In 2006 hotelurile din toate regiunile lumii au inregistrat cresteri semnificative ale veniturilor pe camere disponibile (revPAR). Plutonul a fost condus de hotelurile si locurile de cazare din Orientul Mijlociu, unde indicele revPAR a inregistrat cea mai puternica apreciere, de 16%.
In Europa cresterea a fost de 12%, pana la un nivel de 102 dolari, un ritm de crestere dublu fata de anul precedent, conform unui studiu al companiei de consultanta Deloitte.
Veniturile consistente ale lanturilor hoteliere din Europa au fost stimulate consistent de evenimente sportive de anvergura ca Olimpiada de iarna din Italia sau Cupa Mondiala la Fotbal din Germania.
In cazul Americii Centrale, cresterea numarului de turisti cu circa 8% in 2006 a determinat o apreciere de 13% a veniturilor pe camera disponibila, pretul mediu pe camera/zi urcand cu 12,3%, pana la un nivel de 122 de dolari. Campioana absoluta la aprecierea indicelui revPAR-ului anul trecut a fost India, cu un ritm de crestere de 30% fata de anul precedent.
Tranzactie hoteliera de 500 de mil. dolari
Profitabilitatea pietei nu a trecut neobservata nici de catre investitorii din SUA, care au ridicat piata hotelurilor la un nivel de tranzactii record, respectiv 35,3 miliarde de dolari (26,5 mld. euro), luand in considerare numai tranzactiile mai mari de 10 milioane de dolari (7,5 mld. euro), conform unui raport al companiei americane de consultanta imobiliara Jones Lang Lasalle.
Cele doua motive importante care au stat la baza acestei evolutii sunt oferta limitata de proprietati si dorinta investitorilor de a-si plasa capitalul in afaceri sigure, pe termen lung. De exemplu, hotelul Four Seasons Resort Hualalai, din Big Island, Hawaii, a fost tranzactionat la o valoare de peste jumatate de miliard de dolari, pretul pe camera fiind de circa 2 milioane de dolari. Cumparatorul a fost Rockpoint Group in joint-venture MSD Capital. Mai mult decat atat, dintre primele 10 hoteluri tranzactionate, 8 au depasit pragul de 300 de milioane de dolari (225 mil. euro), valoarea cumulata a celor 10 fiind de 3,7 miliarde de dolari (2,8 mld. euro), in crestere vizibila fata de nivelul de 2,9 miliarde de dolari (2,2 mld. euro) inregistrat in 2005.
Dinamica deosebit de buna de pe piata imobiliara de hoteluri din SUA este dovedita si de unul dintre cei mai importanti indici, respectiv pretul de achizitie al unei camere (valoarea tranzactiei impartita la numarul de camere). Anul trecut acest pret mediu a fost de 572.000 de dolari (430.000 de euro), fata de aproape 310.000 de dolari (230.000 de euro) in anul precedent. In cadrul primelor 10 tranzactii dupa valoare, acest indice a atins o medie de 956.000 de dolari (718.000 de euro).
Pretul enorm platit pentru Four Seasons Hualalai este explicat de catre analistii de la Jones Lang Lasalle prin faptul ca intregul complex cuprinde mult mai mult decat o cladire cu camere.
Hualalai detine doua terenuri de golf de renume mondial, un mic complex rezidential, precum si terenuri pretabile unor dezvoltari imobiliare ulterioare.
Nu in ultimul rand trebuie tinut cont si de locatia ideala, Hawaii, un adevarat magnet pentru turistii americani si nu numai, dar si de tendinta continua de apreciere a cheltuielilor legate de cazarea la hotel, precum si de evolutia exploziva a turismului de afaceri in locatii exotice.
Un alt capitol la care piata americana a hotelurilor a inregistrat noi recorduri este cea a vanzarilor de portofoliu, cand un lant hotelier se decide sa vanda mai multe dintre activele pe care le detine. Primele cinci astfel de tranzactii au depasit anul trecut nivelul de 12,4 miliarde dolari (9,3 mld. euro), reprezentand 65% din totalul tranzactiilor de portofoliu semnate in SUA in 2006.
Una dintre cele mai spectaculoase miscari a fost achiztionarea de catre Host Marriott a 28 de active hoteliere amplasate in America, de la Starwood Hotels and Resorts. Valoarea tranzactiei s-a ridicat la circa 3,5 miliarde de dolari (2,6 mld. euro), reprezentand in acelasi timp un nou record pentru aceasta piata la nivel mondial.
Cel mai activ jucator a fost insa Blackstone Group, unul dintre cele mai mari fonduri de investitii din America, care ocupa pozitia a doua si pe cea de-a treia dupa valoarea tranzactiilor, valoarea lor cumulata fiind de 6 miliarde de dolari (4,5 mld. euro). In total, Blackstone a achizitionat peste 61.000 de camere in 417 hoteluri, din care mai mult de jumatate de la LaQuinta, respectiv 44.800 de camere in 360 de hoteluri, la un pret de 3,4 miliarde de dolari (2,5 mld. euro). Celalalt vanzator a fost MeriStar Hospitality.
