Tranzacţiile de investiţii au revenit în prim-plan pe piaţa birourilor în 2021

Valoarea totală a investiţiilor imobiliare a ajuns la aproape 290 de milioane de euro în România în primele şase luni din 2021, în scădere cu circa 29% faţă de nivelul de 409 milioane de euro din prima jumătate a lui 2020, tranzacţiile în segmentul birourilor reprezentând aproximativ 66% din volum, arată Colliers în raportul de piaţă privind evoluţia pieţei imobiliare în primul semestru din 2021. În ciuda încetinirii, consultanţii Colliers apreciază că fundamentele pieţei rămân puternice, cu un nivel sănătos al tranzacţiilor şi încredere din partea băncilor de a spori creditarea în economie în 2021, ceea ce încurajează potenţialii investitori noi sau deja prezenţi pe piaţă să prospecteze România.

Potrivit lui Alexandru David, Head of Research JLL România, randamentul (yield) pentru segmentul prime (cele mai bune spaţii) de birouri din Bucureşti a fost stabil în ultimii 2 ani şi jumătate, la 7%, dar există aşteptări de scădere a randamentului pentru proprietăţile cele mai bune din piaţă.

„Clădirile de birouri continuă să fie căutate. Este apreciată în mod deosebit calitatea tehnică a clădirii în contextul preocupărilor pentru latura de ESG (Mediu, Social şi Guvernanţă), astfel încât imobilul să rămână competitiv şi pe viitor. Pe de altă parte, având în vedere pandemia de COVID-19 şi turbulenţele din piaţa închirierilor, sunt atractive clădirile cu contracte de închiriere pe termen lung“, a explicat Alexandru David.

În ansamblu, primele şase luni ale lui 2021 au fost marcate în special de tranzacţii sigure de birouri care au implicat clădiri de birouri clasa A în zone renumite din Bucureşti, cu un mix de chiriaşi predominant internaţional. Mai mult de jumătate din volumele investite în prima parte a lui 2021 s-au concentrat pe trei tranzacţii mari de birouri. Prima dintre ele a fost reprezentată de vânzarea clădirilor de birouri Campus 6.2 şi 6.3 de Skanska către S IMMO pentru 97 de milioane de euro şi a marcat un randament minim record pe piaţa locală, după criza financiară globală din 2008, de 6,75%, nivel depăşit ulterior în trimestrul trei al anului. O altă tranzacţie importantă a fost realizată de Uniqa Real Estate, care a finalizat achiziţia clădirii de birouri The Light One din Bucureşti de la River Development, pentru 54 mil. euro. O altă tranzacţie notabilă a fost preluarea clădirii de birouri Bucharest Financial Plaza din centrul Bucureştiului de către compania austriacă Immofinanz, într-o tranzacţie în valoare de 36 de milioane de euro.

Ulterior, după finalizarea semestrului întâi, au mai avut loc două tranzacţii demne de menţionat. Cea mai mare tranzacţie înregistrată până în acest an a fost încheiată în trimestrul trei din acest an şi este reprezentată de vânzarea Hermes Business Campus, într-o tranzacţie de aproximativ 150 de milioane de euro, de dezvoltatorul belgian Atenor către Adventum Group şi partenerii săi, o companie de gestionare a fondurilor de investiţii de tip boutique, axată pe proprietăţi imobiliare în Europa Centrală şi de Est. O altă tranzacţie finalizată în trimestrul al treilea a fost achiziţionarea Dacia One de către Dedeman de la Atenor şi a marcat o nouă mişcare descendentă pentru randamentele prime, deşi durata lungă a contractului de închiriere a fost un factor care a avut o contribuţie importantă.

CBRE România a asistat Adventum Group, un manager de investiţii imobiliare concentrat pe regiunea Europei Centrale şi de Est (CEE), în intrarea pe piaţa imobiliară din România. Adventum a cumpărat Hermes Business Campus, un complex de birouri amplasat în nordul Bucureştiului. Prima investiţie realizată de Adventum în România reprezintă cea mai mare tranzacţie de birouri din Bucureşti din acest an, precum şi cea mai mare investiţie a unui nou jucător imobiliar în România din 2018 şi până în prezent.

