O vizita intr-un cartier nou de locuinte nu seamana, de cele mai multe ori, cu imaginile de prezentare a proiectului, in care mai multe familii cu copii se bucura de spatiile verzi din jurul blocului si socializeaza cu vecinii.
Explicatia poate veni din cel mai recent studiu al companiei de consultanta imobiliara Colliers International care arata ca aproximativ 30% din apartamentele livrate vor reintra pe piata, fie la vanzare fie la inchiriere, printre primele proiecte care au intrat in aceasta etapa de evolutie numarandu-se compexul Baneasa Rezidential sau Central Park de pe soseaua Stefan cel Mare din Capitala.
Chiar mai mult, compania poloneza de consultanta imobiliara REAS aprecia ca jumatatea din cele 2.000 de locuinte finalizate anul trecut in Bucuresti sunt goale, in ciuda unei cereri semnificative, apreciate la peste 100.000 de unitati.
Spre exemplu, unul dintre cele mai importante proiecte finalizate anul acesta - ansamblul Emerald Residences de pe malul lacului Tei - este locuit in momentul de fata doar partial, tinand cont ca predarea apartamentelor a inceput in urma cu mai putin de doua luni, iar un sfert dintre locuinte se afla in proprietatea unor investitori spanioli si irlandezi. Doua blocuri cu aproape 200 de apartamente in cadrul proiectului Armonia din Titan, un bloc cu peste 270 de apartamente in Planorama, jumatate din proiectul Blue Tower din Colentina (78 de apartamente) sunt doar o parte din locuintele care vor reintra in circuitul ofertelor imobiliare, toate aceste locuinte facand parte din portofoliul companiei norvegiene Romania Invest, cel mai important cumparator de locuinte noi cunoscut in Romania.
Diwaker Singh, directorul companiei Copper Beech, care dezvolta ansamblul rezidential Blue Tower, spunea ca s-a asociat cu norvegienii de la Romania Invest din prudenta, acesta fiind primul proiect inceput de firma fostului director al Zapp.
Pe de alta parte, reprezentantii companiei Quality Living Developers (QLD) sustineau ca utilizatorul final nu vine "rapid la masa pentru o achizitie", in timp ce investitorii joaca rol de arbitru intre dezvoltator si clientul final, o parte importanta din locuintele primului proiect de mari dimensiuni al QLD - Green Lake - fiind in proprietatea investitorilor.
In acelasi timp, Shimon Galon, directorul firmei Globe Trade Center (GTC) si unul dintre cei mai cunoscuti dezvoltatori de pe piata locala, afirma ca anul trecut se simtea "in rai", cand vindea cate 30-40 de locuinte dintr-un foc investitorilor.
Investitorii, un "rau" necesar?
Cert este ca acesti investitori sunt o prezenta obisnuita pe pietele imobiliare aflate in crestere si joaca un rol important in cresterea rapida a lor, tinand cont ca o buna parte dintre proiecte poate nici nu ar fi fost incepute fara prezenta acestora.
Pe de alta parte, vanzarile mari inca din faze incipiente ale proiectelor sustineau afirmatiile ca "sky is the limit" in ceea ce priveste cererea de locuinte din Bucuresti si au alimentat preturile care au inceput sa se dovedeasca prea mari pentru cat este dispusa majoritatea populatiei sa plateasca pentru o locuinta, in conditiile unei perioade negre pe pietele financiare si imobiliare.
"Dezvoltatorii evita competitia din partea investitorilor, interzicandu-le acestora sa scoata la vanzare locuintele inainte de finalizarea proiectelor", afirmau reprezentantii Colliers la inceputul acestui an. Cu toate acestea, in prima parte a acestui an, cand au fost consemnate primele scaderi semnificative ale vanzarilor de locuinte, o serie de investitori au scos pe piata apartamentele, odata cu primele semne ca piata nu va mai inregistra cresterile de pana acum.
Ce se va intampla cand toate apartamentele aflate in mainile investitorilor, intre 3.000 si 5.000 de unitati, potrivit unei estimari a ZF, vor intra pe piata pentru bifarea profiturilor estimate, de cel putin 30%?
