Nu strica, din cand in cand, cate o iesire in parc

In zona de nord a Capitalei, la aproape 15 minute de Piata Victoriei, se afla singurul parc industrial integral privat care a fost autorizat de Ministerul Dezvoltarii in Bucuresti. Metav Business Park are in prezent 39 de chiriasi si va inghiti in urmatorii cinci ani circa 32 de milioane de dolari pentru modernizarea cladirilor existente, construirea altora noi si pentru realizarea infrastructurii. La final, parcul amplasat in Baneasa va deveni resedinta a aproape 100 de companii.
O plimbare cu masina pentru a vedea cele 20 de hectare ale parcului dureaza zece minute, daca ai ghidul potrivit. "Aici e poarta parcului", isi incepe prezentarea Andrei Mihai Bejenaru, directorul general al societatii Metav Business Park, cea care administreaza parcul industrial. "Cat de curand trebuie sa schimbam gardul si sa mai construim o poarta. Sarma asta ghimpata de deasupra te duce cu gandul la o incinta militarizata".
Metav Business Park are ca vecini Agentia Nationala pentru Locuinte, care a achizitionat un teren pentru realizarea unui cartier de locuinte, si Romaero.
Dincolo de poarta se intind, pe aproape 100.000 de metri patrati, spatiile care au fost sau vor fi inchiriate de firme: un amestec intre cladiri noi, varuite in culori calde, realizate din materiale moderne, si cladiri imbatranite, fara geamuri pe alocuri si mult, mult fier vechi.
Turul incepe cu partea urata a parcului, cu cladiri vechi care urmeaza sa fie transformate in hale moderne, cu birouri sau nu, in functie de cerintele celor care se vor muta aici. O luam spre dreapta. "Cladirea asta va fi transformata in imobil de birouri de clasa B, unde clientii nostrii vor gasi tot ce le trebuie".
Alaturi, o alta hala, mult mai sumbra decat vecina ei: "Hala asta parca e dintr-un film cu Arnold Schwarzenegger. In filmele astea, lupta finala se da intr-o cladire abandonata, cu geamuri sparte si multa rugina. Aici s-ar fi putut filma foarte bine o astfel de scena", spune Bejenaru.
Si turul continua. Ne apropiem de o cladire din care au mai ramas o parte din peretii exteriori si stalpii de rezistenta, printre care se vede un buldozer in actiune. "Aici vom amenaja o parcare acoperita, supraetajata", precizeaza Bejenaru. Pe masura ce trecem prin dreptul vreunei cladiri, directorul general puncteaza: "In stanga e Flanco, aici este Suki, aici avem un chirias care se ocupa cu importul si exportul de fructe uscate".
In sfarsit, ajungem si in partea noua si frumoasa a parcului. Intram in prima cladire: "Lucrarile nu s-au terminat inca. Arhitecul spune ca va amplasa o fantana arteziana aici langa scara si va aduce tot felul de plante. Am incercat sa facem lucrurile astfel incat, atunci cand chiriasul se muta, sa fie totul la cheie", spune Bejenaru, in timp ce urcam sa vedem birourile firmei Romair Consulting, unul dintre partenerii implicati in proiect.
Societatea Metav Business Park, care administreaza parcul, este rezultatul unui parteneriat pe care l-au incheiat societatile Metav - infiintata prin transformarea Intreprinderii Metalurgice Romane pentru Aeronautica in societate pe actiuni cu profil de metalurgie de aviatie -, CB Richard Ellis Romania - filiala a uneia dintre cele mai mari agentii imobiliare din lume - si Romair Consulting. "Sarcinile sunt foarte bine stabilite: Metav este investitor, CB Richard Ellis aduce clienti, iar Romair-ul se ocupa de formalitatile administrative aferente parcului", explica Bejenaru.
