Cu cel putin 17 oferte de credite imobiliare si ipotecare cu scadente din ce in ce mai lungi, o prima institutie specializata in credite pentru achizitionarea si constructia de locuinte, plus un pachet legislativ care va permite si aparitia primelor banci de credit ipotecar precum si asigurarea surselor de finantare locala la costuri mai reduse, constituie premisele pentru accelerarea cresterii creditului pentru locuinte in urmatorii trei ani.
La sfarsitul lunii septembrie 2004, valoarea totala a creditelor de tip imobiliar a ajuns la 752,4 milioane de euro, Bucurestiul atragand aproape 34% din aceasta finantare. Spre comparatie, piata poloneza inregistra la jumatatea acestui an un sold al finantarilor de 4,7 miliarde de euro, achizitiile de locuinte fiind sustinute de patru banci dedicate acordarii de credite ipotecare.
Potrivit estimarilor, piata creditului ipotecar se indreapta spre un ritm de crestere de 40% in acest an.
Din totalul finantarilor acordate de banci, creditul ipotecar in valuta detine o pondere covarsitoare, de 89%, in timp ce creditele in lei reprezinta numai 11%.
Potrivit unui studiu realizat de Alpha Bank, finantarea imobiliara a ajuns dupa primul semestu din anul acesta la 3% din PIB, comparativ cu un nivel de 0,22% in anul 2002. Cat de mare este distanta fata de piata Uniunii Europene? In formula cu 15 membri, ponderea medie a creditului ipotecar in PIB era de circa 45%. Aceasta s-a diminuat prin intrarea celor zece noi membri, insa decalajul ramane foarte mare.
Pachetul legislativ pentru dezvoltarea pietei creditului ipotecar aflat in lucru pentru 2005 include legea modificata privind creditul ipotecar, legea obligatiunilor ipotecare, legea bancilor de credit ipotecar si legea privind securitizarea creantelor.
In sfarsit, va fi creat astfel cadrul legal pentru aparitia unei noi categorii de institutii de credit specilizate in acordarea de credite ipotecare si care vor emite obligatiuni ipotecare pentru asigurarea surselor de finantare stabila, pe termen mediu si lung. O modalitate noua de finantare care tinde sa castige teren incepand din acest an este leasingul imobiliar, estimat in prezent la o pondere de 0,18% din piata.
In ceea ce priveste conceptul de economisire si creditare in sistem colectiv pentru domeniul colectiv, a fost nevoie de doi ani de zile de la legiferarea acestuia si pana la aparitia primei institutii care sa functioneze dupa reglementarile respective - Raiffeisen Banca pentru Locuinte. Cu primele banci de credit ipotecar va insa ceva mai simplu pentru ca exista deja doua societati specializate in domeniu, care se pot transforma relativ usor in astfel de institutii de credit.
Banca centrala are in vedere modificarea legii creditului ipotecar in primul rand in sensul stabilirii caracteristicilor creditelor ipotecare eligibile pentru a fi folosite la garantarea emisiunilor de obligatiuni ipotecare. In acelasi timp, amendamentele aduse legii actuale vor urmari imbunatatirea procedurii de publicitate a ipotecilor.
"Dezvoltarea pietei de capital poate sprijini dezvoltarea pietei creditului ipotecar", spune Sergiu Oprescu, vicepresedinte executiv al Alpha Bank - prima institutie care a lansat pe piata romaneasca o oferta de credit imobiliar, in 2001.
Strans legata de legea modificata a creditului ipotecar este proiectul de lege privind obligatiunile ipotecare.
Prin aceasta va fi reglementata functionarea institutiilor necesare dezvoltarii unei piete secundare cat mai lichide a acestei categorii de obligatiuni. De asemenea, va fi stabilit cadrul legal care sa asigure protectia investitorilor in astfel de titluri.
BNR va elabora o lege distincta privind bancile de credit ipotecar, al caror unic obiect de activitate il reprezinta acordarea de imprumuturi ipotecare si emiterea de obligatiuni ipotecare. Actul normativ va stabili si procedura de transformare in banci ipotecare a actualelor societati de credit ipotecar. In prezent, opereaza pe piata doua astfel de companii - Domenia Credit, care deja face raportari la BNR ca si o banca si si-a exprimat interesul de a fi autorizata ca banca, si Imofinance.
Raman insa mai multi pasi de facut inainte de a putea vorbi despre o piata matura a creditului ipotecar in Romania.
De la dezvoltarea unui sistem de asigurare si garantare pentru creditele ipotecare, pana la crearea institutiilor pietei secundare a creditului ipotecar. De asemene, va fi nevoie de un sistem de finantare destinat in special companiilor de constructii, dar si investitorilor in construirea de imobile destinate inchirierii, toate acestea dupa modele existente de multi ani in Uniunea Europeana. Pe masura expansiunii creditului ipotecar, "va deveni din ce in ce mai necesara o baza de date interbancare cu ajutorul careia sa poata fi realizate corelatii intre tendintele pietei imobiliare si a obligatiilor financiare ale clientilor", considera Sergiu Oprescu. Analiza comportamentului clientilor va permite bancilor o mai buna monitorizare si indentificare a riscurilor pietei creditului ipotecar.
Nevoile de finantare pentru cumpararea de locuinte vor fi in crestere in perioada urmatoare, avand in vedere trendul general de majorare a preturilor, mai rapid decat cel al cresterii puterii de cumparare.
Potrivit cercetarilor de piata realizate de Alpha Bank, pretul mediu al unui metru patrat de apartament cu doua camere din Bucuresti ar putea ajunge la 614 euro la sfarsitul acestui an, fiind cu peste 18% mai mare decat in decembrie 2003.
O scumpire mult mai abrupta are loc pe piata imobiliara din Timisoara, unde cererea puternica, net superioara ofertei, ar urma sa impinga pretul mediu pe metru patrat la 667 de euro la acelasi apartament de doua camere, in crestere cu 45% comparativ cu nivelul din decembrie 2003.
Si pe piata UE se manifesta tendinte de crestere a preturilor locuintelor, mai lente sau mai accelerate, anul 2003 consemnand ritmuri de scumpire cuprinse intre 2% in Austria, de exemplu, si 17% in Spania.
In Romania, chiar daca accesul la finantare pentru achizitii tinde sa se imbunatateasca, oferta de locuinte se misca inca foarte lent pentru recupererea decalajului acumulat fata de cerere, ceea ce exercita o presiune constanta asupra preturilor.
"Volatilitatea pietei imobiliare nu a permis maturizarea pietei creditului ipotecar. In ultimii patru ani, creditul pentru finantare imobiliara a crescut fara a avea un trend consecvent", spune Sergiu Oprescu, vicepresedinte executiv al Alpha Bank Romania.
El spune ca inexistenta unei piete secundare mature nu permite o lichiditate adecvata a activelor imobiliare.
Dintre principalele obstacole in dezvoltarea pietei bancare ipotecare, Oprescu mentioneaza situatia juridica incerta a terenurilor cu destinatia construirii de locuinte, cadrul legislativ incomplet si inconsecvent, nivelul redus al veniturilor populatiei, respectiv costurile mari ale creditelor, inclusiv din cauza insuficientei surselor locale de finantare.
razvan.voican@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