O serie de investitori vor incerca sa "impacheteze" apartamentele pentru a atrage cumparatori prin intermediul serviciilor - showroom-uri generoase in care sunt prezentate mai multe modele de apartamente din diferite proiecte deja finalizate.
Pe de alta parte, alti investitori merg pe varianta clasica, astfel ca firme precum Euroest sau Imobiliar Expert Grup au deja in oferte locuinte aflate la cea de-a doua vanzare.
Aceste apartamente vor testa si mai mult cererea, in conditiile in care acesti investitori vizeaza la randul lor profituri de 30-50% pentru fiecare apartament, iar numarul tranzactiilor este extrem de redus in prezent chiar si pentru apartamentele aflate la "prima mana".
Cine cumpara apartamentele
Cu toate acestea, care este situatia de fapt in ceea ce priveste ponderea investitorilor in randurile cumparatorilor de locuinte in noile ansambluri rezidentiale?
Reprezentantii firmei Opus Land Development afirmau ca aproximativ 300 de apartamente din proiectul Cosmopolis au fost achizitionate de catre doi investitori - unul din Canada si unul din Marea Britanie - volum reprezentand un sfert din cele circa 1.200 de locuinte vandute in cadrul proiectului din localitatea Stefanestii de Jos, de la nord de Bucuresti. Cel putin 270 de apartamente sunt in mainile investitorilor in cadrul proiectului Planorama din Colentina (portofoliul Romania Invest), in timp ce tot in Colentina norvegienii au jumatate din proiectul Blue Tower (dezvoltat de Copper Beech), respectiv 78 de apartamente.
In Titan, doua din cele trei blocuri ale proiectului Armonia au fost cumparate la inceputul anului de catre aceiasi norvegieni, care mai detin locuinte si in proiecte precum My Dream din Pipera, Vitan Platinum Towers sau Ten Blocks.
Pe de alta parte, peste 100 de apartamente au fost cumparate de catre investitori si in cadrul proiectului Asmita Gardens unde, potrivit datelor Colliers, 60% din cele 758 de apartamentele ale ansamblului au fost deja vandute, un sfert dintre locuinte aflandu-se in portofoliul investitorilor.
Nici zona de vest a Capitalei nu a fost ocolita de investitorii specializati pe achizitia unor apartamente in faze incipiente de dezvoltare, astfel ca in cadrul proiectului West Park din Militari 30% din numarul total de apartamente sunt cumparate de investitori, potrivit datelor furnizare de compania de consultanta imobiliara CBRE Eurisko, agentul proiectului. Potrivit datelor existente, mai multi investitori britanici au achizitionat apartamente in cadrul West Park.
In cadrul proiectelor lansate mai recent, precum Rasarit de Soare sau Monaco Towers, numarul apartamentelor achizitionate de catre investitori este mai scazut, acesta fiind unul dintre semnele ca acestia sunt tot mai putin activi pe piata. Astfel, in cadrul proiectului Rasarit de Soare din Titan, doar 5% din totalul apartamentelor se afla in portofoliul investitorilor, potrivit CBRE Eurisko, in timp ce in cadrul Monaco Towers din Berceni investitorii au cumparat doar 5-6 apartamente, potrivit reprezentantilor companiei DTZ Echinox, agentul proiectului. Monaco Towers este format din doua blocuri turn cu 304 apartamente, dintre care au fost vandute 30%. Aproximativ 94% au fost achizitionate de persoane fizice, restul fiind in proprietatea investitorilor, potrivit DTZ.
La fel ca investitorii speculativi in terenuri, care au mutat loturile pana nu a mai fost nimeni dispus sa plateasca preturi care sa genereze un profit satisfacator, si in piata apartamentelor acesti investitori vor fi prezenti pana cand evolutia preturilor va genera randamente multumitoare.
Tinand cont de situatia vanzarilor de anul acesta, vremea acestor investitori se apropie de sfarsit.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
