ZF Real Estate by Storia.ro. Cristi Moga, head of capital markets, Cushman & Wakefield Echinox: „Anul 2024 ar putea fi primul în care nu va fi livrat niciun proiect pe piaţa office“

♦ Piaţa de birouri a Capitalei pare să se confrunte cu un paradox: chiar dacă închirierile au ajuns la un record din punctul de vedere al suprafeţei în 2023, investitorii încă aşteaptă o „normalizare“ a modului de lucru, iar proiectele noi se lasă aşteptate.

„Anul 2023 a adus un nou record în ceea ce priveşte tranzacţiile de închiriere pe piaţa de birouri din Bucureşti, fiind semnate contracte pentru aproximativ 500.000 de metri pătraţi. Acest record pozitiv vine pe de o parte, după doi ani în care companiile nu ştiu de cât spaţiu au nevoie mai exact şi pe fondul unei cereri care s-a acumulat în aceşti ani“, a observat în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro, Cristi Moga, head of capital markets, Cushman & Wakefield Echinox.

Mai exact, România a înregistrat anul trecut un volum al tranzacţiilor de 488 milioane de euro, în scădere cu 62% faţă de 2022.

Creşterea costurilor de finanţare şi reticenţa investitorilor faţă de sectorul de birouri, care a fost clasa de active preferată în ultimii 5 ani, au avut un impact semnificativ asupra activităţii de investiţii. Astfel, tranzacţiile cu proiecte de birouri au reprezentat doar 19% din volumul tranzacţionat, în condiţiile în care contribuţia acestui sector în perioada 2018-2022 a fost de peste 60%.

Faptul că investiţiile în sector sunt în declin face ca piaţa de birouri să se confrunte cu un paradox, după cum au remarcat specialiştii Cushman & Wakefield Echinox în cea mai recentă analiză de piaţă : „Dacă în ultimii 5 ani vorbeam despre un volum mediu de tranzacţii de aproximativ 600 de milioane de euro pe an, doar cu clădiri de birouri, anul trecut s-au tranzacţionat active în valoare de mai puţin de 100 de milioane de euro, ceea ce înseamnă un declin de peste 80%.“

Astfel, în timp ce există o cerere în creştere, susţinută şi de faptul că proiectele noi în piaţă sunt din ce în ce mai puţine, investitorii încă se lasă aşteptaţi: „Ne aşteptăm ca în 2024 rata de neocupare să înceapă să scadă şi, treptat şi investitorii să îşi dea seama că, cel puţin la nivelul Bucureştiului, fundamentele pieţei de birouri sunt sănătoase. Există cerere, există companii care se extind. Oamenii se întorc, treptat, în spaţiile de birouri şi încep astfel să se tranzacţioneze clădiri“.

Efervescenţa în materie de închirieri se explică mai ales prin amânarea deciziilor de închiriere din perioada 2021-2022, şi a contractelor care au ajuns la maturitate în 2023:  „Au fost ani buni cu livrări importante, cu contracte noi care au început, care ajungeau la maturitate şi în 2023 trebuia luată o decizie. Am avut destul de multe tranzacţii în care fie s-a salvat spaţiu suplimentar, fie s-a păstrat aceeaşi suprafaţă. Au fost într-adevăr şi ocupanţi mari care au dat o parte din spaţii înapoi, dar nu la amploarea care se anticipa.“

Pe de altă parte, s-au înregistrat şi contracte noi – „Vorbim despre relocări,  de clădiri care anul trecut au fost livrate, în plus, am mai remarcat anul trecut o tendinţă a companiilor de a-şi îmbunătăţi spaţiul de lucru. Aici vorbim despre o îmbunătăţire atât calitativă, şi anume a închiria spaţii mai bune în clădiri mai noi, cu specificaţii tehnice mai bune, cât şi o îmbunătăţire a poziţiei, venind poate dinspre zone mai periferice ale oraşului către zone mai bine conectate, mai aproape de metrou, mai aproape de centrul oraşului, mai aproape de un mall etc“. 

Cum va evolua rata de neocupare? „Aici trebuie în primul rând să ne uităm la faptul că anul acesta probabil va fi primul, dacă nu mă înşel, după 20 de ani, în care e posibil să nu avem nicio clădire nouă de birouri livrată în Bucureşti. În condiţiile acestea şi în condiţiile în care vorbim de o cerere netă de circa 100.000 mp/an, pe un orizont de ultimii 10-15 ani ne aşteptăm ca rata de neocupare să scadă cu între 2 şi 3 puncte procentuale anual – dacă acum vorbim despre 15%, până la finalul anului vom vorbi de maximum 12%, dar aici există o diferenţă mare între zonele Bucureştiului – în zona centrală, aceasta este deja de sub 10%.“