"Placinta" pietei tranzactiilor hoteliere din SUA, confirma, daca mai era nevoie, interesul din ce in ce mai mare al companiilor de private equity pentru active imobiliare considerate cu un risc moderat si care pot da un randament bun pe termen mediu si lung. Din totalul tranzactiilor operate in 2006, 38% dintre cumparatori au fost firme de private equity, urmate, la mica distanta, cu 31%, de fondurile de investitii imobiliare (REIT- Real Estate Investement Trust).
Studiul Jones Lang Lasalle releva in acelasI timp accentuarea unui fenomen relativ nou, anume pierderea influentei marilor lanturi hoteliere, care pana acum cativa ani erau singurele capabile sa miste piata in mod vizibil. Fenomenul reiese din diferenta de 8% a valorilor tranzactionate de catre operatorii hotelieri in cele doua ipostaze, de vanzator si de cumparator. Daca in primul caz valoarea este de 19%, in al doilea este de doar 11%.
Firmele de private equity vaneaza tot
Un alt trend important care se mentine pe aceasta piata este rolul de "donator universal" al statului. Companiile publice sau institutiile au contat cu doar 4% in rolul de cumparator, in timp ce ca vanzator de active hoteliere este lider de pluton, cu 26%. Companii publice ca Hilton Hotels sau InterContinental au inceput incet-incet procesul de migratie dinspre calitatea de proprietar si manager la doar cea de manager, conform aceluiasi studiu.
Peste ocean, in Europa, piata imobiliara a hotelurilor este dominata de randamentele foarte bune obtinute in Paris, de o dinamica foarte buna inregistrata de regiunea scandinava, cu randamente de 9,2% in primele sase luni ale anului, primul semestru cumuland tranzactii hoteliere in valoare totala de 9,3 miliarde de euro, cu 2,3 miliarde de euro mai mult decat in perioada similara a anului precedent. In cazul Europei insa, "foamea" de active a firmelor de private equity pare a fi mai mare decat in cazul americanilor, ele fiind responsabile pentru 51% din valoarea totala a achizitiilor.
Locomotiva pietei tranzactiilor hoteliere europene este, la fel ca si in piata de real estate per ansamblu, Marea Britanie, cu Londra ca varf de lance. Piata britanica a cumulat tranzactii de nu mai putin de 1,36 de miliarde de euro.
De altfel, in numai primele sase luni ale anului, cu tranzactii de 845 de milioane de euro, Londra a reusit sa depaseasca valoarea inregistrata in intreg anul precedent, de 781 de milioane de euro. Cei mai importanti cumparatori au fost firmele de private equity, cu 51% din piata, urmate de operatorii privati de hoteluri, cu 13%. Cei mai putin activi au fost operatorii publici de hoteluri, care au "miscat" doar 3% din piata.
La polul opus, pe piata vanzatorilor, operatorii publici sunt insa lideri detasati, oferta lor captata de piata in primul semestru al anului trecut fiind de 46% din total, urmata la mare distanta de cea a companiilor de proprietati, cu 18%. Ca repartitie pe tipul de tranzactii, operatorii publici de hoteluri au vandut 62% din totalul furnizat in tranzactiile de portofoliu, in cazul activelor unice - o singura proprietate - operatorii publici contand pentru doar 10% din piata.
Daca cea mai importanta tranzactie de portofoliu din 2005, in valoare de 1,4 miliarde de euro, a avut drept cumparator Royal Bank of Scotland, locurile doi si trei sunt ocupate, ca si in SUA in 2006, de Blackstone Group, care a dat celor de la Venter Parcs si celor de la Hospitality Europe pentru 12 active, cu peste 5.700 de camere in total, circa 1,8 miliarde de euro. Pretul maxim pe camera platit in primul semestru al lui 2005 in Europa in tranzactiile de portofoliu a fost de 473.000 de euro, in tranzactia Center Parcs-Blackstone.
Un trend important de urmarit pe piata tranzactiilor hoteliere din Europa este cel al schimbarii raportului de forte intre investitorii locali si cei straini. Daca in 2002, raportul
era net in favoarea investitorilor domestici, care cumulau peste 76% din tranzactiile operate, la mijlocul anului trecut, procentul scazuse pana la 36%, cei mai activi investitori de peste granite fiind, ca dinamica a cresterii, cei din Orientul Mijlociu. Italia, Germania si Franta au acoperit 65% din valoarea totala a tranzactiilor de active unice, respectiv 843 de milioane de euro.
Pozitia foarte buna a Italiei se datoreaza aproape in totalitate pretului record de 200 de milioane de euro obtinut de operatorul Four Seasons Milan pentru proprietatea omonima din partea Statuto Group. Tranzactia reprezinta un record in materie pe piata achizitiilor imobiliare de active unice.
Dinamica pietei de profil din Europa Centrala si de Est a fost una scazuta, fara schimbari majore de proprietari, printre cele mai active fiind mentionate in raportul Jones Lang Lasalle Slovacia, Rusia si Croatia. Analistii de la Lasalle considera insa ca ele ar putea avea o activitatea mai ridicata pe viitor din cauza faptului ca piete considerate deja mature din regiune, cum ar fi Cehia, vor intampina pe termen mediu presiuni din ce in ce mai mari pe randament, ceea ce ar putea "invita" investitorii spre piete mai putin lichide si transparente,
precum cele din Europa de Est sau din Rusia.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
