♦ Expunerile directe ale băncilor către sectoarele construcţii şi imobiliare totalizau 37 mld. lei în septembrie 2023, în creştere cu 16% în termeni anuali ♦ Iar expunerile indirecte, reprezentând creditele companiilor nefinanciare garantate cu proprietăţi imobiliare, au o valoare însemnată, de circa 1,5 ori mai mare decât cea a expunerilor directe, totalizând 56 mld. lei ♦ Pe fondul creşterii ratelor dobânzilor, evaluarea companiilor care operează în sectoarele construcţii şi imobiliare arată că acestea au în continuare un grad de îndatorare mai ridicat comparativ cu întreg sectorul de companii, atenţionează BNR ♦ Similar cu situaţia îndatorării, indicatorii de lichiditate pentru aceste companii sunt de o calitate inferioară comparativ cu cei la nivel agregat ♦ Şi în cazul creditelor acordate pentru bunuri imobile comerciale se observă o concentrare a expunerilor în marile centre regionale - Bucureşti 29%, Ilfov 10%, Timişoara 7%, Constanţa 6%, Cluj 4%.
Expunerea directă şi indirectă a băncilor faţă de sectorul imobiliar comercial se menţine la un nivel important de 50% din totalul creditelor acordate companiilor la finalul primelor nouă luni din 2023, repectiv 93 mld. lei (19 mld. euro), potrivit datelor BNR.
BNR încadrează în categoria creditelor pentru sectorul imobiliar comercial atât finanţările acordate de bănci direct pentru firmele din construcţii şi imobiliare care dezvoltă locuinţe sau alte tipuri de construcţii, cât şi finanţările acordate altor tipuri de companii care aduc imobile ca şi garanţii.
Expunerile directe ale băncilor către sectoarele construcţii şi imobiliare totalizau 37 mld. lei în septembrie 2023, în creştere cu 16% în termeni anuali. Iar expunerile indirecte, reprezentând creditele companiilor garantate cu proprietăţi imobiliare, au o valoare însemnată, de circa 1,5 ori mai mare decât cea a expunerilor directe, totalizând 56 mld. lei în septembrie 2023, după o creştere de 5% în termeni anuali, susţine BNR în cel mai recent raport asupra stabilităţii financiare, publicat ieri.
Băncile preferă să finanţeze dezvoltatorii imobiliari şi mai puţin producţia, în timp ce pentru majoritatea bunurilor exportate România depinde de importuri ce sunt încorporate în acele bunuri, ceea ce duce la menţinerea unui deficit mare al balanţei comerciale.
„Pe fondul creşterii ratelor dobânzilor, evaluarea companiilor care operează în sectoarele construcţii şi imobiliare arată că acestea au în continuare un grad de îndatorare mai ridicat comparativ cu întreg sectorul de companii nefinanciare, însă în scădere în ultimii ani“, atenţionează BNR.
Gradul de îndatorare (datorii raportate la capitalul propriu) s-a îmbunătăţit gradual (-37 puncte procentuale faţă de perioada prepandemică), ajungând la circa 210% în 2022 (faţă de 167% pe întreg sectorul firmelor). Cu toate acestea, companiile din sectorul construcţii au datorii preponderent pe termen scurt (51% din active), care ar putea avea nevoie de refinanţări, mai susţin specialiştii de la banca centrală.
În România, activitatea pe piaţa imobiliară comercială a încetinit totuşi în prima parte a anului, în linie cu evoluţiile la nivel regional. Volumul investiţiilor s-a redus semnificativ în primele 9 luni ale anului 2023 faţă de perioada similară a anului trecut (-63%, 243 mil. euro), conform BNR.
La nivel de sector, cel imobiliar are cea mai ridicată pondere a creditării în valută, 92% (septembrie 2023).
Cu toate acestea, termenul de recuperare a creanţelor a rămas relativ stabil, de circa 84 de zile. Cea mai lungă perioadă de recuperare a creanţelor o au firmele din sectorul imobiliar (228 de zile), agricultură (128 de zile) şi construcţii (123 de zile). În oglindă, durata de plată a furnizorilor s-a menţinut la un nivel similar celui de anul trecut (aproximativ 77 de zile), iar la nivel sectorial, structura este asemănătoare cu cea privind plata creanţelor.
