În SUA, greaţa cu care una dintre cele mai mari bănci regionale se luptă după ce a înghiţit active toxice rămase din criza bancară din primăvara anului trecut i-a făcut nervoşi nu doar pe investitorii de pe bursele americane, ci şi pe cei din Europa. Dacă New York Community Bancorp, supradimensionată la peste 100 de miliarde de dolari în active prin preluarea defunctei Signature Bank, a raportat pierderi uriaşe cauzate de credite imobiliare comerciale şi rezidenţiale, în Germania piaţa imobiliară trece prin ceea ce unul dintre finanţatorii sectorului numeşte cea mai gravă criză de după colapsul financiar din 2007-2008.
Preţurile locuinţelor de pe piaţa germană au atins anul trecut minime record şi au continuat să scadă. Cele mai recente date arată că în 2023 preţurile au înregistrat cel mai abrupt plonjon din ultimii 60 de ani. De vină sunt costurile mai mari de finanţare şi disiparea sprijinului politic, care i-au descurajat pe posibilii cumpărători. Astfel, după cum scrie The Wall Street Journal, boala de care suferă piaţa imobiliară americană se răspândeşte şi loveşte sectorul bancar german.
Una dintre victime este Deutsche Pfandbriefbank, specializată pe finanţare imobiliară. Obligaţiunile băncii s-au prăbuşit săptămâna trecută din cauza îngrijorărilor legate de expunerea ei la sectorul de profil. Potrivit Bloomberg, aceasta s-a întâmplat deoarece banca americană Morgan Stanley a recomandat clienţilor să scape de titlurile emise de Deutsche Pfandbriefbank din cauza expunerii acesteia la piaţa imobiliară comercială din SUA.
Banca a răspuns printr-un comunicat neprogramat în care a anunţat creşterea provizioanelor. Pfandbriefbank este un creditor de dimensiuni reduse, dar are o expunere puternică la active americane, acestea reprezentând 15% din portofoliul său de credite imobiliare, spun calculele S&P. O altă bancă germană, Aareal Bank, a raportat în noiembrie că are în portofoliu de patru ori mai multe credite neperformante americane decât în anul anterior.
Banca centrală germană a avertizat anul trecut asupra riscurilor care înconjoară piaţa imobiliară comercială, spunând că s-ar putea produce o „ajustare semnificativă“ care să ducă la înmulţirea defaulturilor şi pierderilor din credite. În ianuarie, autoritatea de supraveghere financiară din Germania BaFin le-a cerut băncilor să pună deoparte profiturile grase făcute în ultimul am pentru a avea provizioane prin care să acopere eventualele pierderi din creditele acordate clienţilor. Instituţia a evidenţiat impactul pe care îl au dobânzile mai mari pe măsură ce acestea îşi fac efectul în economie şi a spus că se aşteaptă ca numărul companiilor insolvente să înceapă să crească anul acesta.
Băncile şi fondurile germane au tradiţie în a investi în active imobiliare americane. Aceste investiţii s-au situat la 1,2 miliarde de dolari în ultimul an şi jumătate. Însă ele marchează o retragere în grabă având în vedere că în cele şase trimestre anterioare acestei perioade investiţiile au fost de opt miliarde de dolari, arată o analiză a Commercial Observer.
Este o scădere de 85% care reflectă nu doar scumpirea creditului în ton cu creşterea dobânzilor, dar şi teamă. În 2023, anul unei minicrize bancare în SUA, ponderea investiţiilor germane în clădiri de birouri americane a scăzut de la 80% în perioada 2020-2022 la 30%. Pe de altă parte, ponderea pentru clădiri de apartamente a urcat de la doar 6% la 43%. Dar şi aici sunt probleme. Una din investiţiile imobiliare la modă în SUA a fost cumpărarea de blocuri de locuinţe vechi, pe credit, renovarea lor şi închirierea apartamentelor, chiriei adăugându-i-se costurile renovării. Chiriaşul plăteşte astfel şi reparaţiile.
Costurile de renovare sunt adăugate la chirie şi dacă apartamentul trebuie renovat după mutarea chiriaşilor. Însă unele state şi oraşe limitează creşterea chiriei în acest fel. New Yorkul are cel mai amplu astfel de program din SUA şi a înăsprit regulile în 2019. De atunci, mulţi investitori imobiliari se plâng că din cauza lui rămân fără afacere şi nu-şi mai pot plăti creditele la bănci. Unii spun că valoarea proprietăţilor lor a scăzut şi cu 50%.
New York Community Bancorp, ale cărei acţiuni s-au prăbuşit cu 60% de la începutul anului, încearcă să scape de expunerea la sectorul imobiliar vânzând credite de 22,4 milioane dolari garantate cu trei blocuri de locuinţe cu chirie reglementată din Manhattan, potrivit MarketWatch. Bancorp este liderul pieţei creditelor pentru apartamente cu chirie reglementată din New York City.
Pentru trimestrul patru, banca a raportat pierderi de 185 milioane dolari cauzate de două împrumuturi pentru clădiri de birouri. Valoarea activelor de acest fel s-a degradat considerabil în urma pandemiei. Munca de acasă a golit birourile de oameni, iar reîntoarcerea acestora este lentă. În Europa, cea mai mare bancă germană, Deutsche Bank, a anunţat că în ultimul trimestru din 2023 a alocat 123 milioane euro pentru provizioane destinate acoperirii eventualelor defaulturi în portofoliul de credite pentru proprietăţi comerciale americane.
Provizioane pentru probleme cauzate de activele imobiliare au constituit şi băncile regionale germane, celebrele Landesbanks, printre care Helaba, BayernLB, LBBW şi NordLB. În Elveţia, Julius Baer Group a anunţat deprecieri considerabile ale unor credite către grupul imobiliar austriac Signa, aflat în faliment. Signa avea afaceri şi în SUA. În Japonia, Aozora Bank a raportat primele pierderi din ultimii 15 ani, cauzate de provizioane legate de creditare pe piaţa imobiliară americană.
Pentru băncile germane cu expunere la piaţa imobiliară americană, problema ţine mai mult de profitabilitate şi nu de solvabilitate, asigură experţii. Expunerea la retrageri de depozite şi capital este redusă. Pe de altă parte, nici piaţa imobiliară germană nu o duce bine. TAG Immobilen, unul dintre cei mai mari dezvoltatori de acolo, estimează că preţurile locuinţelor pot să scadă şi cu 30% faţă de vârful atins în 2022.
Acest scenariu este mai pesimist decât al altor jucători, dar poate influenţa investitorii. Sectorul imobiliar german, evaluat la 670 miliarde euro, are un rol important pentru creşterea economică şi crearea de locuri de muncă şi problemele de acolo reprezintă un chin suplimentar pentru o economie în stagnare şi un sector de afaceri pentru care un indicator al stresului corporate arată cel mai mare nivel din Europa.
Dacă pierderile cauzate de prăbuşirea pieţei imobiliare comerciale din SUA se răspândesc în Europa prin băncile germane mai mici, ar fi un ecou al crizei financiare globale din 2008. Atunci, băncile locale au fost forţate să-şi reevalueze în scădere portofoliile din cauza expunerii la creditele ipotecare sub-prime americane, o piaţă care s-a prăbuşit, notează Fortune.
