din Statele Unite.
Daca in urma cu ceva vreme functionarii si bancherii instariti care lucreaza aici aproape ca "vanau" unele dintre cele mai scumpe apartamente din New York, odata cu agravarea crizei ipotecare din SUA ei au devenit un fel de proscrisi ai pietei de real estate din Manhattan, scrie The International Herald Tribune.
Angajatii companiilor newyorkeze de servicii financiare nu mai sunt deloc dispusi sa isi asume riscuri foarte mari cumparand apartamente la preturi exorbitante, din moment ce nu mai au siguranta unui loc de munca stabil, iar firmele la care lucreaza inregistreaza pierderi de milioane de dolari.
Unii dintre ei, chiar daca inca vor sa cumpere proprietati imobiliare, au dificulati destul de mari in a oferi garantii suficiente pentru obtinerea creditelor ipotecare si in a-i convinge pe proprietari sa duca tranzactiile la bun sfarsit.
Cea mai mare problema a celor care lucreaza pe Wall Street este aceea ca nu au garantia ca vor primi primele enorme de care beneficiau in trecut. Chiar si cei care primesc in continuare aceste bonusuri se confrunta cu probleme, deoarece majoritatea bancilor prefera sa nu le considere ca parte din salariu din cauza faptului ca pot fluctua foarte mult de la o perioada la alta.
Potrivit estimarilor companiei imobiliare Halstead Property, angajatii firmelor de servicii financiare din New York si cei care lucreaza in domenii apropiate reprezinta in jur de 25-30% dintre cumparatorii de proprietati imobiliare din Manhattan. Desi multi dintre creditori accepta dupa multe negocieri sa le ofere acestora credite ipotecare in conditii foarte stricte, cazurile in care creditorii ii refuza pe angajatii ale caror venituri depind de fluctuatiile pietei in favoarea unor persoane care lucreaza in alte domenii au devenit din ce in ce mai frecvente. Melissa Cohn, presedintele Manhattan Mortage Company, afirma, dupa ce a remarcat schimbarile drastice ale conditiilor de creditare din ultima luna, ca cei care aproba creditele ipotecare "prefera oameni cu venituri stabile si care nu depind atat de mult de piata". Ea este de parere ca majoritatea creditorilor se tem de faptul ca "nivelul primelor anului 2009 nu va fi la fel de ridicat precum cel inregistrat in 2008" si, din acest motiv, nu doresc sa isi mai asume riscuri.
Diane Ramirez, presedintele companiei newyorkeze de real estate Halstead Property, considera ca problemele cu care se confrunta cumparatorii de proprietati imobiliare din Manhattan nu vor face ca preturile apartamentelor din aceasta zona sa scada prea mult, chiar daca fenomenul ar putea cauza o competitie mai scazuta pe piata si ar putea sa ofere proprietarilor avantaje de negociere.
Majoritatea celor care lucreaza in domeniul financiar inregistreaza probleme atunci cand vor sa cumpere apartamente in New York. Unele comisii de aprobare a creditelor au tendinta sa respinga cererile bancherilor chiar daca acestia par sa se califice pentru obtinerea imprumutului sau isi dau acordul doar daca angajatii respectivi prezinta garantii suficiente si isi platesc la timp ratele.
In trecut, cei care lucrau pe Wall Street isi permiteau sa contracteze credite garantand cu 90% sau chiar cu intreaga suma a veniturilor pe care le castigau pe un an, majoritatea dintre ei bazandu-se pe primele mari pe care le-ar fi primit la sfarsitul anului.
In prezent, anumiti creditori le permit celor care fac imprumuturi sa garanteze doar cu o treime din bonusurile pe care le primesc. Spre exemplu, un bancher care putea obtine un credit de 3,75 de milioane de dolari in urma cu un an, garantand cu un salariu anual de 250.000 de dolari si cu bonusuri de un milion de dolari pentru aceeasi perioada, ar putea sa mai contracteze in prezent un imprumut de doar 1,8 milioane de dolari.
In acelasi timp, alti creditori cer avansuri care acopera aproape 25% din imprumut, in comparatie cu 10% cat cer majoritatea creditorilor.
In aceste conditii, daca in urma cu un an un bancher trebuia sa plateasca un avans de 400.000 de dolari pentru a contracta un credit de aproximativ 4 milioane de dolari pentru cumpararea unui apartament, in prezent el este nevoit sa ofere un avans de aproape 600.000 de dolari.