Indicatorii de lichiditate arată o uşoară îmbunătăţire, lichiditatea generală este la un nivel supraunitar în 2022 (101,5%), ceea ce indică faptul că aceste firme au capacitatea de a plăti datoriile curente fără să apeleze la noi împrumuturi. Similar cu situaţia îndatorării, indicatorii de lichiditate pentru aceste companii sunt de o calitate inferioară comparativ cu cei la nivel agregat (119%).
„Lichiditatea subunitară a sectorului imobiliar poate indica un profil mai riscant al acestui sector, însă viteză de rotaţie a activelor mult mai mică comparativ cu celelalte sectoare poate explica nevoia mai redusă de lichiditate, specifică activităţii acestuia“.
Din perspectiva profitabilităţii, companiile din sectoarele construcţii şi imobiliare reuşesc să îşi acopere costurile şi să genereze o rentabilitate satisfăcătoare pentru investiţiile lor. Marjele practicate de sectorul imobiliar, calculate ca profit net raportat la veniturile din exploatare, sunt în continuare cele mai mari comparativ cu alte sectoare (24%), în timp ce firmele care operează în sectorul construcţiilor înregistrează marje de circa 11%. Calitatea portofoliului de credite acordate către sectoarele construcţii şi imobiliare şi-a continuat tendinţa de îmbunătăţire, rata de neperformanţă coborând la 4,5% în septembrie 2023, de la peste 5% în urmă cu un an, explică BNR.
În cazul expunerilor indirecte, rata creditelor neperformante înregistrează valori mai ridicate, deşi în scădere, respectiv 6,1% în septembrie 2023, faţă de 7,6% în aceeaşi perioadă a anului precedent şi peste 8% în urmă cu 2 ani.
O altă abordare pentru cuantificarea expunerilor sectorului bancar faţă de piaţa imobiliară comercială este cea propusă de Comitetul European pentru Risc Sistemic (CERS), care defineşte creditele acordate pentru un bun imobil comercial (BIC). Conform acestei abordări, o proporţie de 17% dintre creditele companiilor nefinanciare în stoc la septembrie 2023 sunt acordate pentru bunuri imobile comerciale (BIC), dintre care 29% au ca destinaţie spaţii industriale, 27% spaţii comerciale şi 7% spaţii de birouri (date la septembrie 2023).
„Se observă şi în cazul creditelor acordate pentru bunuri imobile comerciale o concentrare a expunerilor în marile centre regionale - Bucureşti 29%, Ilfov 10%, Timişoara 7%, Constanţa 6%, Cluj 4%.
Conform datelor la septembrie 2023 privind creditele în stoc pentru bunuri imobile comerciale, circa 8% din totalul acestor expuneri au un grad de acoperire prin garanţii (LTV) de peste 100%, iar un procent de 10% are asociat un LTV între 80 şi 100%. În cazul acestor credite, o potenţială scădere a preţurilor proprietăţilor comerciale ar afecta negativ valorile garanţiilor din bilanţurile băncilor, reflectate în valori mai mari ale indicatorului LTV. În contextul vulnerabilităţilor identificate la nivel european dinspre sectorul imobiliar comercial, CERS a emis o serie de recomandări, care vizează îmbunătăţirea monitorizării riscurilor sistemice care decurg dinspre piaţa imobiliară comercială, asigurarea unor practici solide de finanţare a sectorului imobiliar comercial şi creşterea rezilienţei instituţiilor financiare la şocuri pe pieţele imobiliare comerciale.
În contextul vulnerabilităţilor identificate la nivel european dinspre sectorul imobiliar comercial, Comitetul European pentru Risc Sistemic a emis o serie de recomandări, care vizează îmbunătăţirea monitorizării riscurilor sistemice care decurg dinspre piaţa imobiliară comercială, asigurarea unor practici solide de finanţare a sectorului imobiliar comercial şi creşterea rezilienţei instituţiilor financiare la şocuri pe pieţele imobiliare comerciale.
