Johan Rogiers, managing partner al Liebrecht & wooD, petrece trei zile pe saptamana in Bucuresti, dar monitorizeaza lucrarile de constructie a proiectelor prin intermediul webcam-ului si primeste saptamanal noi poze de pe santier.
Liebrecht & wooD dezvolta in prezent proiectul imobiliar West Park, care va fi unul dintre cele mai mari livrate anul acesta in Capitala, in urma unei investitii de 120 de milioane de euro.
Proiectul, situat langa autostrada Bucuresti-Pitesti, va cuprinde un centru de tip outlet, denumit Fashion House, si un magazin de mobila si decoratiuni interioare Kika, un magazin Hornbach, cu articole de gradinarit si materiale de constructii, precum si o unitate a retailerului de electronice si electrocasnice Technomarket.
Rogiers este increzator in ceea ce priveste proiectul de pe autostrada, in conditiile in care reprezentantii firmei estimau in luna iunie a anului trecut ca numarul vizitatorilor va depasi un milion inca din primul an pe piata.
"Nu stiu daca vestul Capitalei (unde este situat si proiectul West Park - n.red.) poate sustine doua malluri de tip outlet", spune Rogiers, deloc preocupat de perspectiva unei concurente apropiate pe autostrada Bucuresti-Pitesti, unde se afla in dezvoltare primul parc de retail care va cuprinde un mall de tip outlet din Romania.
"Suntem in grafic cu constructiile, iar pentru peste 70% dintre spatii am semnat deja acorduri de principiu cu retailerii. Hornbach va deschide magazinul cu cateva luni mai devreme, iar in noiembrie anul acesta va fi livrat si restul proiectului", adauga Rogiers.
Liebrecht & wooD are deja in proprietate trei parcuri de retail cu un mall Fashion House in Polonia, in orasele Gdansk, Sosnowiec si Varsovia.
Competitor direct la cativa kilometri
"Negociem achizitia unui teren in nordul Capitalei pentru un al doilea proiect, pe care poate fi construit mai mult decat un outlet", spune Johan Rogiers, care viziteaza si alte orase din tara in cautarea unor noi oportunitati de investitii.
Pana atunci, la kilometrul 13 al autostrazii spre Pitesti, unde va fi livrat proiectul West Park, compania Mega Company a anuntat dezvoltarea unui alt centru comercial de tip outlet, denumit Mega Designer Outlets.
In mallurile de tip outlet sunt deschise magazine operate direct de producatori, fie ei vestimentari sau de alta natura, in care preturile produselor sunt ceva mai mici fiind scutite de adaosurile diferitilor intermediari.
Proiectul Mega Designer Outlets va fi dezvoltat in doua etape, prima faza urmand a fi formata din spatii comerciale cu o suprafata de 16.000 mp, care va fi livrata pana la sfarsitul acestui an. Intregul proiect se va intinde pe un teren de 17 ha si va avea o suprafata inchiriabila de 38.600 mp, valoarea investitiei fiind estimata la 80 de milioane de euro.
A mirosit potentialul pietei inca din 1999
Rogiers are 41 de ani si este unul dintre cei trei membri fondatori ai Liebrecht & wooD, alaturi de Patrick Van Den Bossche si Marc Lebbe. Compania belgiana a intrat pe piata locala inca din anul 1999, perioada in care investitorii straini de pe piata imobiliara din Romania se numarau pe degete.
"Dupa experienta din Polonia, unde suntem prezenti din 1994, am sesizat ca incep oportunitatile de investitii si in Romania, pe fondul stabilitatii pietei, si am decis sa ne extindem ca strategie de diversificare a portofoliului", spune Rogiers.
Activitatea s-a axat in prima perioada pe achizitia de terenuri, pentru ca abia dupa doi ani in piata sa inceapa activitatea de dezvoltare. Despre primele doua proiecte realizate - Militari Shopping Center si Victoria Park - Rogiers spune ca au fost vandute "prea rapid si prea ieftin", pentru a adauga mai apoi: "am fost multumiti la vremea respectiva".
