Supliment ZF Birouri. Analiză. Didier Balcaen, Speedwell: Pandemia a perturbat piaţa de birouri, iar implementarea rapidă şi continuă a conceptului work from home a schimbat într-un mod fără precedent, la nivel internaţional, cererea pentru spaţii de birouri

♦ Belgienii de la Speedwell au pariat sute de milioane de euro pe România, dezvoltând în Bucureşti, Cluj şi Timişoara proiecte rezidenţiale, de birouri sau mixte. Ei mizează pe o autoreglare a pieţei de birouri, însă văd în timpul mare de navetă o problemă.

Speedwell, unul dintre cei mai activi dezvoltatori imobiliari de pe piaţa locală, continuă planurile de extindere la nivel naţional şi în 2023 au anunţat o serie de noi proiecte, pariind pe dezvoltarea marilor centre regionale.

 

Planuri de investiţii

Cea mai recentă achiziţie a fost cea a terenului fostei fabrici de textile 1 Iunie din Timişoara pentru un nou proiect de tip mixed-use, pentru ca anterior să anunţe continuarea proiectului rezidenţial The Ivy din Băneasa, iar în martie 2023 să pună pe masă CityZen, viitorul concept de la Griro în care investiţia s-ar ridica la 500 milioane de euro.

„În Timişoara, în apropierea râului Bega, am achiziţionat recent un teren pe care se află fosta fabrică de textile 1 Iunie S.A. Aflat încă în stadiu de concept, noul proiect cu utilizare mixtă, ce va urma aceleaşi standarde aplicate în toate dezvoltările marca SPEEDWELL, va oferi 7.000 mp de spaţii de birouri potrivite pentru nevoile IMM-urilor. Tot în Timişoara avem în dezvoltare proiectul PALTIM Offices ce va pune la dispoziţia viitorilor chiriaşi o suprafaţă generoasă de peste 16.000 de metri pătraţi de spaţii high-end. În plus, echipate cu săli de şedinţă moderne, zone de socializare şi dotări de înaltă tehnologie, PALTIM Offices creează un mediu optim, atent proiectat şi uşor de personalizat, care se poate adapta cerinţelor viitoarelor companii chiriaşe“, a explicat Didier Balcaen, CEO şi co-fondator al Speedwell.

În Bucureşti, pe termen mediu şi lung, Speedwell vrea să dezvolte aproximativ 75.000 mp de spaţii de birouri clasa A, în cadrul a două proiecte mixed-use, CityZen în sectorul 1 şi un alt proiect cu utilizare mixtă localizat în sectorul 2, livrate pe parcursul următorilor cinci - şapte ani.

Oficialii companiei spun că „în acest moment Speedwell depune eforturi pentru a obţine PUZ-ul pentru CityZen, care va schimba şi va îmbunătăţi condiţiile de viaţă pentru actualii şi viitorii locuitori ai zonei prin dezvoltarea de apartamente, clădiri de birouri, servicii, restaurante, locuri pentru activităţi culturale, spaţiu pentru food market, ateliere artizanale, spaţii publice extinse, parcuri, piste de alergat, grădiniţe, parcuri publice şi spaţii pentru recreere“. Miza o reprezintă transformarea fostului sit industrial într-unul dintre cele mai mari proiecte mixte din partea de nord a Capitalei.

Speedwell aşteaptă de la PMB autorizaţia pentru a transforma fosta platformă Griro din sit industrial în proiectul CityZen.

 

Piaţa de birouri

România este o piaţă emergentă, iar schimbările din ultimii ani sunt radicale. Odată cu venirea pe piaţă a mai multor dezvoltatori, concurenţa a crescut, iar layoutul spaţiilor, caracteristicile tehnice, compartimentarea sau sustenabilitatea şi eficienţa energetică a clădirilor de birouri au devenit aspecte importante în alegerea spaţiului de lucru.

„Dacă acum zece ani ne confruntam cu o cerere ridicată, proiectele de birouri fiind adesea închiriate în proporţie de până la 80% înainte sau în primele etape ale construcţiei, acum observăm o scădere a cererii, nu doar din cauza schimbărilor legate de regimul hibrid de muncă, ci şi din cauza incertitudinii economice. Cu siguranţă, pandemia a perturbat piaţa de birouri, iar implementarea rapidă şi continuă a conceptului work from home a schimbat într-un mod fără precedent, la nivel internaţional, cererea pentru spaţii de birouri, atât în România, cât şi la nivel internaţional“, a spus Didier Balcaen.

Dacă până anul trecut livrările de birouri erau de peste 200.000 mp anual, pentru următorii ani sunt anunţate doar clădiri-boutique, cu suprafeţe reduse din cauza lipsei autorizaţiilor pentru mari proiecte.

