Prima vânzare de proprietăţi în criptomonede din Portugalia ar fi putut părea lipsită de importanţă, dar nu a fost percepută astfel de cei care au lucrat timp de aproape un an pentru ca acest lucru să se întâmple, conform Financial Times.
Pe 4 mai, într-un birou din oraşul Braga, situat în nordul ţării, doi bărbaţi şi-au tras scaunele în faţa unor laptopuri Apple. João Marques, vânzătorul, i-a transmis o adresă de portofel crypto cumpărătorului, care a efectuat un transfer şi a devenit noul proprietar al unui apartament din oraş în valoare de 110.000 de euro, mai puţin de trei bitcoin la momentul respectiv. Preşedintele Camerei Notarilor din Portugalia, Jorge Silva, a asistat la eveniment, la fel ca şi Carlos Santos, directorul de tehnologie al companiei imobiliare portugheze Zome, care a intermediat vânzarea.
Întregul proces a durat doar câteva minute, dar a fost punctul culminant al mai multor luni de discuţii între autorităţile fiscale, financiare şi notariale portugheze pentru a se pune de acord asupra modului în care să permită ca tranzacţiile imobiliare să se desfăşoare în întregime în criptomonede.
Portugalia, care nu are impozite pe câştigurile de capital pentru criptomonede, a fost un paradis pentru investitorii în criptomonede. La jumătatea lunii aprilie, biroul lui Silva a emis îndrumări privind modul în care notarii ar trebui să abordeze tranzacţiile cu criptomonede fără a fi nevoie să le convertească în euro înainte de a deveni legale. Silva spune că această mişcare reflectă o dorinţă clară din partea cumpărătorilor: “Crypto este o realitate”, spune el, “iar acum puteţi face vânzări de criptomonede într-un mod legal, cu transparenţă, respectând totul.”
Portugalia este neobişnuită din acest punct de vedere. În majoritatea ţărilor, lipsa resurselor pentru evaluarea implicaţiilor şi riscurilor fiscale asociate, precum şi pericolul spălării banilor, înseamnă că conversia în monedă standard este încă necesară la un moment dat în acest proces.
Această incertitudine nu a descurajat companii precum Zome, care au făcut pasul cel mare şi încearcă să afle cum ar arăta o piaţă imobiliară crypto mai bine stabilită. Zome a început să analizeze posibilitatea tranzacţiilor cu criptomonede vara trecută, spune Santos, care vede potenţialul de a exploata o nouă bază de clienţi: “Dacă le oferim investitorilor în criptomonede o modalitate convenabilă, în limba lor, care să le permită să facă afaceri imobiliare în Portugalia, atunci îi vom atrage pe aceştia la noi”.
Grupul de potenţiali cumpărători este în creştere. În prezent, există zeci de mii de participanţi la reţeaua bitcoin care deţin în portofelele lor digitale echivalentul a peste 1 milion de dolari, iar un sondaj efectuat în decembrie anul trecut în SUA în rândul cumpărătorilor de locuinţe, realizat de Redfin, a arătat că 12% dintre cumpărătorii aflaţi la prima achiziţie plănuiau să lichideze active digitale pentru un avans, în creştere de la 5% în al treilea trimestru din 2019.
Pe măsură ce tranzacţiile cu criptomonede au crescut vertiginos în timpul pandemiei, unii investitori au dat lovitura şi s-au trezit pentru prima dată cu fonduri pentru a cumpăra proprietăţi. De asemenea, cei cu o avere deja stabilită au adăugat criptomonedele în portofoliile lor. Raportul 2022 Knight Frank Wealth Report, un sondaj global realizat în rândul a peste 600 de manageri de averi care gestionează portofolii pentru persoane fizice cu o valoare de peste 30 de milioane de dolari, a constatat că aproape unul din cinci clienţi investeşte acum în criptomonede, token-uri şi monede.
Aceasta a reflectat vârful pieţei. În acest an, prăbuşirea preţurilor criptomonedelor, provocată de creşterea ratelor dobânzilor, a speriat investitorii şi a şters aproximativ 2 trilioane de dolari din valoarea tuturor criptomonedelor. Cu toate acestea, entuziasmul pentru tranzacţiile imobiliare cu criptomonede se menţine şi nu doar în rândul cumpărătorilor care caută să îşi transforme activele din ce în ce mai volatile în investiţii mai sigure.
În timp ce unii investitori pricepuţi la Web3 au încercat să cumpere proprietăţi virtuale în metavers cu fondurile lor crypto, mulţi ar prefera ca bogăţia lor digitală să se transpună în viaţa lor fizică.
