Primul exit al unui fond de investitii de dimensiuni medii ar putea avea loc anul acesta, dupa o perioada de trei-patru ani in care numarul investitorilor de pe piata imobiliara a crescut puternic, datorita deficitului de proiecte din toate segmentele pietei de real estate.
"Potrivit informatiilor neoficiale din piata, s-ar putea sa aiba deja loc primele exit-uri ale investitorilor medii. Totusi, primele exit-uri ale investitorilor mari, precum Immoeast, spre exemplu, sunt asteptate de abia peste cativa ani, 2009-2010, moment in care portofoliile acestora vor fi probabil suficient de echilibrate, sa includa proiecte din cat mai multe domenii si de diverse dimensiuni", apreciaza Stefan Caramida, avocat asociat al casei de avocatura Nestor Nestor Diculescu Kingston Petersen (NNDKP).
Dezvoltarea si specializarea pietei imobiliare au facut din avocatii de consultanta unii dintre cei mai importanti actori din acest segment, tinand cont ca majoritatea deciziilor luate de catre investitori sunt filtrate prin expertiza acestora. Astfel se face ca tranzactiile importante nu se mai incheie fara a avea la masa negocierilor o echipa specializata de avocati. "Fondurile de investitii isi consolideaza acum portofoliul, multe aflandu-se cu o serie de proiecte abia in stadiul de proiectare/dezvoltare. Depinde de la caz la caz, in functie de politica concreta a fiecarui investitor, dar cred ca abia peste cativa ani vom asista la iesiri ale investitorilor, cand ritmul de crestere al pietei se va mai stabiliza. Majoritatea investitiilor presupun, pentru a fi rentabile, un plan de business intins pe durate de 5-10 ani, de aceea cred ca este prematur la acest moment ca vreunul dintre marii jucatori sa isi faca un exit de pe piata", spune Dan Borbely, partener si coordonator al departamentului de real estate al casei de avocatura Tuca Zbarcea & Asociatii.
In asteptarea fondurilor de pensii
O parte din fondurile de investitii prezente in Romania sunt investitori importanti pentru piata locala, insa, la nivel global, nu au puterea financiara a unor investitori de mari dimensiuni, precum fondurile de pensii sau fondurile specializate pe investitii imobiliare ale companiilor de asigurari.
Pe de alta parte, modificari importante ar putea avea loc si in ceea ce priveste originea investitorilor, in conditiile in care majoritatea celor prezenti sunt din Europa.
Astfel, un rol important il vor juca in viitor investitori din Statele Unite si chiar Asia, apreciaza avocatii specializati pe real estate.
Nu doar investitorii straini sunt jucatori importanti pe piata locala, tinand cont ca un numar important de companii autohtone au inceput proiecte de real estate, fie ca sunt specializate sau nu in acest domeniu.
"Exista si multi investitori locali nespecializati, dar care detin proprietati imobiliare atractive si, datorita marjelor de profit ale tranzactiilor imobiliare, au inceput dezvoltarea de proiecte, fie in parteneriat cu dezvoltatori experimentati, fie prin preluarea unor project manageri cu experienta si beneficiind totodata de interesul foarte ridicat al bancilor pentru finantarea unor astfel de proiecte", afirma Costin Taracila, partener al casei de avocatura Radu Taracila Padurari Retevoescu (RTPR).
Casa de avocatura este activa pe segmentul finantarilor de proiecte imobiliare, unde a consiliat KBC Bank pentru finantarea a patru parcuri de retail dezvoltate de compania cu actionariat belgian BelRom. In plus, RTPR asista Banca Europeana pentru Reconstructie si Dezvoltare (BERD) in procesul de finantare a companiilor israeliene Globe Trade Center (GTC) si Aura Investments cu 80 de milioane de euro. Banii urmeaza a fi folositi pentru dezvoltarea unei retele de centre comerciale.
Dezvoltarea pietei imobiliare inseamna totodata si o mai mare specializare in ceea ce priveste mutarile din piata, care vor deveni mult mai complexe si vor solicita din plin atentia avocatilor de profil.
"Din ce in ce mai multe fonduri de investitii intra pe piata, semn ca marii jucatori isi indreapta atentia tot mai mult spre Romania. Asta se resimte foarte mult in cresterea complexitatii tranzactiilor si a valorii acestora, piata romaneasca adaptandu-se din mers la standardele de business implementate de investitori", declara Borbely de la Tuca Zbarcea. In urma cu doi-trei ani, tranzactii cu valori de 20-30 de milioane de euro, cum a fost preluarea imobilelor de birouri Opera Center sau Europe House, erau considerate puncte de referinta in randul jucatorilor din domeniu. Intre timp, mutarile cu active de ordinul zecilor de milioane de euro au devenit obisnuite, in o serie de cazuri fiind atins si chiar depasit pragul de 100 de milioane de euro.