Fenomenul cu care se confrunta angajatii companiilor financiare din Manhattan se va agrava, cel mai probabil, in urmatoarea perioada. Alan Johnson, directorul executiv al Johnson Associates, o companie care tine evidenta datelor privind compensatiile financiare, afirma ca primele pe care le vor primi angajatii de pe Wall Street in 2008 vor fi cu aproximativ 30 - 40% mai reduse decat cele de care au beneficiat acestia in 2007. Johnson este de parere ca 2008 "va fi cea mai dificila perioada din ultimii cinci ani" si considera ca primele nu isi vor mai reveni decat, cel mai devreme, in 2010.
Efectele tendintei bancherilor de pe Wall Street de a cumpara proprietati imobiliare scumpe sunt mult mai puternice in aceasta perioada de criza, deoarece New Yorkul depinde in prezent mai mult ca niciodata de companiile de servicii financiare care s-au dezvoltat foarte mult.
Potrivit spuselor lui Rick Wohlfarth, broker imobiliar in Manhattan de mai mult de treizeci de ani, in timpul recesiunii economice din anii '80 foarte putini angajati de pe Wall Street aveau locuri de munca stabile, asa ca el a fost nevoit sa se orienteze mai mult catre persoane care lucrau in alte domenii.
In prezent, cei 18 agenti ai companiei pe care o conduce Wohlfarth au in portofoliu aproximativ 60 de clienti care lucreaza in sectorul financiar, luptandu-se sa realizeze tranzactii cu apartamente desi conditiile pe piata nu le sunt deloc favorabile.
Wohlfarth este de parere ca "aceasta criza este cu atat mai profunda cu cat a lovit exact in cei care reprezentau principala baza de clienti a companiei".
Desi vanzarile au scazut, preturile apartamentelor din Manhattan nu au fost inca afectate. Potrivit celor de la Halstead, pretul mediu de vanzare al unui apartament, de 1,6 milioane de dolari, este mai ridicat cu o treime fata de cel de anul trecut. Se presupune ca respectiva crestere ar fi fost cauzata in special de preturile ridicate ale cladirilor din zona Central Park West si ale hotelului Plaza din cartierul newyorkez.
Foarte multi dintre bancherii si functionarii de pe Wall Street se tem sa vorbeasca despre acest fenomen, insa unii dintre avocatii lor sau dintre brokerii de asigurari sunt de parere ca situatia este foarte ingrijoratoare. Multi dintre ei se lupta sa faca fata creditelor pentru a nu fi in pericol de a pierde apartamentele pentru care au contractat deja cumparatori.
Peter Graubard, avocat specializat in afacerile de real estate, afirma ca aproape 5% dintre clientii firmei la care lucreaza au probleme serioase in a obtine finantarea pentru apartamentele pe care s-au hotarat sa le cumpere cu un an in urma, atunci cand cladirile se aflau inca in constructie.
Cazul cel mai semnificativ in acest sens este cel al unui cuplu care a oferit un avans de 250.000 de dolari pentru cumpararea unui complex imobiliar de 2,5 milioane de dolari pe West Street. Cei doi, care lucrau in domeniul financiar, si-au pierdut locurile de munca. In ciuda faptului ca sotul si-a gasit un alt job, banca nu a mai dorit sa le aprobe celor doi imprumutul deoarece venitul total al familiei era prea redus pentru a garanta plata acestuia, iar cei doi soti depindeau in totalitate de veniturile obtinute din bonusuri.
Desi termenul limita de obtinere a creditului imobiliar era pe 7 iulie, cei doi soti nu au reusit sa il respecte, asa ca s-au vazut nevoiti sa ii adreseze o scrisoare dezvoltatorului imobiliar pentru a-i cere mai mult timp de contractare a imprumutului si permisiunea de a vinde apartamentul unui alt cumparator sau pe aceea de a cumpara un apartament mai ieftin in aceeasi cladire.
Alti cumparatori se vad nevoiti sa renunte la contractele incheiate deja. Josh Guberman, director executiv la Core Development Group, afirma ca bancherii au fost unii dintre cei mai activi clienti ai sai, in ultimii zece ani ei cumparand cele mai multe apartamente. In ultimele trei luni, patru dintre clientii sai cei mai importanti au decis sa nu incheie contractele, deoarece se temeau ca fluctuatiile de pe piata financiara erau prea puternice sau ca nu puteau sa contracteze la timp imprumuturile necesare.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