Daniel Browne, asociat senior în domeniul imobiliar la firma britanică de avocatură Kingsley Napley, spune că a văzut cum a crescut interesul pentru cumpărarea de proprietăţi cu criptomonede în perioada premergătoare vârfului atins de bitcoin în noiembrie anul trecut. Acum, după luni de turbulenţe pe piaţă, argumentul pentru a se îndrepta către active mai sigure devine mai greu de ignorat, spune el: “Oamenii se gândeau să aibă poate o ieşire din ceva care este cunoscut ca fiind volatil şi apoi să pună bani în ceva mai sigur, să zicem cărămizi şi mortar.”
Mulţi dintre clienţii lui Browne sunt cumpărători mai tineri, aflaţi la prima achiziţie, care “au profitat în mod legitim prin asumarea de riscuri şi cred, şi ceva noroc pe parcurs şi acum se aventurează în altceva”.
Există, de asemenea, interes din partea cumpărătorilor internaţionali care caută o a doua casă în străinătate. Acesta este unul dintre motivele pentru care La Haus, o companie imobiliară columbiană care a avut sprijinul lui Jeff Bezos, a pilotat vânzări de proprietăţi în bitcoin în locaţii turistice populare, cum ar fi Tulum, Mexic şi coasta columbiană a Caraibelor. Volumele implicate sunt relativ mici. De la prima sa tranzacţie din ianuarie, compania a vândut patru proprietăţi, în valoare totală de 800.000 de dolari.
Efectuarea tranzacţiilor în întregime în criptomonede înseamnă că cumpărătorii internaţionali nu pierd din ratele de schimb şi comisioanele de conversie a unei monede în alta, ceea ce face ca procesul de tranzacţionare să fie mai uşor peste graniţe. Zome spune că a vândut patru proprietăţi portugheze în ultimele două luni, cu cumpărători din Olanda, Canada şi Portugalia şi că mai sunt în curs de desfăşurare alte nouă tranzacţii.
Atât La Haus, cât şi Zome stabilesc preţul locuinţelor în moneda emisă de guvernul unei ţări şi apoi se asociază cu o piaţă crypto pentru a converti preţul în criptomonedele relevante în fiecare minut, reflectând fluctuaţiile uneori sălbatice ale preţurilor monedelor digitale. De exemplu, pe parcursul lunii iunie, preţul unei case din Los Angeles, în valoare de 9 milioane de dolari, a variat de la 287 de bitcoin la 452 de bitcoin.
Vânzătorii pot alege dacă acceptă ca modalitate de plată moneda obişnuită sau criptomonedă. Marques, vânzătorul din Braga, a luat-o pe a sa în bitcoin. Antreprenor care conduce o afacere de design şi o companie de marketing şi comunicare, el schimbă case şi a vândut recent un lanţ de brutării în Budapesta. Marques a început să investească în criptomonede în urmă cu aproximativ cinci ani. În prezent, el îşi gestionează conturile de criptomonede împărţindu-le în două: unul pentru a face afaceri şi celălalt pentru a-l păstra pe termen lung.
În ciuda turbulenţelor de pe pieţele crypto din acest an, Marques nu se lasă descurajat. Santos spune că are mulţi clienţi care simt la fel. “I-am întrebat pe primii: “Cine vrea să vândă o casă care ar putea valora dublu în trei luni? Care este mentalitatea?”” Răspunsul, spune el, a fost mai mult sau mai puţin uniform. Clienţii i-au spus că sunt obişnuiţi cu oscilaţiile violente ale preţurilor şi că nu sunt deranjaţi de volatilitate: “Aceste investiţii sunt pentru următorii trei-patru ani, nu pentru următoarele trei-patru zile.”
Această mentalitate s-ar putea dovedi mai greu de menţinut. Volatilitatea bitcoin este cu câteva ordine de mărime mai extremă chiar şi decât cea mai instabilă dintre monedele clasice. În iunie, preţurile au scăzut sub 20.000 de dolari (de la un vârf de 68.000 de dolari în noiembrie anul trecut), determinând cea mai mare bursă de criptomonede, Binance, să oprească retragerile de bitcoin timp de câteva ore. De atunci, spune Santos, a observat că unii cumpărători trag de timp în speranţa că bitcoin îşi va reveni înainte de a face o achiziţie, dar acest lucru nu i-a afectat propriul optimism.
Piaţa imobiliară cripto din SUA este încă la început. Caracteristicile sistemului american, cum ar fi cerinţa unei perioade de “escrow”, în care fondurile denominate în dolari ale ambelor părţi trebuie să fie deţinute de o terţă parte neutră, înseamnă că tranzacţiile efectuate în întregime în criptomonede sunt, deocamdată, imposibile.
Autorităţile de reglementare din SUA au adoptat, de asemenea, o poziţie mai dură faţă de pieţele de criptomonede în acest an, în condiţiile în care o serie de falimente de profil înalt ale unor creditori de criptomonede şi ale unor fonduri speculative au lăsat activele investitorilor îngheţate.
