In ultimii ani, tendinta de dezvoltare a proiectelor imobiliare din Bucuresti a vizat in special nordul Bucurestiului. Cu toate acestea, exista o serie de dezvoltatori care au finalizat mai multe proiecte in zone semicentrale ale Capitalei, atrasi de preturile inca reduse comparativ cu terenurile din zonele centrale.
Pretul terenurilor din aceste zone variaza intre 150 si 280 de euro pe metru patrat, conform unui studiu realizat de compania imobiliara Esop Consulting.
Spre deoseire de spatiile din zonele centrale, in cazul zonelor semicentrale sunt disponibile terenuri cu suprafete de pana la 10.000 de metri patrati. In plus, exista si posibilitatea dezvoltarii unui numar mai mare de spatii de parcare, releva studiul companiei Esop.
Prima dovada a potentialului zonelor semicentrale este fara indoiala platforma Pipera. Situat in aceasta zona, parcul industrial Iride Business Park , cu cei 35.000 de metri patrati de spatii de birouri si 20.000 de metri patrati de spatii de depozite este in prezent inchiriat in totalitate. Mai mult, pentru o buna parte din cei 30.000 de metri patrati cu cat este estimata extinderea suprafetei parcului industial, companiile imobiliare au incheiat deja pre-contracte.
Nu este de mirare astfel ca Iride Business Park a fost in acest an subiectul celei mai mari tranzactii de pe piata imobiliara romaneasca, fiind cumparat de fondul austriac Immofinanz in urma unei tranzactii estimate la 35-40 de milioane de euro.
Ce a stat la baza dezvoltarii de proiecte imobiliare in zona Pipera ?
Proximitatea fata de unele dintre zonele rezidentiale cele mai cautate ale Bucurestiului (Herastrau, Primaverii, Domenii, Floreasca, Iancu Nicolae-Pipera), dar si accesul facil la mijlocale de transport in comun si la aeroporturile Baneasa sau Otopeni sunt principalele motive pentru care developerii aleg sa dezvolte proiecte imobiliare in aceasta zona.
Cu toate acestea, in afara parcului Iride Business Park, unde apar in permanenta si constructii noi, pe platforma Pipera predomina, in acest moment, proiectele care prevad renovarea unor cladiri existente. Cele mai importante astfel de proiecte sunt, potrivit studiului Esop, Novo Park, Electronica sau Conect.
Parerea este sustinuta de repreznetantii companiei imobiliare Eurisko. Acestia apreciaza ca in zona Pipera-bulevardul Dimitrie Pompei, unde exista o multitudine de spatii de birouri vechi, se manifesta tendinta de renovare si ulterior dare in folosinta ca spatii de birouri moderne si eficiente din punct de vedere al utilitatii, oferind suprafete semnificative desfasurate.
Primul proiect de anvergura dezvoltat int-o zona semicentrala a Capitalei a fost Iride Business Park. Parcul industrial a introdus un concept relativ nou pentru priasa romaneasca, insa des intalinit pe alte piete din strainatate.
Conceptul "build to suit" (realizarea unei anumite constructie in functie de solicitarile clientului) a stat la baza deciziei de relocare a multor compani ian cadrul parcului industrial Iride. In plus, parcul industrial era foarte bine conectat cu restul orasului avand in vedere existenta unei statii de metrou la cateva zeci de metri de intrare, dar s a mai multor linii de tramvai si de autobuz. Parcul industrial ofera in prezent 35.000 de metri patrati de spatii de birouri si 20.000 de metri patrati de spatii de depozite. Planurile de extindere vizeaza cresterea acestor suprafete cu inca 30.000 de metri patrati.
Proiectul imobiliar Conect, al doilea ca dimensiune din zona Pipera, este prevazut cu 6 nivele supraterane si are o suprafata totala de 11.800 metri patrati, cu 1.800 metri patrati pe fiecare etaj. Cladirea cuprinde mai multe spatii deschise, retea de date si voce, climatizare, accesul prin 3 lifturi precum si un lift de marfa, si cate un loc de parcare la fiecare 50 de metri patrati inchiriati. Termenul de livrare al spatiilor din aceasta cladire este sfarsitul acestui an.
Connex a dat startul in Grozavesti
O alta zona semicentrala a Bucurestiului care a inregistrat un ritm de dezvoltare sustinut este Grozavesti-Semanatoarea. In aceasta zona, in ultimii doi ani, au fost lansate proiecte care insumeaza aproximativ 20.000 de metri patrati de spatii inchiriabile.
Cea mai importanta cladire din zona este Global BC, proiect realizat in urma unei investitii de aproximativ 15 milioane dolari. Cei 13.500 mp de birouri sunt inchiriati de operatorul de telefonie mobila Connex.
Alt proiect aflat in faza de finalizare din zona este Ayash BC, care cuprinde 3 cladiri finalizate si una in constructie (un total de 10.000 mp de birouri), si are un grad de ocupare pentru cladirile finalizate de 100%, iar aproximativ 80% din firmele care au spatii inchiriate sunt firme de software.
Astfel, Zona Grozavesti - Semanatoarea tinde sa devina un punct de referinta pentru domeniile IT, software, media, sau pentru departamentele tehnice ale companiilor de dimensiuni mari (Connex, Banc Post).
" In locatiile semicentrale, dotarile birourilor (paza, climatizare, infrastructura IT, liniile telefonice, o buna conexiune la internet), au o pondere mai mare in stabilirea pretului chiriei si a duratei contractului de inchiriere decat finisajele cladirii ", a afirmat Irina Petrescu, directorul departamentului birouri in cadrul Esop.
Ea crede ca zona semicentrala ofera oportunitati de investitii in cladiri de birouri atat developerilor cu putere financiara mai mica, cum este cazul proiectelor Ayash BC sau Balanta BC, care au fost realizate in urma unor investitii de 800.000-2.000.000 euro, cat si developerilor cu putere financiara mare, cum este cazul Iride Business Park sau Global BC, ce au necesitat fonduri de 10 pana la 30 milioane de euro.
Nordul, in top
Cea mai dezvoltata zona din punctul de veder al imobilelor de birouri ramane insa nordul orasului. Practic, spun analistii pietei imobiliare, Piata Victoriei, Piata Charles de Gaulle si zonele limitrofe s-au transformat deja in "districtul de afaceri" al Capitalei. Tendinta se va mentine si chiar se va accentua la nivelul urmatorilor ani, avand in vedere ca numarul mare de imobile ce urmeaza a fi livrate in zonele respective.
Zona Aviatiei cu bulevardul Nicolae Caranfil reprezinta cunoaste la randul sau un ritm de dezvoltare foarte sustinut, confirmand faptul ca pentru cele mai multe companii de pe piata romaneasca, zona de nord a orasului ramane foarte importanta avand in vedere apropierea de zonele rezidentiale, de principalul drum national si cele doua aeroporturi.
Zona centrala a Bucurestiului ramane la randul sau un punct de atractie, insa pentru companiile mari care necesita o localizare a sediului intr-o zona cu trafic intens. Centrul vechi, unde exista cladiri mari, prestigioase, ce pot fi reabilitate si transformate in spatii de birouri reprezinta un avantaj pentru companiile care lucreaza in principal cu institutiile publice si guvernamentale cum ar fi ministerele sau primariile.
alexandru.cerchez@zf.ro ; ionut.bonoiu@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
