ZF Real Estate by Storia.ro. George Didoiu, director tenant services, Colliers: „Pe piaţa de birouri suntem într-o piaţă a chiriaşilor în prezent. Mă aştept să ne întoarcem spre o piaţă a proprietarilor în 2024“

„Piaţa cu siguranţă a scăzut. Asta este clar din punctul de vedere al volumului total raportat la stocul de spaţii de birouri - piaţa a scăzut şi era firesc să se întâmple aşa. O întrebare relevantă pe care eu mi-aş pune-o şi la care ne uităm toţi cei care activăm în domeniul acesta este dacă va continua să scadă. Ideea principală pe care ne vom concentra va fi capacitatea companiilor de a-şi convinge angajaţii să vină la birouri“, a spus George Didoiu, director tenant services în cadrul Colliers, în cea mai recentă ediţie a ZF Real Estate by Storia.ro.

Potrivit celor mai recente informaţii ale companiei pe care el o reprezintă, stocul total de birouri a ajuns la 3,3 milioane de metri pătraţi în Bucureşti, iar anul trecut livrările s-au situat la puţin peste 100.000 de metri pătraţi, având în vedere că într-un context normal suprafaţa totală livrată s-ar fi plasat în jurul a 250.000 de metri pătraţi. Multe dintre proiecte au fost întârziate sau oprite din cauza pandemiei.

„A fost oprit un număr substanţial de mare de proiecte.“

„Aş spune că probabil între 40% şi 60 % din totalul proiectelor care ar fi trebuit să fie livrate au fost oprite sau mult amânate. Am avut proiecte care ar fi trebuit să fie livrate în 2023, a căror construcţie trebuie să înceapă în 2021, iar acest lucru nu s-a mai întâmplat. Se vor livra în 2025-2026  - aşa că au fost mai degrabă suspendate, dar livrarea acestora nu se va întâmpla în 2024 pentru că acum lucrurile sunt în continuare în expectativă.“

Iar perspectivele nu sunt optimiste nici pentru anii ce urmează: „Anul acesta vom avea din nou în jur de 100.000 de metri pătraţi despre care ştim sigur că vor veni în piaţă, iar în 2024 ne aşteptăm să fie un volum foarte mic de livrări. Se anunţă un an de tranziţie, iar una dintre discuţiile pe care noi le avem este dacă actualul context favorizează proprietarii sau chiriaşii şi este pentru prima oară, cel puţin în ultimul deceniu post-criză, din 2008 încoace să spunem, în care răspunsul este foarte punctual“.

Un trend important care va influenţa piaţa office ţine de cât spaţiu „dau înapoi“ chirişii: „Există exemple destul de importante şi bine cunoscute de lumea avizată, nume de companii care vor să dea suprafeţe suprafeţe mari înapoi şi fie că le oferă spre subînchiriere, fie încearcă să încheie contractele cu proprietarii. Dar această perioadă, coroborată cu faptul că ne aşteptăm ca la anul să fie livrări de clădiri noi foarte puţine, ne va ajuta să ne gândim că suntem într-o piaţă a chiriaşilor. Mă aştept ca începând cu anul viitor, pe măsură ce volumul de cerere va acoperi tot mai mult din spaţiile vacante, pentru că  acest volum de cerere nu va fi întâmpinat şi de multe clădiri noi care să vină pe piaţă, să facem tranziţia spre o piaţă a proprietarilor. Şi mă aştept ca asta să se întâmple poate cam prin 2024“.

El spune că situaţiile ce ţin de preţurile chiriilor sunt diferite, în funcţie de zone şi chiar şi de clădire. „Avem zone care erau aliniate sau similare din punctul de vedere al condiţiilor cerute de dezvoltatori, cum ar fi zonele Floreasca şi Barbu Văcărescu. În zona de centru-vest, preţurile întotdeauna oscilau între 15 şi 16 euro chirie contractuală/metrul pătrat. Piaţa Victoriei a fost mereu mai sus, Pipera a fost mereu mai jos, dar mijlocul şi media pieţei a fost mereu de 15-16 euro/mp acum vedem clădiri în aceste zone care, în funcţie de gradul de vechime, încearcă să închirieze cu 14 euro/mp şi vedem clădiri tot din aceste zone nou livrate, care au aşteptări de 17-18 euro/mp. Astfel, e foarte important să ne uităm nu doar la piaţă în general, ci la sub-pieţe şi uneori chiar la clădiri în sine.“

George Didoiu observă şi că prezenţa parţială a numărului de angajaţi în birouri nu are un impact foarte mare în costurile unei companii: „Birourile nu sunt scumpe, în sensul în care din cifra de afaceri a unei companii, în special  din zonele de IT şi tehnologie, birourile reprezintă un procent relativ redus în funcţie de salariile pe care le plăteşti. Dar pentru o firmă de IT, unde angajaţi, pentru că şi voi aţi scris de foarte multe ori despre asta, sunt bine plătiţi, costul cu birourile nu reprezintă mai mult de 5-7-8 % din costul total al unei companii. Restul sunt în principal pachetele de salarii, bonificaţiile şi diverse alte beneficii acordate angajaţilor. Deci, da, poţi să reduci într-adevăr costul dacă reduci suprafaţa de birouri. Dar în schema mare a lucrurilor, reducerea nu va fi una semnificativă. Poate să scazi 1-2-3% din costuri, dar mai mult de atât, nu vei reuşi să eficientizezi.“ 

Prin urmare, George Didoiu este de părere că problema pe care şi-o pun acum companiile este cum poate fi folosit spaţiul de birouri astfel încât să ne asigurăm că angajaţii funcţionează în condiţii optime. „În final, ne întrebăm cum putem să ne asigurăm că productivitatea lor şi profitul nostru nu au de suferit? Şi e un dans interesant, nu e întotdeauna un răspuns clar. Ce pot să spun sută la sută este că reducerea spaţiului de birouri nu e o soluţie miraculoasă de tăiere a costurilor. Şi cu siguranţă nu reprezintă o tăiere semnificativă.“