Iesim din cladire si continuam excursia. "Aici se afla Sodexho Pass. Avand in vedere ca sunt tipografie de tichete de masa, pentru ei au fost facute lucrari speciale, geamuri securizate si altele. Aici sunt cei de la Wurth, iar aici va veni Renault, care isi face aici un centru de pregatire pentru cei care lucreaza in service-uri", spune directorul general. "Urmeaza sa mai vina si Pizza Hut si KFC", adauga el.
In timp ce ne indreptam spre o alta cladire, in mijlocul drumului o echipa de muncitori sparge asfaltul cu picamarul. Zgomotul e insuportabil. Bejenaru se uita la ceas si se incrunta. Trecem de muncitori si scoate telefonul: "De ce lucreaza cu picamarul la ora asta? N-am convenit ca au voie sa lucreze numai inainte de ora 9 dimineata si dupa ora 6 seara? Cum pot oamenii din birourile alaturate sa-si faca treaba in zgomotul asta?". Inchide.
Urmatoarea oprire: o alta cladire in lucru. "La etaj va veni o firma de soft. Ne-au cerut sa le coloram peretii, asa cum le-a spus psihiatrul pe care l-au consultat".
Iesim din nou. Intre timp s-a facut liniste. Muncitorii au oprit picamarul si au luat o pauza. Vor astepta ora sase.

In parc, ca la bloc
Un parc industrial poate fi comparat cu un imobil cu mai multi locatari. Aici se muta cu chirie companii din domenii diferite, care trebuie sa convietuiasca una langa alta. "In acest context, noi suntem administratorul de imobil care trebuie sa aiba grija ca lucrurile sa mearga bine. Apar tot felul de discutii: o firma s-a suparat ca alta firma i-a ocupat locul de parcare; avem un client care prelucreaza cafeaua si pentru ca atunci cand prajeste boabele miroase foarte urat, am decis sa faca acest lucru numai in zilele cand ceilalti sunt liberi. Cam asa stau lucrurile intr-o comunitate de afaceri cu mare diversitate", explica Bejenaru.
Un parc industrial este un loc in care un investitor are cele mai putine batai de cap in ceea ce priveste infrastructura: n-are probleme cu apa, curentul, caile de acces. El vine, doar cu mobila, se instaleaza si plateste o chirie lunara care la Metav Business Park se ridica la 3-4 dolari/metrul patrat pentru hale si 7-12 dolari pe metrul patrat pentru birouri.
"Incercam sa oferim clientilor cat mai multe facilitati. Avem o cantina pe care vrem sa o dezvoltam si sa o transformam intr-o afacere de catering. Vrem sa aducem aici o banca si o societate de asigurari. De asemenea, la cererea celor care sunt deja prezenti vom amenaja o zona de recreare: un bar si o sala de fitness la subsolul cladirii principale. Pentru intalnirile de afaceri, pentru conferintele de vanzari sau intalnirile cu dealerii, clientii nostri vor avea la dispozitie doua sali, una de 60 de locuri si una de 150. In plus, avem si o casa de comenzi: vine omul dimineata la birou, lasa lista de cumparaturi, iar seara cand pleaca are tot ce a cerut. In acest sens vom avea parteneriate cu Selgros  si Metro", spune directorul parcului.

Toamna trecuta a venit primul chirias
"Ideea de parc industrial a aparut in 2000, inainte de aprobarea Legii parcurilor industriale. La baza proiectului nostru sta grupul imobiliar Alltrom care are in portofoliu spatii rezidentiale, comerciale si de birouri, precum si hoteluri. Avea tot ce presupunea portofoliul unui grup imobiliar, mai putin spatii industriale si birouri aferente productiei, asamblarii si depozitarii", afirma Bejenaru.
In aceste conditii, in iunie 2000, Meteor, una dintre societatile grupului Alltrom, a cumparat de la Fondul Proprietatii de Stat pachetul de actiuni de la Metav Bucuresti, tranzactia totala fiind de aproape trei milioane de dolari. Alltrom detine 70% din Metav, restul apartinand SIF Muntenia. "S-au platit datoriile de aproape 60 de miliarde de lei datorii, s-au facut investitii, astfel ca in septembrie 2001 s-a mutat primul chirias: Wurth, avand un contract adaptat noului concept", continua directorul.