Proiectul de retail din Militari a fost vandut pentru 20 de milioane de euro catre austriecii de la Meinl European Land, in timp ce birourile Victoria Park, situate vizavi de proiectul Baneasa, au fost preluate anul trecut de austriecii de la Immoeast pentru 60 de milioane de euro. Proiectul i-a ramas in minte lui Rogiers.
"De fiecare data cand vin dinspre Otopeni spre Bucuresti ma uit in dreapta (inspre Victoria Park - n.r.) cand ajung in zona Baneasa", spune Rogiers al carui birou din Romania este situat chiar in ansamblul de birouri construit de firma pe care o conduce.
Spre deosebire de el, alti dezvoltatori, precum israelienii de la GTC care au realizat cladirile de birouri America House si Europe House, afirmau ca imobilele de birouri construite de ei sunt prea scumpe pentru a inchiria spatii pentru biroul propriu in ele.
O parte din banii obtinuti din vanzarea Victoria Park au fost folositi pentru inceperea constructiei parcului de retail West Park, pentru care terenul a fost cumparat cu multi ani inainte.
"Cea mai buna afacere cand am intrat pe piata ar fi fost sa cumparam mai multe terenuri sa avem pe ce dezvolta acum. Preturile au evoluat de la extrem de mici in 2000 la extrem de scumpe in prezent. Valoarea de piata este undeva la mijloc", apreciaza Rogiers.
Compania pe care o conduce mai detine si alte loturi, printre care un teren de 19 hectare in Chitila, pe care ar putea fi construit un proiect imobiliar.
"Dezvoltarea proiectelor logistice nu reprezinta activitatea noastra de baza si nu ne propunem sa intram in competitie cu nume precum Cefin sau ProLogis, cu experienta in acest domeniu", spune managerul Liebrecht & wooD, firma care numara in Romania 17 angajati.
O buna parte dintre servicii sunt externalizate catre diferite firme, astfel ca Jones Lang LaSalle sI Cushman & Wakefield se ocupa de inchirierea spatiilor din West Park, operatorul centrului va fi compania GVA Grimley, consultanta juridica este facuta de Musat & Asociatii, in timp ce contul de relatii publice este detinut de firma Saatchi & Saatchi.
Cu toate acestea, Rogiers spune ca firma pe care o conduce nu este tocmai "joint-venture type".
"Cand pasim intr-o barca, ne propunem sa fim capitanul acelei barci", descrie Rogiers conditia esentiala de intrare in parteneriate cu alti investitori imobiliari.
Liebrecht & wooD nu sunt cei mai mari investitori belgieni prezenti in Romania, tinand cont de planurile mai ambitioase ale dezvoltatorului BelRom, care vizeaza dezvoltarea a zece parcuri de retail in toata tara.
Cu toate acestea, cele doua companii nu intra in competitie directa datorita conceptelor diferite ale proiectelor. "Ne cunoastem foarte bine cu cei de
la BelRom si am fost chiar parteneri la un moment dat. Ei au ales sa se extinda in provincie, in timp ce noi am ramas in Bucuresti, urmand sa ne extindem in viitor. In plus, proiectele BelRom au ca principala ancora un hipermarket, iar in cazul parcurilor de retail dezvoltate de Liebrecht & wooD ancora este un outlet center", precizeaza Rogiers principalele deosebiri dintre cele doua companii.
O alta diferenta intre cele doua companii este strategia pe termen mediu, tinand cont ca cei de la BelRom opteaza pentru vanzarea proiectelor imediat dupa inchiriere si livrare, in timp ce Liebrecht & wooD intentioneaza sa pastreze controlul si dupa livrarea proiectului West Park.
