Statutul de membru UE obtinut in 2004 a echivalat pentru Polonia, cea mai mare tara din Europa Centrala si de Est nu numai cu desfiintarea granitelor economice, ci si cu cresterea interesului investitorilor dornici sa intre pe o piata cu un potential nevalorificat.
Intensificarea schimburilor comerciale, consolidarea pietei de retail si campaniile de outsourcing derulate de multinationale spre Europa Centrala si de Est au determinat un adevarat boom al spatiilor industriale si al centrelor logistice in Polonia, dar si in alte tari din regiune.
Mai mult, unii analisti imobiliari sunt de parere ca Polonia ar putea deveni in urmatoarea perioada centrul de distributie al Europei.
In aceste conditii, in Polonia, segmentul spatiilor industriale a inregistrat cea mai buna dinamica intre noile state care au devenit membri ai Uniunii Europene in anul 2004.
Principalul motor de crestere, in afara randamentelor foarte bune, a fost desfiintarea barierelor comerciale, spun analistii imobiliari, Polonia ajungand sa fie considerata un important centru de productie si asamblare in regiune, pe fondul costului redus al fortei de munca.
Mai mult decat atat, cresterea economica a determinat dezvoltarea foarte rapida a retelelor de retail si odata cu acestea au explodat si investitiile in centre logistice.
Spre exemplu, ProLogis, unul dintre cei mai importanti dezvoltatori si operatori de spatii de depozitare si distributie din lume, a anuntat luna trecuta ca va finaliza doua depozite de 35.800 de metri patrati la Gdansk, ca parte a unui proiect de peste 88.000 de metri patrati.
ProLogis este cel mai important jucator de pe piata poloneza, dezvoltand pana la sfarsitul anului trecut proiecte de peste 480.000 de metri patrati in aceasta tara, potrivit ultimelor informatii disponibile.
La nivelul Europei Centrale si de Est, platformele ProLogis totalizau 1,1 milioane de metri patrati, fiind concentrate in principal in capitalele Praga, Budapesta si Varsovia, dar si in alte orase din Polonia.
Insa imaginea pietei imobiliare industriale din regiune se schimba, iar Polonia pare a fi cel mai bun exemplu. Principalul centru de dezvoltare de pana acum, capitala Varsovia, incepe incet-incet sa piarda din cota de piata, investitorii cautand noi zone de dezvoltare a proiectelor, ca Poznan sau Wroclaw.
Momentan, segmentul proiectelor industriale se bazeaza mai ales pe proiecte build-to-suit (dezvoltate la cerere, conform specificatiilor chiriasilor), ceea ce inseamna ca cererea de pe piata este sustinuta.
Integrare logistica
Pe fondul cererii crescute, Polonia a inregistrat in 2005 un an "de gratie" din punctul de vedere al livrarilor de spatii industriale, stocul crescand, potrivit studiilor de piata cu aproximativ 430.000 de metri patrati.
Insa in acelasi timp, s-a observat si o usoara saturare a pietei din Varsovia. Ponderea capitalei Poloniei s-a redus la 69% din piata de spatii industriale la finele anului 2005, fata de 78% cu un an in urma.
La sfarsitul primului semestru al acestui an, Varsovia avea un stoc total de spatii industriale de aproape 1,3 milioane de metri patrati, gradul de neocupare scazand de la 15% in 2005 la 7% in iulie, conform unui studiu efectuat de compania imobiliara Jones Lang LaSalle.
Analistii estimeaza ca desi marile companii vor dori sa se dezvolte in zone mai putin aglomerate, dar de mare interes ca Poznan, Lodz sau coridorul Silesia, apropierea unui centru logistic de Varsovia va ramane in continuare un avantaj important.
Cu toate acestea, in cazul dezvoltarii de proiecte in afara capitalei, investitorii pot beneficia nu numai de cheltuielile mai mici privind constructia imobilului, ci si de diversele stimulente, de obicei fiscale, oferite de autoritatile locale care doresc atragerea unor investitii cat mai mari si crearea de noi locuri de munca.
Pe fondul cresterii ofertei in ultima perioada chiriile au inregistrat un usor trend de scadere, insa sunt in general stabile.