Alltrom  este un grup de firme de care se leaga numele a trei influenti oameni de afaceri. Cel mai cunoscut este Nicolae Badea, presedintele clubului de fotbal Dinamo Bucuresti. Celalti  doi, mai putin cunoscuti, sunt Radu Dimofte si Gabriel Popoviciu, prieteni din tinerete cu Badea. Cei trei au investit puternic in restaurantele KFC si Pizza Hut, in hotelurile Dorobanti, Turist si Parc din Bucuresti. Afacerile lor se orienteaza acum in domeniul imobiliar.
Aprobarea Legii parcurilor industriale, in vara acestui an, i-a determinat pe investitori sa-si depuna dosarul la Ministerul Dezvoltarii si Prognozei pentru autorizare. "Nu ne-am asteptat ca ministerul sa ne asigure aceasta autorizare atat de repede. Faptul ca am primit aviz si de la minister si de la Consiliul Concurentei ne-a pus in situatia sa ne schimbam putin calendarul pe anul acesta", spune directorul general.
Potrivit Legii parcurilor industriale, autorizarea aduce o serie de facilitati pentru investitori (deducerea din profitul impozabil a unei cote de 20% din valoarea investitiilor realizate in parcul industrial, amanarea, pe perioada de derulare a investitiei, a platii TVA pentru materialele si echipamentele folosite la realizarii sistemului de utilitati din interiorul parcului) precum si o finantare din partea ministerului care poate ajunge la 20 de miliarde de lei.

Parteneriate cu clientii
Metav Business Park este unul dintre cele noua parcuri industriale autorizate de minister care are deja chiriasi. Pana acum, investitiile s-au facut din fonduri proprii. "Anul viitor vrem sa trecem si pe finantare bancara si vom continua sa reinvestim profitul. Acum negociem cu BRD si speram ca pana la sfarsitul anului sa semnam contractul si sa continuam lucrarile. tinta noastra este ca parcul sa fie gata in totalitate pana in 2007", expica Bejenaru.
In ceea ce priveste chiriasii, el spune ca isi doreste sa fie cat mai putini. "Interesul nostru este sa administram cat mai putine contracte de inchiriere, dar vazand care sunt suprafetele medii care se inchiriaza pe piata, cred ca vom ajunge la 100-120 de chiriasi. In loc de Metav, o imensitate neviabila, vor fi 20, 50, 100 de afaceri mai micute care functioneaza ceas", spune Bejenaru.
Parcurile industriale reprezinta un concept bine dezvoltat in tarile occidentale. "Pana acum, in Romania, putini s-au gandit sa puna in practica un astfel de concept, pentru ca este foarte greu sa gasesti suprafete de teren generoase, din cauza problemelor legate de proprietate. Cu toate acestea, Alltrom intentioneaza sa multiplice conceptul de <business park> si in alte zone ale tarii si deja negociem cu diversi parteneri locali. In luna ianuarie o sa mai depunem la Ministerul Dezvoltarii doua cereri de autorizare", a spus Bejenaru, care nu a dorit sa specifice unde vor fi amplasate cele doua parcuri.
Cu toate acestea, el a precizat ca societatea este interesata de zona de vest a tarii (unde infrastructura este bine dezvoltata), de zona litoralului (Constanta) si de zona de nord-est. "Spre deosebire de parcul din Bucuresti, in celelalte locatii investitiile vor fi facute in parteneriat cu viitorii clienti", explica oficialul Metav.

