ZF Real Estate by Storia.ro. Paradoxul locuinţelor din România – au devenit mai scumpe, dar mai accesibile în acelaşi timp. Anca Bidian, CEO şi fondator, KIWI Finance: „Dacă ne uităm la portofoliul creditelor ipotecare, acestea se află la cea mai bună calitate care a existat vreodată“

„Anul 2023 s-a ambiţionat să fie mai bun decât toate predicţiile multor voci şi, dacă ne uităm la el în acest moment, obser­văm că avem următoarele caracteristici: pe piaţa imobiliară numărul tranzacţiilor a scăzut, dar nici nu s-a prăbuşit, nici nu a îngheţat, aşadar avem o scădere de circa 20%; chiar şi cu acest nivel, suntem cu 50%-60% peste anul 2019. Metaforic vor­bind, am coborât de la etajul opt la etajul şapte, dar nu ne-am prăbuşit“, a spus Anca Bidian, CEO al brokerului de credite Kiwi Finance, în cea mai recentă ediţie a webina­rului ZF Real Estate by Storia.ro.

În ceea ce priveşte creditarea, aceasta a înregistrat o scădere de aproximativ 25%, având în vedere datele de la Banca Naţio­nală citate de ea, care includ însă şi refinan­ţările, nu doar creditele ipotecare noi: „Vom vedea până la sfârşitul anului de unde provine această scădere în creditare pe creditele ipotecare; din plaja clienţilor cu venituri mici până la medii, care probabil că nu s-au mai calificat la sumele necesare“. Pe de altă parte însă, Anca Bidian menţio­nează că, în oraşele mari, sumele necesare cumpărării unei locuinţe pentru clienţii cu venituri mici oricum nu mai erau suficiente, nici în alte condiţii de piaţă. „Preţurile case­lor sunt la un nivel unde veniturile mici până în medii se califică mai greu, iar asta este cumva o normalitate - trebuie să nu uităm că atunci când îţi cumperi o casă trebuie să ai confortul că poţi să o achiţi.“

CEO-ul Kiwi Finance observă şi că, pentru anumite categorii de clienţi, de pe anumite segmente, condiţiile de calificare la un credit s-au relaxat: „Nu există nici mo­tive de înăsprire fiindcă dacă ne uităm la portofoliul de credite ipotecare, acesta este la cea mai bună calitate pe care am avut-o vreodată, la cel mai mic nivel de credite ne­performante pe sistem. Calitatea garanţii­lor este foarte bună şi valoarea lor nu a scăzut, preţul imobilelor între timp chiar s-a apreciat – aşadar nu există niciun motiv pentru care băncile să înăsprească criteriile de acordare a creditelor; dacă vorbim des­pre costul banilor, atunci este absolut firesc ca la bani mai scumpi, sumele la care te califici să fie mai mici.“

În acest context, încetinirea creditării ţine de mai multe aspecte, printre care faptul că un segment de potenţiali clienţi este afectat (cei cu venituri mici); apoi, a crescut şi perioada de decizie în vederea achiziţiei unei locuinţe - clienţii sunt mai atenţi, mai selectivi până iau decizia cumpărării şi de asemenea, în opinia Ancăi Bidian, avem o ofertă vandabilă mai mică decât cererea solvabilă, având în vedere că a scăzut numărul de unităţi ajunse la la finalizare în oraşele mari.

În ceea ce priveşte accesibilitatea locuinţelor, potrivit indexului imobiliar Kiwi Finance lansat recent, în ciuda creşterii preţurilor locuinţelor, accesibilitatea s-a îmbunătăţit: la sfârşitul primului semestru din 2023, indexul imobiliar Kiwi Finance pentru apartamente şi case a ajuns la valoarea de 1.483 euro/mp, în urcare cu 5,5% faţă de valoarea de înregistrată la sfârşitul T3/2022 (1.406 euro/mp). În paralel, salariul mediu net la nivel naţional a avansat cu 15,5%, până la 4.543 lei (915 euro) în mai 2023, de la 3.933 lei (800 euro) în iulie 2022. În aceste condiţii, indicele agregat de accesibilitate a locuinţelor s-a îmbunătăţit semnificativ, până la 1,62, un nivel record, de la 1,76 în urmă cu nouă luni

„A crescut preţul imobilelor în majoritatea oraşelor, cei doi poli din acest punct de vedere fiind Timişoara şi Braşov, dar a crescut şi accesibilitatea locuinţelor. Accesibilitatea nu e în relaţie directă cu «ieftin sau cu scump», ci se ia în calcul şi creşterea veniturilor – iar veniturile medii au crescut - creşterea e de trei ori mai mare decât creşterea preţului caselor – astfel că a devenit mai accesibil să achiziţionezi o casă decât în urmă cu un an - e un paradox, dar aşa e piaţa“, a explicat Anca Bidian.

La polul opus sunt Constanţa şi Oradea, oraşele care au cele mai scumpe locuinţe în raport cu nivelul unde accesibilitatea e cea mai mică: „Oradea este un studiu de caz – este un oraş atât de frumos, atât de atractiv şi unic, încât cred că abia acum începe să şi dezvolte hub-uri industriale – sunt anunţate nişte investiţii foarte mari în zonă, sunt sigură că o să explodeze şi dezvoltarea rezidenţială, să ne uităm ce s-a întâmplat cu Braşovul, care până acum câţiva ani era amorţit din punct de vedere imobiliar. Orice loc care se dezvoltă e un mariaj între autorităţile locale, investiţii şi apoi începe să fie şi frumos - asta se întâmplă acum Braşovului“.

De asemenea, un alt oraş pentru care Anca Bidian vede un potenţial mare este Iaşiul: „Acolo este o efervescenţă de business în primul rând, industrială şi urmează clar efervescenţa imobiliară - autostrada este în lucru, dar când Iaşiul va fi legat de restul lumii, mulţi oameni spun că va fi următorul Cluj, din punctul meu de vedere va fi mult mai mult“.

În ceea ce priveşte Constanţa, acolo accesibilitatea a scăzut raportat la veniturile din statistică drept urmare a faptului că există în această situaţie un segment mare de ne-constănţeni care fac achiziţii imobiliare – situaţie similară cu Valea Prahovei, de altfel.

Per ansamblu, referindu-se la situaţia pieţei rezidenţiale din România, Anca Bidian a concluzionat: „Piaţa, per totalul ei, nu arată rău deloc şi aş zice că industria imobiliară nu este una dintre cele care să îngrijoreze în această perioadă, cu atât mai mult cu cât anul acesta dobânzile au intrat în platou cam din luna martie şi de două luni chiar au început să scadă, deci ca perspectivă pentru a doua parte a anului lucrurile arată chiar bine“.