„Dimensiunea record a acestei tranzacţii încheiate de clientul nostru, Adventum, este un semn important de încredere pentru piaţa românească, fiind cea mai mare intrare pe piaţa locală din ultimii trei ani. Este, de asemenea, un vot de încredere pentru piaţa de închirieri de birouri. Investitorii revin cu încredere către acest segment şi ne aşteptăm ca sectorul de birouri să fie focusul în anul următor“, a declarat Mihai Pătrulescu, Head of Investment Properties, CBRE România.

Cu o suprafaţă totală de 75.000 de metri pătraţi, Hermes Business Campus (HBC) a fost achiziţionat de Adventum pentru fondul imobiliar Quartum, care deţine acum peste 200.000 de metri pătraţi închiriabili în Polonia, Ungaria şi România. Primele două clădiri, HBC 1 şi HBC 2, sunt închiriate integral către chiriaşi cu renume precum DB Schenker, Luxoft, Lavalin, Mondelez, Ambasada Olandei şi Xerox, iar ultima clădire, HBC 3, va continua să fie ocupată în totalitate de Genpact pentru cel puţin următorii şapte ani.

„Ce este important de remarcat este faptul că ambele tranzacţii, Hermes Business Campus şi Campus 6.2 şi 6.3, unde CBRE a asistat de asemenea cumpărătorul, marchează revenirea unei tendinţe pe piaţa de birouri: tranzacţionarea proiectelor mari, care cuprind mai multe clădiri. Acesta este un răspuns natural la cererea mare pentru închirieri pe care am văzut-o încă din 2016, când a existat un flux constant de chiriaşi noi care lansează afaceri în România“, a adăugat Mihai Pătrulescu.

Volumul total al investiţiilor imobiliare în România a atins 303,6 milioane de euro în prima jumătate a anului, cu 21% sub nivelul înregistrat în aceeaşi perioadă a anului trecut, potrivit celor mai recente date CBRE Research. În primele şase luni, au fost semnate 17 tranzacţii cu o valoare medie de 17,8 milioane de euro, fiind considerată o primă jumătate a anului foarte dinamică.

Bucureştiul a atras mai mult de jumătate din volumul investiţiilor, respectiv 67%, în cinci tranzacţii cu birouri şi hoteluri, în timp ce 12 oferte reprezentând 33% din volumul total au fost semnate în oraşele regionale, care au atras în special investitorii în căutare de proiecte industriale.

Din punct de vedere al sectoarelor de piaţă, primele două poziţii sunt ocupate de sectorul de birouri şi cel industrial, aflate însă la distanţe considerabile. Sectorul de birouri a reprezentat 64% din volumul tranzacţionat, în timp ce sectorul industrial a reprezentat 26%, piaţa de birouri consolidându-şi astfel rolul de sector preferat pentru investitorii naţionali şi internaţionali, potrivit CBRE Research.

În ceea ce priveşte naţionalitatea investitorilor, cel mai mult capital, 67% din volumul total, a fost adus de austrieci, urmaţi de americani şi cehi, fiecare cu o cotă de 8% din capitalul investit. Au participat şi cumpărători din Africa de Sud, Suedia, Elveţia, Germania şi Grecia cu procente de 6%, 5%, 4%, 3% şi 2%, în timp ce românii au contribuit cu doar 1% la volumul investiţiilor imobiliare din primul semestru, conform CBRE Research.

Pieţele europene de investiţii imobiliare şi-au revenit în trimestrul al doilea din 2021

În Europa, volumul total al investiţiilor imobiliare a ajuns la 70 de miliarde de euro în trimestrul al doilea din 2021, determinat de o activitate puternică în Marea Britanie şi Germania, în creştere cu 45% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, potrivit CBRE. Performanţa puternică a celui de-al doilea trimestru a adus volumul de investiţii din prima jumătate a anului 2021 la 125,6 miliarde de euro în Europa, în scădere cu 9% faţă de cele 138,7 miliarde de euro din aceeaşi perioadă a anului trecut. Cu toate acestea, CBRE observă o tendinţă generală pozitivă, având în vedere că primul trimestru din 2020 a fost pre- Covid şi totodată a adus cel mai mare volum înregistrat în primul trimestru pe piaţa imobiliară europeană.

