Piata imobiliara romaneasca a fost in ultimii ani una dintre cele mai bune alternative pentru plasamente. Fie ca a fost vorba de terenuri, apartamente la bloc sau imobile de birouri, investitorii care au avut curaj au obtinut randamente mult peste asteptari. Situatia s-ar putea schimba insa in urmatorii ani.
Unda verde primita de piata imobiliara locala in anul 2003 odata cu intrarea marilor investitori imobiliari a fost confirmata, in acest an Romania devenind o tinta pentru aproape orice fond de investitii activ in Europa Centrala si de Est.
De la fonduri de investitii austriece (cele mai prolifice pana acum) si pana la investitori irlandezi, greci sau israelieni, valoarea cumulata a fondurilor destinate unor achizitii in Romania se ridica la mai multe miliarde de euro.
Practic, aproape orice proiect imobiliar de calitate dezvoltat pe piata este imediat achizitionat de un mare investitor strain, dezvoltatorii aflandu-se in pozitia in care potentialii achizitori sunt dispusi sa plateasca sume tot mai mari pentru a-si largi portfofoliul din Romania.
Astfel, daca anul trecut tranzactiile cu imobile de birouri se faceau la un randament anual (yield) de aproximativ 11-12% in euro, batalia pentru proiecte din acest an a determinat o crestere a preturilor. In aceste conditii, randamentul anual al investitiilor s-a redus la mai putin de 10%, ajungand chiar la 8% in cazul ultimei tranzactii anuntate - achizitia de catre compania de asigurari Uniqa a imobilului de birouri Floreasca Tower, viitorul sediu al filialei locale a gigantului american Oracle.
Pentru piata de investitii imobiliare, anul 2005 a adus dupa sine si o dinamizare, numarul de tranzactii de anvergura crescand pe masura ce pe piata au fost anuntate sau livrate tot mai multe proiecte.
Doua sedii ale operatorului de telefonie mobila Connex, dezvoltate de compania cu investitori israelieni Delta Intensiv Trade au fost achizitionate pe parcursul ultimelor 12 luni de catre fondul de investitii austriac Immofinanz, cel care cumparase in anul 2004 si proiectul Iride Business Park.
Immofinanz a fost de departe cel mai mare investitor de pe piata locala in acest an, achizitionand si cladirea de birouri Bucharest Corporate Center, viitorul sediu al companiei de asigurari Generali. In plus, Immofinanz a achizitionat si pachete de actiuni in cadrul unor companii ce urmeaza sa dezvolte si alte proiecte imobiliare din domeniul logistic si comercial, atat in apropierea Bucurestiului, cat si in orase de provincie precum Constanta. Valoarea totala a investitiilor de pana acum ale austriecilor depaseste 120 de milioane de euro.
CA Immo, primul investitor strain de anvergura care a cumparat un imobil de birouri in Romania in anul 2003, a ajuns in acest an la al treilea sau proiect, dupa ce Charles de Gaulle Plaza (unde detine o participatie de 50%) a fost livrat in prima parte a anului, iar Bucharest Business Park a fost cumparat in toamna acestui an. Singurul fond de investitii deja activ pe piata care nu a ãmarcat?'' in acest an a fost Europolis. Austriecii care au cumparat imobilul Europe House in anul 2003 si proiectul logistic Cefin Logistic Park in 2004 se afla insa in discutii pentru un proiect comercial de 100 de milioane de euro in Capitala.
Un jucator nou intrat in acest an pe piata imobiliara locala, insa foarte activ din punctul de vedere al tranzactiilor, este RI Investment Group, care reprezinta un grup de investitori irlandezi. Neocity Tower (cele doua turnuri de birouri din aproprierea Televiziunii Nationale din Capitala) si Daniel Danielopolu Business Center (sediul Xerox din nordul Capitalei) au fost cumparate in acest an pentru mai bine de 20 de milioane de euro, insa planurile investitorilor nu se opresc aici.
Apartamentele, on hold
Nu doar birourile au reprezentat o investitie profitabila in 2005. Asteptata plafonare a preturilor la apartamentele din blocuri nu s-a petrecut nici in acest an, numarul relativ redus al proiectelor rezidentiale destinate clasei medii facand ca preturile sa creasca in functie de zona cu valori de pana la 30-40% sau chiar mai mult.