Chiria pentru un metru patrat intr-un proiect industrial modern din Varsovia variaza intre 2,5 si 5 euro pe luna, in functie de conditiile oferite si de apropierea de centrul orasului.
Chiriile din centrele logistice din alte orase au inceput sa dea semne ca resimt concurenta puternica de pe piata, mentinandu-se sau chiar scazand usor. Interesant este ca nivelul chiriilor in centrele logistice plasate la iesirea din Varsovia a ajuns in unele cazuri mai mic decat cel inregistrat in alte zone ale tarii, raportul fiind de 2,7-3,3 euro pe metrul patrat pe luna, fata de 3,0-3,7 euro pe metrul patrat pe luna in Poznan sau Silesia Superioara.
Investitiile in spatii industriale raman insa doar o componenta redusa in totalul investitiilor imobiliare. Conform unui studiu CB Richard Ellis, piata imobiliara din Polonia a atras in prima jumatate a acestui an investitii de peste 1,375 miliarde de euro. Valoarea reprezinta aproape o treime din totalul capitalului atras de piata imobiliara a Europei Centrale si de Est. Insa mai mult de jumatate din aceasta suma a fost folosita pentru dezvoltarea de noi imobile de birouri.
Praga, centru regional
O evolutie similara a inregistrat dupa aderare si Cehia, unde investitiile puternice in industria componentelor auto a determinat o explozie a dezvoltarilor de spatii industriale. La fel ca si in Polonia, capitala ramane cea mai dezvoltata. Pe fondul saturarii pietei si lipsei, investitorii nu se mai limiteaza la Praga, ci incep sa caute locatii in partea de vest a tarii.
In aceasta regiune, producatorul nipon de anvelope Bridgestone a finalizat la mijlocul lunii iulie un depozit de peste 50.000 de metri patrati, acesta fiind folosit ca un centru regional de distributie pentru tari precum Germania, Elvetia, Italia dar si Slovacia sau Romania, potrivit companiei imobiliare DTZ Echinox.
Piata din Cehia este usor mai scumpa decat cea poloneza, spatiile industriale mai mici de 2.000 de metri patrati fiind inchiriate in medie cu 4-5 euro.
Cu toate acestea, ultima perioada a determinat o usoara tendinta de scadere a preturilor chiriilor, pe fondul dezvoltarii sustinute a ofertei.
Stocul de spatii industriale de calitate din Praga se ridica la jumatatea anului la 1.050.000 de metri patrati, proiectele care vor fi finalizate pana la sfarsitul anului urmand sa aduca un plus de 200.000 de metri patrati. Randamentul acestui tip de proiect imobiliar varia la inceputul anului intre 8% si 9% si urma sa scada pe parcursul anului, potrivit analistilor imobiliari.
Anul 2005 a reprezentat pentru piata ceha una dintre cele mai dinamice perioade din existenta, peste 400.000 de metri patrati fiind livrati pe parcursul anului. Valoarea reprezinta de peste trei ori mai mult decat anul 2004, cand au fost livrati aproximativ 120.000 de metri patrati.
Scump in Budapesta
Cea mai scumpa piata din regiune din punctul de vedere al chiriilor spatiilor industriale este Ungaria.
Chiria medie era la sfarsitul anului trecut de 6 euro pe metrul patrat pe luna intr-un proiect industrial de calitate situat intr-o zona buna.
Budapesta oferea un stoc de 786.500 mp, conform unei analize a companiei imobiliare Colliers, fiind din acest punct de vedere in urma Varsoviei.
Si ritmul dezvoltarilor este mai redus in Ungaria. Potrivit datelor disponibile, la inceputul anului au fost livrate pe piata proiecte industriale care au totalizat 75.000 de metri patrati, pentru ca la jumatatea acestui an stocul total disponibil sa treaca usor de un milion de metri patrati.
Gradul de neocupare se situa la inceputul acestui an la aproximativ 9% in Ungaria, dublul celui inregistrat in 2004, conform unui studiu Jones Lang LaSalle.
Cel mai important jucator din domeniul spatiilor industriale din Ungaria este, la fel ca si in cazul Poloniei, ProLogis, care detinea la inceputul anului o cota de piata de 27%, fiind urmat de AIG, cu 19% si Grontmij/Dunec, cu 15%.