Privind sectoarele imobiliare, creşterea comerţului online, un catalizator al ratelor de neocupare scăzute şi al cererii puternice, a determinat sectorul industrial să îşi menţină performanţele bune în Europa. Volumul atras de sectorul industrial a crescut cu 64% în primul semestru din 2021 în comparaţie cu aceeaşi perioadă a anului trecut, investiţiile ajungând la 25,4 miliarde de euro.

Pe măsură ce guvernele şi-au redeschis economiile şi au revenit la birouri, investiţiile în sectorul de birouri au crescut cu 37% în al doilea trimestru al anului 2021, ajungând la 22 miliarde de euro în Europa, inclusiv în Marea Britanie. Recuperări semnificative în trimestrul respectiv au fost observate pe unele dintre pieţele importante, inclusiv Marea Britanie (în creştere cu 300%), Spania (în creştere cu 249%) şi Germania (în creştere cu 67%).

La nivelul Europei Centrale şi de Est (CEE), volumul investiţiilor înregistrează scăderi anuale de circa 22%, valoarea totală a tranzacţiilor din prima jumătate a acestui an fiind de aproximativ 4,9 miliarde de euro. Polonia a rămas lider în regiune, volumele de investiţii reprezentând mai mult de jumătate din totalul investiţiilor înregistrate în cele mai mari 6 ţări din Europa de Est, urmată de Republica Cehă şi Ungaria, cu o pondere de 20%, respectiv 10%, arată raportul Colliers „CEE Investment Scene H1 2021“.

Sectorul birourilor a fost dominant în toată regiunea, în primul semestru din 2021, în ceea ce priveşte tranzacţiile, cu o pondere de 39% din volumul total al investiţiilor, urmat de spaţiile industriale şi logistice, care cresc în mod semnificativ, pe măsură ce investitorii se diversifică în acest sector rezistent la Covid-19 (25%), şi la distanţă de sectoarele de retail şi ospitalitate (20%).

Mai mult, consultanţii Colliers estimează că volumul investiţiilor imobiliare va creşte la nivelul Europei Centrale şi de Est şi va atinge niveluri similare cu 2020, de aproximativ 10 miliarde de euro până la sfârşitul lui 2021. Ei observă, de asemenea, un interes crescut pentru imobiliare de la diferiţi investitori, chiar şi de la cei care nu sunt neapărat specializaţi, dar caută să îşi diversifice clasele de active. Criteriile cheie pentru astfel de active sunt contractele de leasing pe termen lung, pe mai mult de 10 ani şi un chiriaş solid din punct de vedere financiar. Astfel de oportunităţi de investiţii sunt foarte apreciate şi cu un potenţial puternic de a declanşa contracţia randamentelor investiţionale.

„Situaţia e similară şi pe piaţa din România. De asemenea, perspectivele economice solide ale României pe  termen lung o fac atrăgătoare pentru investitorii care caută atât randamente ridicate, cât şi o piaţă sigură din Uniunea Europeană. România pare deosebit de atrăgătoare în comparaţie cu ţările vecine, mai ales dacă luăm în considerare dimensiunea economiei. Altfel, segmentarea pieţei rămâne o tendinţă clară care ar putea fi şi mai accentuată în lumea post-pandemică. Investitorii se vor concentra pe activele sigure şi defensive, adică pe proiectele bune care produc venituri şi pot obţine chiar şi randamente mai mici, dar pentru restul pieţei, în special pentru activele cu dificultăţi, lucrurile vor arăta diferit. Cu alte cuvinte, diferenţa de randament dintre cei mai buni şi restul se va lărgi probabil“, conchide Anca Merdescu, Associate Director Investment Services la Colliers.