ZF Investiţi în România! Piaţa rezidenţială în 2021: aproximativ 65.000 de apartamente au fost tranzacţionate în primele cinci luni la nivel naţional, cu 70% peste nivelul din 2019-2020

♦ Bucureştiul acoperă 30% din tranzacţiile rezidenţiale la nivel naţional ♦ Preţurile au crescut în 2021 cu 7-8% la nivel naţional, respectiv 10-11% în Bucureşti ♦ Preţurile chiriilor au scăzut cu circa 8% în Bucureşti, respectiv circa 11% în Cluj-Napoca. 

Piaţa rezidenţială a prins un avânt ieşit din comun în prima jumătate a anului 2021, în con­textul în care numărul locuin­ţe­lor tranzacţionate la nivel naţional în perioada ianuarie-mai a fost cu 70% mai mare decât nivelul din 2020, res­pectiv cel din 2019, a explicat Dorel Niţă, head of research, Imobiliare.ro, în emisiu­nea ZF Investiţi în România!, realizată în parteneriat cu CEC Bank.

„În perioada ianuarie-mai la nivel na­ţional au fost tranzacţionate aproximativ 65.000 de unităţi care reprezintă apartamen­te. Acest volum reprezintă o creştere de aproxi­mativ 70% faţă de 2020, dar şi faţă de 2019“. 

Cu toate acestea, creşterea este diferită la nivelul regiunilor, iar cea mai puternică evoluţie poate fi observată în Bucureşti, depăşind oraşe precum Cluj sau Timişoara. 

„Bucureştul totalizează peste 30% din tranzacţiile care se petrec la nivel naţional şi dacă adăugăm şi Ilfov, care este a doua piaţă, deja vedem un pol extrem de puternic regional. Ne mai uităm la Cluj, la Timi­şoara, Iaşi, Craiova, aceştia sunt principalii poli unde se tranzacţionează. Şi pe Cluj avem creş­teri dar totuşi mai puţine“. 

Dorel Niţă a subliniat că sectorul construcţiilor a avut livrări record în ultimii ani, în contextul în care în perioada 2019-2020 au fost livrate circa 68.000 de unităţi noi la nivel naţional, reprezentând cel mai mare nivel din ultimii 30 de ani. 

„Doar în 2008 ne situam foarte aproape de acest nivel. Sectorul construcţiilor a mers foarte bine, tranzacţiile au mers, s-au vândut imobile în 2020, deşi am avut perioada de lockdown cu mai puţine tranzacţii. În a doua parte a anului lucrurile şi-au revenit gradual şi chiar au depăşit aşteptările tuturor, astfel încât finalul lui 2020 şi începutul lui 2021 au arătat foarte bine“. 

În ceea ce priveşte preţurile locuinţelor, acestea au crescut cu 7-8% în medie la nivel naţional faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut cu zona Bucureşti-Ilfov înregistrând o creştere de circa 10-11%. 

„Sunt diferenţe între evoluţia preţurilor apartamentelor noi şi apartamentelor vechi. Din datele noastre agregate avem o evoluţie de 7-8% la preţul apartamentelor nou constrite în ultima perioadă, în timp ce apartamentele vechi au mai degrabă o tendinţă de stabilizare, deşi vedem şi acolo o anumită volatilitate timp de câteva luni sau trimestre, şi apoi îşi revin“. 

Invitatul a menţionat că preţurile nu sunt conduse neapărat de efectul direct al creşterii preţurilor la materiale de construcţii, ci ar fi mai degrabă vorba despre o creştere graduală care se întâmplă în piaţa locuinţelor noi odată ce mai multe dintre proiectele care ajung la maturitate intră în piaţă cu preţuri ajustate la noua realitate de costuri şi salarii. 

„Dacă ar fi să remarc un oraş cu creşteri peste medie aş remarca Constanţa, Mamaia, Năvodari, dar şi mai sus spre Olimp chiar, zone unde sunt numeroase proiecte atât în construcţie cât şi la vânzare şi aici se încearcă ajustări de preţ care să reflecte poate şi cererea în creştere. Aici cred că mulţi dezvoltatori îşi fac calcule pe termen scurt şi nu ştiu dacă este neapărat o strategie benefică pe termen lung. Creşterile de preţ pe termen scurt nu pot afecta decât în mod negativ absorbţia din piaţă pe termen lung“. 

În regiunea Bucureşti-Ilfov au fost livrate în 2020 circa 20.000 de locuinţe noi, în creştere cu 40% faţă de anul anterior, însă Niţă consideră că o altă cifră devine mai interesantă în acest context. 

„Dacă în 2008 Bucureştiul conta doar 30% din ponderea locuinţelor noi în Bucureşti-Ilfov, acum ponderea e puternic în interiorul oraşului. În 2020, peste 60% din locuinţele noi livrate din Bucureşti-Ilfov au fost în Bucureşti, deci tendinţa a fost de a construi în interiorul oraşului şi mai puţin în zone periurbane“. 

Cu toate acestea, pandemia a adus o schimbare puternică în dorinţele clienţilor, ceea ce a reaprins interesul dezvoltatorilor pentru proiecte în zone periurbane, în fara oraşului.

„Avem evoluţii extrem de interesante pe termen lung, dar ca efect al pandemiei vedem evoluţii pe termen scurt care îşi vor pune amprenta pe dezvoltările din următorii 3-5 ani“. 

Cine sunt cumpărătorii este o discuţie care depinde foarte mult de date şi de sursa informaţiilor, în contextul în care există în piaţă şi cumpărători-investitori, care profită de banii ieftini şi de oportunităţile pieţei, dar există şi cumpărători care vor să locuiască în respectivul imobil. 

„Dintr-un studiu pe care l-am făcut recent am aflat că 70% dintre cei care cumpărau aveau ca intenţie locuirea, şi erau şi familii tinere, dar şi dintre cei care făceau un upgrade. Un procent de 15% erau pentru investiţii, dar 15% cumpărau pentru un membru al familiei, fie copii care cumpără pentru părinţi sau părinţi care cumpără pentru copii când se mută într-un oraş universitar“. 

 

Cum merge piaţa chiriilor

Piaţa chiriilor a evoluat şi evoluează în continuare diferit de piaţa vânzărilor, în contextul în care acesta a fost cel mai afectat sector din piaţa rezidenţială. 

„Pandemia a lovit mult toată industria spectacolelor, evenimentelor sportive, piaţa Airbnb, astfel încât cererea existentă anterior s-a evaporat în marea majoritate, asta a forţat proprietarii să meargă de la închirierea pe termen scurt la cea pe termen lung, şi imediat cu aprilie 2020 am văzut o supraofertă de proprietăţi la închiriere“.

În logica pieţei, oferta mare faţă în faţă cu cererea redusă a dus la scăderi graduale de preţuri, scăderi care s-au temperat uşor în toamnă, odată cu efectul sezonier al debutului anului universitar. 

„Cererea îşi revine în continuare, dar într-un ritm mai scăzut decât creşte oferta. Oferta este în continuare dublă faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut şi în continuare preţurile sunt undeva la 7-10% mai mici decât în T1 2020. Cele mai afectate pieţe aici sunt Bucureşti şi Cluj-Napoca, cu evoluţii de minus 7-8%, respectiv minus 10-11%.“.