Anul trecut proiectele finalizate au totalizat peste 150.000 de metri patrati, in usoara crestere fata de 2004, cererea de pe piata inregistrand insa un declin destul de important.
La sfarsitul anului trecut, din stocul de peste 780.000 de metri patrati de pe piata, 44% era ocupat de clientii finali, restul de 56% fiind in posesia companiilor logistice.
Romania, incotro?
Evolutia pietei de spatii industriale in statele care au aderat in anul 2004 ofera indicii asupra evolutiei pe care ar putea-o avea piata romaneasca de profil in urmatorii ani, mai ales ca a fost confirmata data de 1 ianuarie 2007 ca moment al aderarii Romaniei la Uniunea Europeana.
In prezent, Romania ofera 520.000 mp de spatii industriale, dintre care doar circa 270.000 de metri patrati reprezinta spatii industriale de calitate.
Stocul de spatii industriale s-ar putea dubla pana la orizontul anului 2010, urmand sa treaca de un milion de metri patrati, conform unui studiu al companiei imobiliare CB Ellis Richards.
Potrivit studiului, majoritatea proiectelor de spatii industriale propuse pentru finalizare in urmatorii ani sunt de mari dimensiuni, respectiv de 25.000-30.000 mp pentru fiecare faza a proiectului.
In cazul in care vor fi finalizate proiectele anuntate, chiriile ar putea sa scada, incepand de anul viitor cu 5-10%.
In schimb, preturile de vanzare ar putea creste usor, deoarece tot mai multi jucatori locali si internationali mici si mijlocii vor interesati sa cumpere spatii in detrimentul inchirierii.
In prezent, in Bucuresti se platesc chirii intre 4,5 euro si 6 euro pe luna pentru metrul patrat de spatiu industrial in zonele de nord si de vest si de 2,5 euro - 3,5 euro pe platformele Faur si Republica sau in zona Pantelimon.
Analistii estimeaza ca proiectele care vor fi dezvoltate anul acesta si anul viitor ar putea aduce un plus de 150.000 de metri patrati, care va fi imediat absorbit de piata.
Spre deosebire de situatia din Polonia sau Cehia, in Romania proiectele logistice de anvergura sunt foarte putine.
Printre cele mai importante proiecte de pe piata se afla Cefin Logistic Park, dezvoltat de grupul italian Cefin si achizitionat cu mult inainte de a fi finalizat de fondul de investitii austriac Europolis.
Proiectul urma sa atraga in momentul finalizarii sale in vara acestui an investitii de 75 de milioane de euro, insa proprietarul si dezvoltatorul au decis sa suplimenteze investitiile la 150 de milioane de euro.
Cererea foarte mare pentru spatiile industriale a determinat si intrarea pe piata locala a gigantului ProLogis. Americanii au anuntat in primavara acestui an dezvoltarea unui parc logistic de 80 de milioane de dolari in vestul Capitalei, in zona autostrazii Bucuresti-Pitesti. Proiectul botezat ProLogis Park Bucharest A1 urma sa cuprinda sase cladiri cu o suprafata totala de 158.000 de metri patrati, fiind dezvoltat pe o suprafata de teren de 28 de hectare achizitionata de la o firma detinuta de Nicolae Ratiu, fiul fostului om politic Ion Ratiu.
Ulterior, ProLogis a mai achizitionat 28 de hectare de teren, suprafata proiectului crescand la peste 320.000 de metri patrati. In aceste conditii, valoarea investitiei s-ar putea dubla, urmand sa ajunga la 160 de milioane de dolari.
In imediata apropiere a proiectului ProLogis se afla in diferite faze de executie alte proiecte industriale de anvergura.
Portland Trust, compania care a dezvoltat imobilele de birouri Opera Center si Bucharest Business Park, a anuntat ca a inceput constructia Bucharest West, un parc industrial a carui valoare ar putea ajunge la 300 de milioane de euro in momentul finalizarii in aproximativ trei ani.
Lista proiectelor industriale dezvoltate in apropierea autostrazii Bucuresti - Pitesti este completata cu grupul olandez Rynart.
Dezvoltatorii imobiliari nu se opresc insa la zona de vest a Capitalei, autostrada catre Constanta fiind la randul sau vizata de proiecte industriale. In plus, dezvoltatorii incearca sa se pozitioneaze cat mai bine si in marile orase din provincie, pe fondul dezvoltarii sustinute a activitatii economice in zone precum Timisoara, Cluj, Iasi sau Constanta.