Pe ansamblul ultimilor ani preturile in multe dintre zonele de blocuri din Capitala au crescut dramatic, facilitatile de creditare si oferta limitata fiind principalele argumente. Pentru exemplu, un apartament de doua camere nu poate fi cumparat la mai putin de 35.000-40.000 de euro nici macar in sudul orasului, considerata cea mai ieftina zona din Capitala.
Preturile apartamentelor din Capitala reprezinta in prezent in medie de doua ori si jumatate mai mult decat in urma cu doi ani, ritmul de crestere fiind de 150-200% in principalele orase de provincie.
Din acest punct de vedere, al dinamismului, evolutia pietei romanesti depaseste cu mult ceea ce s-a petrecut pe celelalte piete din Europa.
Cu toate acestea, spun companiile imobiliare, preturile apartamentelor din blocurile vechi au ajuns la un nivel maxim, care cu greu poate fi depasit in urmatorii ani.
In aceste conditii, plasamentele intr-un apartament dintr-un bloc construit inainte de 1989 ramane o alternativa de investitii, spun analistii pietei, doar in masura in care in apropiere sunt anuntate proiecte imobiliare de anvergura care ar putea creste pretul zonei.
Astfel, analistii imobiliari apreciaza ca in perioada urmatoare va avea loc o adancire a diferentelor dintre cartiere, ca urmare a evolutiei preturilor la apartamente.
Prin urmare, daca in cartiere precum Pantelimon, Berceni, Militari, Drumul Taberei si Balta Alba preturile vor inregistra o variatie de 5-8%, in functie de gradul de acces la creditul ipotecar, in cartierele centrale si in cele din nordul orasului preturile se vor majora, pe termen mediu, cu pana la 15-18%.
In prezent, un apartament de doua-trei camere in zona ultracentrala (Unirea) se tranzactioneaza la preturi de peste 100.000 de euro. Cererea pentru apartamentele de bloc ramane in continuare ridicata, deoarece reprezinta singura solutie pentru populatia cu venituri medii.
Apartamentele din blocurile vechi vor ramane si anul viitor singura alternativa pentru cei care vor sa-si cumpere o locuinta sau sa investeasca intr-o locuinta pentru a o inchiria, mai ales ca sunt mult mai ieftine decat cele din blocurile noi. Pe de alta parte insa, analistii estimeaza ca ofertele in crestere de apartamente in blocurile noi vor face ca preturile pentru apartamentele in blocuri vechi sa nu mai creasca foarte mult.
Atentie la terenuri
Terenurile, noul El Dorado al pietei imobiliare locale, au adus si in acest an randamente ridicate pentru investitori. Spre deosebire de alti ani, randamentele obtinute de pe urma terenurilor se afla in scadere.
Chiar daca preturile terenurilor din Bucuresti vor continua sa creasca, ritmul va fi mult mai lent decat pana in prezent si doar in zonele in care nu a fost atins inca nivelul maxim, apreciaza jucatorii din piata imobiliara.
In prezent terenurile pentru dezvoltari rezidentiale inregistreaza cea mai mare cerere, printre cele mai cautate locatii aflandu-se localitati din apropierea Capitalei, precum Otopeni, Corbeanca, Buftea, Chitila sau Chiajna-Rosu. Si terenurile cu destinatie comerciala reprezinta o alternativa foarte buna de investitii, mai ales in contextul extinderii agresive a retailerilor, insa oferta pentru astfel de terenuri este tot mai redusa.
Birouri, spatii de productie si depozitare, toate aceste categorii s-au concentrat pana acum in zona de nord a Capitalei, insa pe fondul numarului tot mai redus de terenuri si zonele sudice ar putea intra in atentia investitorilor.
In acelasi timp, terenurile din orasele de provincie vor aduce randamente tot mai ridicate, indiferent ca este vorba de zone din afara orasului, destinate implantarilor industriale sau din interiorul orasului, destinate proiectelor comerciale.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