"Pe termen mediu se poate in mod rezonabil estima ca tranzactiile vor deveni din ce in ce mai mari ca valoare, astfel ca se vor depasi in mod normal valori de 50-100 milioane de euro, si mai sofisticate - va creste numarul forward-sale-urilor, printre altele, pe fondul cresterii increderii in capacitatile partenerilor de a finaliza proiectul si din dorinta obtinerii unui randament 'off-the-board' (n.r.- de pe planseta) ridicat", apreciaza avocatul NNDKP. Avocatii NNDKP au fost implicati in acest an in tranzactii precum preluarea de catre Sonae Sierra a centrului comercial River Plaza din Ramnicu Valcea, cu o valoare estimata de peste 45 milioane de euro, sau preluarea de catre Fabian Romania Property Fund a proiectului de birouri Cubic Centre, cu o valoare estimata a tranzactiei de peste 60 milioane de euro. De partea vanzatorilor la tranzactia cu centrul comercial River Plaza s-au aflat avocatii de la Tuca Zbarcea si Asociatii, care afirma ca sunt implicati in mai multe tranzactii aflate in derulare, cu valori de peste 50 de milioane de euro.
Tranzactii de peste 2 miliarde de euro
Valoarea totala a tranzactiilor imobiliare va depasi in acest an pragul de 2 miliarde de euro, dupa estimarile celor mai multi jucatori din piata, bazate si pe datele din prima jumatate a acestui an. "Piata tranzactiilor imobiliare a inregistrat in ultimii ani o evolutie spectaculoasa, valoarea totala dublandu-se sau chiar triplandu-se de la un an la altul. Cred ca in acest an, judecand dupa cresterea spectaculoasa a pietei din prima jumatate a anului, acestea vor depasi probabil 2 miliarde de euro", afirma partenerul de la Tuca Zbarcea.
O serie de proprietati sunt intrate de ceva timp in atentia investitorilor, iar scaderea randamentelor ar putea convinge o parte dintre dezvoltatori ca a sosit momentul sa renunte la o parte dintre active.
"Avand in vedere tranzactiile realizate, aflate in desfasurare sau prefigurate, valoarea nu ar trebui sa depaseasca 2,5 miliarde de euro. Desigur, nu se iau in considerare tranzactii 'surpriza', precum vanzarea 'la pachet' a celor doua mall-uri detinute de catre Anchor Grup sau vanzarea anumitor portiuni din proiectul Baneasa, care ar putea ridica semnificativ valoarea cumulata", apreciaza reprezentantul NNDKP.
Randamentele investitionale de pe piata locala sunt intr-o scadere accentuata in ultimii ani insa consultantii sunt de parere ca acestea nu vor putea cobori sub nivelul celor de pe alte piete mai mature si mai stabile.
"'Riscul de tara' va adauga probabil in continuare intre 0,5 si 1 procent peste nivelul randamentelor obtinute in cadrul unor piete mai stabile. Desi pe termen lung se estimeaza o valoare de stabilizare a randamentelor in jurul valorii de 5-5,5% in ceea ce priveste proiectele de birouri, este posibil ca stabilizarea sa aiba loc la o valoare mai mare, respectiv 5,5-6,25%, pe fondul cresterii ofertei de proiecte ce pot fi achizitionate", apreciaza Caramida.
Spatiile logistice vor continua sa ofere randamente superioare altor segmente imobiliare si ar putea sa ramana la un nivel ceva mai ridicat, in jurul valorii de 7-8%. Totodata, deficitul important de locuinte la nivel national ar putea constitui "refugiul" multor dezvoltatori, pe fondul stabilizarii celorlalte piete.
Consultantii considera ca o relativa stabilitate a pietei nu poate aparea mai devreme de 2-3 ani, astfel ca real estate-ul ramane un domeniu fierbinte care va atrage un volum important de investitii.
"Piata imobiliara din Romania este una dintre cele mai atractive piete in acest moment, iar investitorii medii si mari au ca obiectiv consolidarea pozitiei, preluand cat mai multe proiecte. Cata vreme exista un deficit de locuinte si de cladiri de birouri, real estate-ul ramane un domeniu de maxim interes pentru investitori", spune Taracila de la RTPR.
Piata locala are inca suficiente argumente in fata investitorilor care isi fac planuri pe termen mediu pe piata locala, unde sunt dispusi sa arunce sume de ordinul sutelor de milioane de euro.
"Pretul inca mic al proprietatilor, prin comparatie cu cele din alte tari europene, oportunitatile de dezvoltare a infrastructurii, a segmentului rezidential si de retail, cresterea economica, alinierea legislatiei la normele europene si, nu in ultimul rand, regimul fiscal sunt tot atatea argumente forte ale Romaniei", spune Borbely.
Pe de alta parte, evenimente neprevazute sau calcule inexacte ale investitorilor care sa duca la suprasaturarea pietelor ar putea arunca piata imobiliara la polul opus.
"Orice insucces rasunator, mai ales al unui developer important, ar putea submina increderea investitorilor. Totodata, oferta s-ar putea sa depaseasca alarmant si flagrant cererea, iar costurile ar putea creste pana la nivelul la care ar face un proiect dificil rentabil sau chiar nerentabil. Toate aceste elemente ar putea determina reorientarea interesului investitorilor", sustine reprezentantul NNDKP.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