Cehia
Piata imobiliara industriala a inregistrat anul trecut o crestere record, totalul proiectelor livrate de dezvoltatorii de pe piata locala totalizand peste 450.000 de metri patrati, fata de 150.000 in 2004, conform unui studiu Colliers International. Pe piata spatiilor industriale din Cehia se puteau observa inca de la sfarsitul anului trecut doua mari tendinte. Investitorii specializati pe distributia sau productia de bunuri pentru pietele Europei de Vest s-au orientat spre partea de vest si nord-vest a Cehiei, in timp ce companiile care vor sa-si extinda operatiunile in Europa Centrala si de Est se pozitioneaza strategic in partea de est a tarii.
Cresterea record a stocului de spatii industriale a dus la o scadere sensibila a chiriilor cu aproape 20%. Pentru un metru patrat intr-un depozit clasa A de peste 2.500 de metri patrati se platesc intre 4 si 4,5 euro pe luna, in timp ce pentru depozitele mai mici chiria este de 4,25-4,75 euro pe metrul patrat pe luna. Pentru sfarsitul acestui an se anticipeaza continuarea tendintei de scadere a chiriilor, care dupa ce au stagnat in ultimii patru ani, au inceput sa fie afectate de presiunea noilor proiecte si a competitiei acerbe intre dezvoltatori. Cererea a inregistrat si ea o scadere semnificativa in prima jumatate a acestui an.
Ungaria
Stocul de spatii industriale din Budapesta a depasit nivelul de un milion de metri patrati la inceputul lui 2006. Gradul de neocupare se situa la nivel national la inceputul acestui an la aproximativ 9%, dublul celui inregistrat in 2004, conform studiului Jones Lang LaSalle. Din stocul de spatii clasa A pe care il are capitala Ungariei, peste 780.000 de metri patrati au fost construiti in ultimii sase ani.
Suprafetele industriale livrate pe piata anul trecut s-au mentinut la acelasi nivel ca in 2004. Cel mai important dezvoltator imobiliar din Ungaria este ProLogis, care detinea la inceputul anului o cota de piata de 27%, fiind urmat de AIG, cu 19% si Grontmij/Dunec cu 15%.
La inceptul anului se aflau in faza de constructie imobile cu o suprafata de 138.000 de metri patrati, pana la sfarsitul anului fiind anuntate noi proiecte care totalizeaza peste 180.000 de metri patrati. Chiria lunara medie pe metrul patrat este de 6 euro, mai mult decat in locatii ca Bruxelles, Milano, Paris sau Berlin. Analistii estimeaza ca mai mult de jumatate din cererea de pe piata spatiilor industriale din Ungaria este sustinuta de investitori straini.
Polonia
Anul trecut a adus nu mai putin de 430.000 de metri patrati in noi spatii industriale. Dintre capitalele Europei Centrale si de Est, Varsovia este de departe cea mai dezvoltata piata a spatiilor industriale, cu un stoc de aproape 1,3 milioane de metri patrati, reprezentand peste 60% din totalul oferit de piata poloneza. Gradul de neocupare a ajuns in prima jumatate a anului la 7%, fata de 14% in urma cu un an si 15% in 2004. In ceea ce priveste chiriile practicate, nivelul acestora a ramas stabil, variind intre 4,5 si 5 euro pe metrul patrat pe luna in zona I a Varsoviei. Finalizarea noilor proiecte a adus in primele sase luni ale acestui an un surplus de aproape 100.000 de metri patrati, cu doar 20.000 mai putin decat pe parcursul lui 2005. Printre orasele importante care au atras atentia dezvoltatorilor se numara Silesia, Poznan, Wroclaw si Lodz, piata fiind dominata de capitala. In ceea ce priveste tendintele in perioada urmatoare, analistii sunt de parere ca Varsovia va pierde teren. Principala concurenta a capitalei, conform datelor furnizate de Jones Lang LaSalle, ar putea fi in urmatorii ani Silesia, regiune in care in acest an vor fi finalizate proiecte care totalizeaza peste 130.000 de metri patrati.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