Din Bucuresti la Saigon
Pe langa extinderea pe piata locala, Liebrecht & wooD vizeaza si deschiderea unui birou in Saigon, Vietnam, o piata considerata avand o dezvoltare rapida. "Luam decizia de a merge intr-o tara cand climatul politic si economic este stabil, iar piata cunoaste o dezvoltare semnificativa. Asta nu inseamna ca plecam dupa ce piata se maturizeaza, mai ales in conditiile in care ne facem o baza puternica in acea tara", precizeaza Rogiers.
Principala piata a Liebrecht & wooD in prezent este Polonia, unde valoarea investitiilor depaseste 200 de milioane de euro. "In urmatoarea perioada raportul dintre cele doua piete se va echilibra. Oricum, pentru Liebrecht & wooD, piata din Polonia si cea din Romania au o importanta comparabila", declara Rogiers.
Chiar daca ceilalti doi parteneri sunt stabiliti la biroul din Polonia, deciziile semnificative sunt luate prin consultarea tuturor partenerilor, fie ca ele privesc piata din Polonia sau pe cea din Romania.
Rogiers spune ca a fost surprins in Romania de gradul inalt de educatie al oamenilor, capitol la care belgienii tind sa ramana putin in urma, potrivit declaratiilor managerului Liebrecht & wooD.
Compania are birou si in Belgia, dar este utilizat doar pentru intaniri ale managementului, compania nemaivand activitate in tara de origine a investitorilor.
"Poate ca cele trei zile pe saptamana petrecute in Romania nu sunt suficiente pentru business, dar sunt destul de multe pentru familia din Belgia", spune reprezentantul Liebrecht & wooD, a carui sotie si cei trei copii locuiesc intr-un oras belgian aproape de granita cu Franta.
Investitii belgiene de 800 de milioane de euro
Numarul investitorilor belgieni de pe piata locala a crescut si anul trecut, dupa ce compania Warehouses de Pauw (WDP) a cumparat cinci loturi de teren, situate pe arterele de iesire din Bucuresti, cu o suprafata totala de 942.000 de metri patrati.
Investitia in terenuri, care se preteaza dezvoltarii unor centre logistice, este de aproximativ 16,5 milioane de euro, iar WDP estimeaza ca valoarea cumulata a investitiilor in cele cinci proiecte ar putea depasi 150 de milioane de euro.
Valoarea cumulata a investitiilor imobiliare anuntate de companiile de dezvoltare din Belgia depaseste 800 de milioane de euro, luand in calcul planurile BelRom, Liebrecht & wooD si WDP.
"Piata va mai oferi pentru cativa ani o multime de oportunitati, atat in real estate, cat si in alte businessuri in crestere", apreciaza Rogiers. Liebrecht & wooD se afla in clubul dezvoltatorilor care au livrat proiecte catre Immoeast, alaturi de alte companii importante din piata, precum TriGranit Development, RED Management Capital sau Primavera Development. Posibila extindere a Liebrecht & wooD cu proiecte comerciale in afara Capitalei vine pe fondul unei extinderi generale a dezvoltatorilor, care gasesc atractiva orice piata cu mai mult de 100.000 de locuitori.
Mai mult, dupa ce majoritatea acestor orase au fost asaltate cu patru, cinci sau chiar mai multe proiecte de centre comerciale, o parte dintre acesti dezvoltatori au coborat stacheta la nivelul oraselor cu o populatie intre 50.000 si 100.000 de locuitori.
Adunand, numarul proiectelor de centre comerciale anuntate este de peste 100 la nivelul intregii tari. "Romania este plina de proiecte care nu se vor finaliza niciodata", apreciaza Rogiers.
Aprecierile consultantilor indica un nivel de 60% in ceea ce priveste finalizarea si succesul proiectelor anuntate. Cu toate acestea, tinand cont ca numarul proiectelor finalizate este inca redus, nimeni nu renunta la intentii si toti investitorii trag cu ochiul unul la proiectul celuilalt.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
