Randamentele „prime“ ale proiectelor de birouri se menţin la 6,75%. Hermes Business Campus rămâne cel mai scump proiect, vândut cu 150 mil. euro

♦ Volumul total al investiţiilor pe piaţa de real estate în România a ajuns la 323 de milioane de euro în prima jumătate a anului 2022, cu 6% mai mult comparativ cu valoarea tranzacţionată în aceeaşi perioadă a anului precedent.

Topul celor mai mari 5 tranzacţii de birouri din ultimele 18 luni cumulează tranzacţii în valoare de 467 milioane de euro, dintre care se evidenţiază două proiecte care cumulat reprezintă 56% din această valoare.

În aceeaşi perioadă, 2021 plus primul semestru al anului 2022, s-au tranzacţionat 14 proiecte de birouri cu un volum total de peste 600 mil. euro. Păstrând tradiţia, Bucureştiul a atras cea mai mare pondere din volumul tranzacţionat de ţară în această perioadă“, a spus Daniela Gavril, Head of Research, CBRE România.

Ea a subliniat că estimările indică faptul că până la final de 2022 se vor adăuga alte circa 400 milioane de euro în urma unor tranzacţii investiţionale pe segmentul pieţei de birouri din România.

„Este de observat că cele mai căutate proiecte noi de birouri sunt cele care dispun de certificări verzi şi sunt amplasate în zone cu acces facil la mijloacele de transport în comun“, a spus Daniela Gavril.

Pe de altă parte, când vine vorba de proiecte aflate la vânzare, consultanţii spun că discuţiile au devenit mai discrete

„În cea mai mare parte, procesele de vânzare s-au mutat într-o variantă informală, sau off-market. Acest lucru se datorează faptului că urmează să vedem ajustări de preţ în perioada următoare, iar vânzătorii vor să îşi păstreze flexbilitatea în a opri un proces de vânzare dacă această ajustare este prea pronunţată“, a spus Mihai Patrulescu, Head of Investment Properties, CBRE România.

El explică faptul că ajustarea de preţ pentru office va fi destul de limitată în 2022, având în vedere nivelul de ocupare ridicat al clădirilor.

„Perspectiva pentru 2022 este ajutată de un volum considerabil de investitori care au deja bani alocaţi pentru Europa Centrală şi de Est şi care trebuie să plaseze aceste investiţii până la finalul anului. Există însă presiuni pentru aprecierea randamentelor în 2023 pe toate segmentele de investiţie“, a subliniat consultantul.

În total, luând în calcul toate segmentele pieţei, volumul de investiţii în real estate a atins 323 milioane euro în prima jumătate din an, cu 6% mai mult decât în aceeaşi perioadă din 2021, conform raportului Romania Real Estate Market Outlook 2022, lansat de CBRE România, liderul pieţei de consultanţă imobiliară.

Mihai Pătrulescu, head of investment properties, CBRE România: Tranzacţiile cu birouri de clasă A din Bucureşti şi centrele regionale au întărit încrederea că volumele de investiţii vor putea atinge valori similare cu cele din anii de dinainte de pandemie.

---

În primele şase luni au fost semnate 14 tranzacţii, cu o valoare medie de 23 de milioane de euro. Totodată, 79% din volumul de tranzacţii au fost încheiate în al doilea trimestru al anului.

Deţinând cea mai mare pondere din volumul total al investiţiilor, Bucureştiul a atras 10 tranzacţii. Doar 20% din investiţia totală au fost direcţionate către oraşe regionale, Cluj-Napoca fiind cea mai căutată localitate regională.

Din punctul de vedere al sectoarelor de piaţă, sectorul de birouri ocupă prima poziţie, cu o cotă de 62% din volumul total al investiţiilor pe ţară în primul trimestru din 2022. Sectorul industrial reprezintă 15%, iar cel de retail reprezintă 12% din volumul total, în timp ce hotelurile şi proiectele mixed-use au o cotă comună de 11%, potrivit raportului CBRE.

În ceea ce priveşte naţionalitatea investitorilor, cea mai importantă parte a capitalului, 37% din volumul total de investiţii, a fost adusă de austrieci, urmaţi de belgieni (22%) şi români (18%). În primul trimestru al anului 2022, sursa de capital a fost exclusiv străină, investitorii români încheind mai multe tranzacţii în T2.

Având în vedere că volumul tranzacţiilor de investiţii în derulare este unul semnificativ, volumul total de investiţii din 2022 ar putea depăşi volumul din 2021. Numărul final de tranzacţii va fi definit de piaţa de închirieri, dar şi de perspectivele actuale pentru condiţiile financiare pe pieţe monetare mai largi.

„Volumul de proiecte în lucru pentru 2022 este foarte ridicat şi vedem premisele pentru unul dintre cei mai buni ani ai României în ceea ce priveşte volumul tranzacţiilor. Perspectivele pentru 2023 sunt însă mixte, deoarece majorările continue ale ratei dobânzii au un efect negativ asupra lichidităţii de piaţă. Chiar şi în acest context, randamentele ridicate oferite de România ajută să stabilizeze interesul investitorilor“, spune Mihai Pătrulescu, Head of Investment Properties în cadrul CBRE România. 