„Piaţa din România arată o prezenţă mai scăzută la birou decât alte pieţe din CEE, determinată în principal de timpul lung de navetă sau de blocajele de trafic, astfel că facem un apel către autorităţi pentru a accelera integrarea transportului public“, a subliniat CEO-ul.

Bucureştiul este în topul celor mai congestionate oraşe la nivel mondial, iar lipsa unui transport în comun modern, cu benzi unice pe toate arterele principale alături de lipsa parcărilor pun presiune pe cei nevoiţi să facă naveta, mai ales că în ultimii 20 de ani birourile s-au construit cu precădere în nord, iar cele mai multe locuinţe în sud, est şi vest.

„Efectele work from home sunt complexe, atât pentru companii, care fie se confruntă cu incertitudinea privind revenirea angajaţilor la birou, fie aleg să închirieze spaţii mai mici, păstrând o parte din personal în regim de lucru hibrid, cât şi pentru dezvoltatori care au încetinit ritmul dezvoltărilor de spaţii de birouri ca urmare a faptului că multe dintre acestea, deja construite, îşi aşteaptă chiriaşii“, a spus Didier Balcaen.

În plus, inflaţia, care nu a dus doar la o creştere a costurilor de construcţie pentru dezvoltatorii de birouri, ci şi la creşterea costurilor de amenajare pentru chiriaşi, dar şi lipsa echilibrului între cost, chirie şi randament, o problemă ciclică cunoscută în imobiliare, sunt factori care au influenţat cererea în ultimii ani.

Pe de altă parte, încă sunt companii interesate de România, care vor să deschidă aici centre de servicii şi birouri.

„Nearshoring-ul încă se întâmplă, iar ţările şi oraşele trebuie să devină atractive pentru multinaţionale. Cu siguranţă, România poate oferi forţă de muncă calificată la preţuri competitive, dar oferta de spaţii de birouri nu acoperă cererea pentru acele job-uri care nu se pot face 100% remote. Sunt încrezător că oamenii au nevoie de oameni, iar companiile care reuşesc să readucă personalul la birou vor începe să vadă avantaje competitive în acest sens. Este nevoie doar de timp ca piaţa să se auto-reglementeze“.

 

Potenţial de creştere

Centrele universitare care contribuie masiv la pregătirea viitorilor corporatişti au în continuare potenţial de creştere în opinia dezvoltatorului belgian.

„Potenţial există atât în centre regionale cât şi în Bucureşti. Toate oraşele au propriile lor dinamici care trebuie înţelese şi respectate. Potenţialul de a atrage chiriaşi există peste tot, iar abordarea bazată pe conceptele mixed-use poate fi, de asemenea, implementată în orice zonă, fie că este vorba de capitală sau împrejurimi, atât timp cât produsul dezvoltat îndeplineşte cerinţele şi aşteptările comunităţii. Pentru noi este important să adaptăm şi să personalizăm fiecare proiect în funcţie de nevoile şi caracteristicile mediului local, pentru a aduce un aport semnificativ la dezvoltarea durabilă a zonei“, a subliniat Didier Balcaen.

Proiectele mixte oferă o gamă variată de servicii şi facilităţi, devenind mult mai atractive pentru diverse tipuri de clienţi. Acestea nu sunt doar avantajoase pentru rezidenţi sau chiriaşi, ele pot avea un impact semnificativ asupra întregii comunităţi prin crearea unui mediu diversificat şi a unor comunităţi dinamice. În plus, proiectele mixte contribuie şi la revitalizarea zonelor urbane subdezvoltate, dar şi la reducerea timpului de navetă şi, prin urmare, şi a impactului negativ asupra mediului, prin eliminarea navetei.

„Toate proiectele noastre sunt concepute în jurul conceptului TOD, (Transit Oriented Development), ce presupune dezvoltări mixte cu acces facil către mijloacele de transport în comun şi către importante centre comerciale şi de retail, şcoli sau clinici. Vom continua această abordare, dar vom intensifica şi partea operaţională. Vremurile în care o clădire a fost livrată, iar proiectul este considerat finalizat, au trecut. Dezvoltatorii trebuie să se implice în gestionarea operaţională pentru a se remarca, iar aici nu mă refer la gestionarea proprietăţii sau a facilităţilor, ci la gestionarea şi implicarea lor în viaţa comunităţii. Este nevoie de o echipă care să interacţioneze cu fiecare chiriaş sau rezident, să asculte nevoile acestora şi să le ofere suport. O echipă care să creeze diverse activităţi, de la târguri, concerte şi  alternative de petrecere a timpului liber care să ofere chiriaşilor sau viitorilor rezidenţi o motivaţie de a se bucura de fiecare proiect“,a subliniat co-fondatorul.