Acest lucru nu a împiedicat eforturile de a crea un sector imobiliar crypto. Christine Quinn, agent imobiliar şi vedetă a serialului de televiziune de tip reality-show Selling Sunset de pe Netflix, care are loc într-o agenţie imobiliară de lux din Los Angeles, s-a numărat printre primii care au luat iniţiativa. În aprilie, Quinn a înfiinţat RealOpen, care listează proprietăţi şi intermediază tranzacţii pentru potenţialii cumpărători prin criptomonede, împreună cu soţul ei, Christian Dumontet, un antreprenor în domeniul tehnologiei şi cofondator al serviciului de livrare Foodler.
Părerea lui Quinn este că volatilitatea a fost un avantaj pentru acest sector, “Oamenii sunt pregătiţi să se diversifice mai mult decât au fost vreodată înainte din cauza incertitudinii”, spune ea. “Incertitudinea creează de fapt hype şi apoi creează vânzări”. Viteza este o preocupare primordială pentru investitorii în criptomonede, care sunt adesea dornici să îşi păstreze activele digitale până în ultimul moment posibil, spune ea. Vânzările în criptomonede pot avea loc mai rapid, deoarece cumpărătorii tind să nu aibă un creditor implicat şi adesea nu sunt la fel de pretenţioşi sau preocupaţi de detalii: “Ei o vor şi o vor acum. Nu vor să fie nevoiţi să aştepte”.
Un potenţial semnal de alarmă pentru orice vânzător este un cumpărător cu un coş de active care s-ar putea prăbuşi în mijlocul vânzării, obligându-l să se retragă. Pentru a aborda acest aspect, Dumontet a creat RealScore, un model de volatilitate care analizează distribuţia de active crypto ale unui client şi vine cu o estimare a probabilităţii ca acestea să scadă sub un punct în care o vânzare ar cădea.
Cei mai atractivi cumpărători, spune Dumontet, sunt cei care au un coş larg de active crypto. Bitcoin şi ethereum sunt cele mai comune criptomonede pentru tranzacţii, deşi unii dintre cumpărătorii RealOpen deţin şi stablecoins. Cele 16 anunţuri exclusive ale RealOpen totalizează puţin sub 160 de milioane de dolari, inclusiv o casă cu patru dormitoare din Beverly Hills listată ca aparţinând lui Slash de la Guns N'Roses pentru 8 milioane de dolari (375 de bitcoin sau 4 890 de ether). Compania a refuzat să spună câte proprietăţi a vândut de la lansarea sa.
Participanţii principali de pe piaţa imobiliară din SUA intră şi ei în joc. În iunie, PMG, un dezvoltator imobiliar naţional, a început să accepte criptomonede pentru toate vânzările de locuinţe din SUA, prin intermediul unui parteneriat cu FTX, bursa de criptomonede cu o vechime de trei ani, fondată de Sam Bankman-Fried. De la primul său depozit crypto, în octombrie anul trecut, a acceptat depozite de pre-construcţie pentru peste 70 de apartamente, inclusiv la proiectele sale E11even Hotel & Residences şi Waldorf Astoria Residences din Miami, Florida, totalizând zeci de milioane de depozite crypto.
“Dacă există un canal prin care să aducem mai mulţi dolari în SUA şi să cumpărăm proprietăţi imobiliare în SUA, vreau să spun, cine nu ar fi un fan al acestui lucru?”, spune Ryan Shear, managing partner al PMG. “Este grozav pentru America, este grozav pentru economie, este bun pentru locurile de muncă din sectorul imobiliar american.”
Pentru cumpărătorii care doresc să îşi păstreze moneda digitală, start-up-ul Milo din Florida oferă împrumuturi în dolari americani garantate cu garanţii crypto. Din aprilie, Milo a împrumutat aproximativ 10 milioane de dolari sub formă de credite ipotecare garantate, cu sume cuprinse între 150.000 şi 3 milioane de dolari pentru fiecare împrumut. În cazul în care valoarea garanţiei unui client scade sub 70% din valoarea împrumutului în orice moment, se declanşează un apel în marjă şi trebuie depuse mai multe garanţii.
Volatilitatea îi nelinişteşte pe unii oameni. “Finanţarea creditelor ipotecare, în cazul în care se bazează pe garanţia altor active de care nu eşti sigur că reprezintă adevărata valoare a acelui activ devine periculoasă”, spune Daryl Fairweather, economist şef la Redfin.