Stocul de birouri moderne din Bucureşti a ajuns la 3,30 milioane mp la sfârşitul primelor şase luni din 2022 în condiţiile în care au fost livrate patru proiecte de birouri, cu aproximativ 100.000 de mp închiriabili. Zona centru-vest a oraşului beneficiază de aproape 60% din noile suprafeţe, prin finalizarea a două proiecte - Sema Park II - clădirea Oslo & Londra (31.500 mp închiriabili) şi AFI Tech Park 2 (24.500 mp închiriabili). În acelaşi timp, zonele centru şi nord-vest includ două noi livrări, Tandem şi prima fază a @Expo.

Mai mult, încă 41.400 mp, în două noi clădiri, vor fi adăugaţi stocului modern de spaţii de birouri până la sfârşitul anului. 83% din suprafaţa totală care urmează să fie livrată va fi adăugată în zona centru-vest, un singur imobil, One Cotroceni - Faza 2, având o suprafaţă de 34.500 mp. Restul de 17% este revendicat de zona centrală, în care va fi lansată clădirea de birouri Tudor Arghezi, un proiect închiriabil de 7.000 mp. Totodată, stocul modern de spaţii de birouri al Capitalei se va majora cu încă circa 94.000 mp până la sfârşitul anului 2023.

Între ianuarie şi iunie, nivelul total de închirieri de spaţii de birouri din Bucureşti a atins 132.500 mp, cu 18% mai mult faţă de aceeaşi perioadă a anului 2021. Tranzacţiile noi, excluzând reînnoirile sau renegocierile, au reprezentat 70% din totalul activităţii de închiriere, volumul acestora fiind cu 60% mai mare faţă de primul semestru din 2021. Cea mai importantă tranzacţie a fost încheiată de Booking Holdings, care a închiriat 9.000 mp în faza 1 a U-Center Campus. O altă tranzacţie importantă este închirierea a 6.500 mp în clădirea de birouri a Immofinanz, Victoria Park, de către Leventer Hospital.

În ceea ce priveşte preînchirierea, cea mai semnificativă tranzacţie a fost finalizată în T1/2022 de furnizorul de software iGaming, EveryMatrix, care a închiriat 7.500 mp în zona de centru a Bucureştiului. Tranzacţiile de reînnoire sau renegociere au re­pre­zentat 38.100 mp, cu 16.600 mp mai puţin decât suprafaţa rene­gociată în aceeaşi perioadă a anului 2021.

Cu 25%, 22% şi 21% din totalul activităţii de închiriere, zonele Centru, Centru-Vest şi Floreasca / Barbu Văcărescu sunt primele trei subpieţe de birouri. Urmează subpieţele CBD (Central Business District) cu un procent de 17%, urmate de zonele de birouri Băneasa-Otopeni, Sud, Nord-Vest, Dimitrie Pompeiu şi Pipera Nord (15% din totalul activităţii de închiriere).

„Piaţa de birouri intră într-o nouă eră de dezvoltare, modelată de dinamica recentă a pieţei şi de numărul limitat de proiecte în derulare. Modelul de muncă hibrid prinde consistenţă, iar acest sistem adaptativ cuplat cu întâietatea pentru spaţiile de calitate, indeamnă piata de birouri să se reinventeze, în misiunea de a menţine activitatea de închiriere pe un trend ascendent“, spune Tudor Ionescu, Head of A&T Services Office în cadrul CBRE România.

În ceea ce priveşte cererea, domeniul Computers & Hi-Tech este lider de piaţă, cu 32% din suprafaţa totală închiriată în primele şase luni ale anului 2022, urmat de domeniile Consumer Services & Leisure (16%) şi Professional (15%).

La finalul T2, stocul de spaţii de birouri moderne din Bucureşti a înregistrat o rată de neocupare de 13,9%, similară cu cea de la sfârşitul trimestrului precedent. Analizând exclusiv clădirile de birouri clasa A, rata de neocupare scade la 11,7% în T1 2022.

Începând cu primele luni ale anului, chiria medie a crescut cu 0,25 euro/mp/lună, rămânând stabilă la finalul trimestrului doi, la 19,00 euro/mp/lună. Proprietarii continuă să dea dovadă de flexibilitate atunci când negociază pachetele de stimulente şi termenii de închiriere, reducând chiria efectivă netă. Cu toate acestea, numărul limitat de clădiri de birouri ce vor fi livrate pe termen scurt şi recuperarea înregistrată de activitatea de închiriere, care se află pe o traiectorie ascendentă, ar putea fi semnele care indică o tranziţie uşoară către o piaţă a proprietarilor.

Daniela Gavril,  head of research, CBRE România: Estimăm că până la final de 2022 se vor adăuga alte circa 400 milioane de euro în urma tranzacţiilor investiţionale pe segmentul pieţei de birouri din România.