Cum se infiinteaza un parc industrial
Un parc industrial poate fi proprietatea unei singure firme sau se poate realiza in urma asocierii dintre mai multe persoane fizice/juridice romane/straine. Primul pas il reprezinta infiintarea unei societati care se va ocupa de administrarea parcului si care trebuie sa aiba in proprietate sau in folosinta, pe cel putin 30 de ani, terenul si cladirile aferente. Apoi se depune o cerere la Ministerul Dezvoltarii si Prognozei (MDP) care trebuie sa fie insotita de mai multe documente: contractul de asociere; dovada ca terenul aferent parcului industrial are acces la un drum national sau european; dovada existentei sau a posibilitatii de dezvoltare a racordurilor la infrastructura de utilitati; titlul de proprietate; studiul de fezabilitate; datele de identificare a agentilor economici care si-au manifestat intentia de a-si desfasura activitatile in parcul industrial.
In termen de 30 de zile de la depunerea cererii, MDP trebuie sa raspunda daca accepta cererea sau daca o respinge.
In luna martie a acestui an, Ministerul Dezvoltarii si Prognozei (MDP) a lansat programul "Parcuri industriale", cu scopul de a-i determina pe agentii economici sa investeasca in imbunatatirea infrastructurii regionale respectiv in parcuri industriale.
De la lansarea programului si pana in prezent au fost acordate noua tiluri de parcuri industriale, majoritatea acestora avand ca proprietari consiliile judetene sau locale. Potrivit estimarilor MDP, cele noua parcuri vor atrage investitii numai in infrastructura in valoare de aproximativ 410 milioane de euro si vor crea circa 24.000 de noi locuri de munca.
Prin acest program, care se va derula in perioada 2002-2005, se aloca 583 miliarde de lei (peste 17 milioane de dolari) de la bugetul de stat pentru proiecte de realizare/modernizare a infrastructurii aferente parcurilor industriale (alimentare cu energie electrica, retele de telecomunicatii, retea de alimentare cu gaz, alimentare cu apa, canalizare inclusiv pluviala, drumuri de racord la drumul national, iluminat public) prin care sa se faciliteze desfasurarea activitatii agentilor economici.

Facilitati pentru firmele care investesc in parcuri industriale
* scutirea de la plata taxelor percepute pentru modificarea destinatiei sau pentru scoaterea din circuitul agricol a terenului aferent parcului industrial, pentru asocierea care detine titlul de parc industrial;
* deducerea din profitul impozabil a unei cote de 20% din valoarea investitiilor realizate in parcul industrial pentru asocierea care realizeaza astfel de investitii in constructii, reabilitari de constructii, in infrastructura interna si de conexiune la reteaua publica privind utilitatile, tinand seama de prevederile legale in vigoare privind clasificarea si duratele normate de functionare a mijloacelor fixe; deducerea se realizeaza in luna in care se realizeaza punerea in functiune a investitiei, conform prevederilor Legii nr. 15/1994 privind amortizarea capitalului imobilizat in active corporale si necorporale, cu modificarile si completarile ulterioare, numai din punct de vedere fiscal, prin inscrierea acesteia la sumele deductibile prevazute in declaratia de impunere; in situatia in care se realizeaza pierdere fiscala, aceasta se recupereaza din profiturile impozabile obtinute in urmatorii 5 ani;
* amanarea pe perioada de realizare a investitiei respective, pana la punerea in functiune a parcului industrial, potrivit reglementarilor in vigoare, respectiv pana la data de 25 a lunii urmatoare datei de punere in functiune a parcului industrial, a platii taxei pe valoarea adaugata pentru materialele si echipamentele necesare realizarii sistemului de utilitati din interiorul parcului, precum si a conexiunilor parcului la magistralele sau la retelele existente de utilitati publice, la furnizorii acestora si amanarea dreptului de deducere a taxei pe valoarea adaugata respective pana la aceeasi data la agentii economici care realizeaza investitia.
* reduceri de impozite acordate de administratia publica locala pe baza de hotarari ale consiliilor locale sau judetene pe a caror raza administrativ-teritoriala se afla parcul industrial respectiv, pentru bunurile imobile si terenurile transmise in folosinta parcului industrial;
* alte facilitati ce pot fi acordate, potrivit legii, de administratia publica locala.