Autorităţile de reglementare din SUA îndeamnă, de asemenea, la prudenţă. În martie, preşedintele american Joe Biden a semnat un ordin executiv prin care a cerut agenţiilor federale să prezinte un plan privind reglementarea criptomonedelor până la începutul lunii septembrie. Gary Gensler, preşedintele Comisiei pentru Valori Mobiliare şi Burse, a solicitat în repetate rânduri o mai mare supraveghere a tokenurilor digitale, argumentând în favoarea aplicării regulilor deja existente în finanţele tradiţionale la pieţele crypto.
Piaţa imobiliară mondială a fost mult timp un teren fertil pentru spălarea banilor, amploarea tranzacţiilor implicate permite reintroducerea banilor negri în economia legală, oferind în acelaşi timp o investiţie sigură pentru cei dornici să se debaraseze de banii iliciţi. Aplicaţi această logică la sectorul crypto, unde reglementările sunt aproape inexistente şi unde sume enorme pot trece cu repeziciune între portofele digitale fără a trage semnale de alarmă, iar potenţialul de probleme este evident.
“Piaţa imobiliară are deja dificultăţi în implementarea reglementărilor privind spălarea banilor fără criptomonede”, spune Ilaria Zavoli, lector la Universitatea din Leeds, care studiază spălarea banilor pe piaţa imobiliară din Marea Britanie. “Dacă adăugaţi în plus provocările suplimentare pe care le aduc criptomonedele, anonimatul, problema lipsei de intermediari precum băncile acest lucru creează o povară suplimentară.”
Deşi toate tranzacţiile cu criptomonede ar trebui, în teorie, să fie transparente şi să poată fi urmărite pe blockchain, se ştie că infractorii folosesc “mixere crypto” descentralizate pentru a-şi ascunde urmele. Zavoli remarcă faptul că, în prezent, multe agenţii imobiliare nu angajează “personal capabil să înţeleagă criptomonedele” şi nici nu dispun de sisteme capabile să efectueze verificările necesare. Autorităţile de reglementare trebuie să înţeleagă cum stau lucrurile pe teren, spune ea, “Trebuie să aveţi o imagine de ansamblu adecvată a sistemului”.
Unii experţi contrazic faptul că tranzacţiile crypto nu sunt neapărat mai riscante. “Dacă există reglementări adecvate, atunci riscurile ar putea fi controlate şi menţinute la un nivel nu mai mare decât cel al pieţelor normale”, spune Oleksiy Feshchenko, consilier în cadrul secţiei de combatere a criminalităţii cibernetice şi a spălării banilor din cadrul Biroului ONU pentru droguri şi criminalitate.
Emiratele Arabe Unite au anunţat luna trecută noi cerinţe de raportare financiară care vizează tranzacţiile imobiliare în cazul în care echivalentul a 15.000 de dolari sau mai mult este plătit în criptomonede sau cu fonduri provenite din acestea. Este una dintre primele ţări care vizează în mod specific bunurile imobiliare în cadrul eforturilor sale de combatere a spălării banilor legate de activele digitale.
În aşteptarea unei reglementări mai stricte, întreprinderi terţe din întreaga lume se implică pentru a oferi servicii de verificare. Firma britanică de avocatură Kingsley Napley a ajutat aproximativ 70 de clienţi să cumpere proprietăţi în ultimul an folosind fie criptomonede, fie sume mari de bani lichidate din activele crypto cu ajutorul unei astfel de firme, care urmăreşte istoricul tuturor tranzacţiilor din portofelul unui client şi raportează orice legătură cu escrocherii sau hackeri cunoscuţi.
Dar Zavoli spune că aceste întreprinderi ar trebui să fie la rândul lor verificate, deoarece standardele variază de la o ţară la alta. În Marea Britanie, de exemplu, multe companii de criptomonede nu au încă licenţă de la Autoritatea de Conduită Financiară, deşi termenul limită pentru înregistrare a expirat în martie.
Chiar şi cu o supraveghere adecvată, nu există garanţii că această industrie în curs de dezvoltare va supravieţui unei prăbuşiri prelungite a criptomonedelor. Dar, deocamdată, Zome spune că are în evidenţă şapte vânzători care spun că vor accepta doar plăţi în criptomonede şi alţi 20 care ar prefera să primească moneda digitală.
În ceea ce-l priveşte pe Marques, vânzătorul apartamentului din Braga, acesta şi-a convertit veniturile încasate din bitcoin în stablecoin tether la 10 minute după tranzacţia din 4 mai. Cinci zile mai târziu, presimţind că va avea probleme prin intermediul forumurilor şi blogurilor de criptomonede, şi-a convertit tether-ul în euro. Momentul a fost perfect, pe 11 mai, tether a rupt legătura cu dolarul american, un semn timpuriu al crizei care avea să apară pe pieţele crypto.
Marques recunoaşte că a fost un “tip norocos”. Dar, chiar dacă acum deţine ceva mai puţine criptomonede decât înainte, el spune că ar vinde o viitoare proprietate în bitcoin.
