ZF Real Estate by Storia.ro. Antoanela Comşa, preşedinte al Gran Via România: „Avem o piaţă rezidenţială care va suferi începând cu finalul anului 2024“

♦ Creşterea dobânzilor, lipsa autorizărilor proiectelor rezidenţiale mari din oraşele mari ale ţării, creşterea preţurilor materialelor de construcţii, precum şi noile măsuri fiscale ce ar putea fi implementate de guvern vin cu presiuni suplimentare asupra pieţei rezidenţiale, însă preţurile nu vor scădea semnificativ.

„Avem o piaţă rezidenţială cu fluctuaţii, avem o piaţă reziden­ţială care din punctul meu de ve­dere va suferi undeva în anul 2024, spre sfârşit, 2025, 2026, pentru că nu vom mai avea suficientă ofertă pe piaţă, neîncepând proiecte, ne­fi­ind autorizate, oferta va scă­dea, dar lu­mea are nevoie de locu­inţe. Gân­diţi-vă că în proiectul Gran Via Park, unde avem 1.200 de apar­ta­mente, 65% dintre clienţii noştri nu aveau buletin de Bucu­reşti. (...) Oamenii trebuie să înţe­leagă că preţurile nu vor scădea, probabil vom vedea scăderi punc­tua­le pe acele proiecte ce nu au reuşit să vândă“, a spus An­toanela Comşa, preşedinte al Gran Via România, în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

Din punctul de vedere al Antoanelei Comşa, scăderea de anul acesta a numărului de tranzacţii din piaţa rezidenţială apare datorită unui cumul de factori. Unul dintre aceştia ţine de creşterea dobân­zilor (vedem că în anii trecuţi circa 60% dintre tranzacţii se efectuau cu fonduri proprii şi 40% cu credit, iar referitor la această a doua categorie, majoritatea celor care ape­lau la ea erau cei care a­veau veni­turi medii sau sub medie, astfel,  creşterea de dobândă a avut un efect foarte mare asu­pra ratei pe care trebuie să o plătească o familie atunci când aplică pentru un credit ipote­car). Un alt aspect menţionat de ea, valabil pentru Bucu­reşti, dar şi pentru alte oraşe, ţine de problema autoriză­ri­lor: pentru orice teren cu o su­prafaţă mai ma­re de 3.000 de metri pă­traţi  se întocmeşte o docu­men­taţie care se numeşte plan urbanistic zonal, iar din luna august 2020 nu s-a mai aprobat niciun astfel de plan în Capitală, motiv pentru care nu au mai apărut multe proiecte noi de asemenea dimensiuni. 

„De altfel, dacă ne uităm astăzi în Bucureşti, vedem că majoritatea proiectelor mari sunt dez­vol­tate în sectorul 1, zona Fabrica de Glucoză, precum şi în sectorul 6, singurul sector care are un plan urbanistic zonal neatacat în instanţă, neanulat sau care nu este suspendat şi atunci acest lucru face mai uşoară autorizarea proiectelor.“

Apoi, un alt aspect care influenţează piaţa ţine de creşterile semnificative ale preţurilor materialelor de construcţie: „Dacă în anul 2020 cumpăram fier cu 2,4 lei/kg,  în februarie anul trecut, preţul era de 5,9-6 lei/kg, iar în prezent preţul este de aproximativ 3,4-3,5 lei/kg, vedem o temperare, dar totuşi nu atât de mare ca înainte de război şi atunci unii dezvoltatori au considerat că este mai bine să aştepte scăderi de preţuri pentru materiale, doar că această creştere de dobândă creştere apare doar pentru clientul final, ci apare şi pentru dezvoltator, în cazul creditului de investiţii, prin urmare cresc costurile şi din acest punct de vedere, iar aceste costuri sunt transpuse în costul imobilelor“.

În pofida comentariilor referitoare la faptul că nevoia de locuire nu există în contextul plecării tinerilor peste hotare, Antoanela Comşa observă că de fapt se depopulează oraşele mici, satele unde nu există activitate economică efervescentă, însă în oraşele mari, cum ar fi Bucureştiul, Clujul, Iaşiul, Timişoara, va exista o nevoie din ce în ce mai mare de locuinţe. De asemenea, ea consideră că  Bucureştiul va mai avea o problemă ce ţine de aglomerare, în contextul lipsei în majoritatea sectoarelor a planurilor de realizare a unor şcoli şi grădiniţe, de pildă, care să permită transportul copiilor la şcoală pe jos sau cu mijloacele de transport în comun.

De altfel, una dintre misiunile Asociaţiei Investitorilor de Real Estate (AREI), ţine de discuţia cu autorităţile, în vederea realizării de drumuri, de parcuri, şcoli, grădiniţe ş.a.m.d.: „Uneori am găsit deschidere, alteori nu am găsit deschidere, dar sperăm totuşi ca actualul guvern să facă demersuri în acest sens,  chiar dacă astăzi vedem pe masă nişte propuneri de măsuri fiscale nu foarte prietenoase cu ceea ce înseamnă domeniul de de real state şi mai ales cel rezidenţial, dar căutăm împreună să găsim soluţii“. 

Antoanela Comşa consideră că în România, o ţară care are un procent de proprietari de aproximativ 96%, achiziţia unei locuinţe reprezintă şi o modalitate de economisire: „Avem o pensie medie de undeva la 1.800 de lei, atunci, prin achiziţia unei locuinţe ne asigurăm cumva un acoperiş deasupra capului pe perioada în care suntem în forţă şi putem să muncim să producem nişte bani, iar în momentul în care Guvernul propune să mărim TVA-ul de la 5%, la 9%, transferă această diferenţă de TVA în preţul apartamentului, în contextul în care avem deja o piaţă în scădere ca urmare a inflaţiei – astfel că tot pe oamenii cu venituri medii şi joase, care îşi permit din ce în ce mai greu o locuinţă care presiunea.“

De asemenea, din punctul ei de vedere, astfel de măsuri nu încurajează nici natalitatea.

De asemenea, Guvernul propune eliminarea unor facilităţi pentru muncitorii în construcţii, în contextul în care deficitul din piaţă este de undeva la 200.000 de muncitori, în condiţiile în care bugete semnificative din PNRR vor merge şi înspre lucrări de infrastructură. „Ne întrebăm cu cine vom construi, pentru că dacă ne uităm la ce se întâmplă în Europa, o să vedem că ţări precum Germania sau Anglia vor să introducă măsuri de acceptare a muncitorilor din comunitatea europeană mult mai uşor pentru anumite domenii, cum ar fi cel al construcţiilor.“

Antoanela Comşa a menţionat şi că una dintre marile probleme ale domeniului ţine de evaziunea fiscală: „Avem taxe mici, dar cu toate acestea, evaziunea este în floare - vedem din păcate că anumiţi dezvoltatori care declară valori mai mici în realitate decât ar trebui, în sensul în care pentru un TVA de 5%, declară valoarea apartamentului 600.000 de lei, vedem vânzarea unor imobile la stadiul alb sau gri adică nefinalizat complet pentru splitarea preţului (am văzut în propunerea de ordonanţă de urgenţă că Guvernul a precizat foarte clar că pentru a putea avea o cotă redusă de TVA, apartamentul trebuie să fie finalizat ceea ce este foarte bine),  dar ar trebui nişte măsuri mai clare, de genul taxării inverse pe partea de construcţii, măsuri pe care statul le poate lua pentru a scădea evaziunea fiscală.“